Giá đất là yếu tố quan trọng cản trở nhà ở vừa túi tiền

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, các luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Đất đai 2024 sẽ tác động đáng kể đến việc tăng giá bất động sản ở nhiều loại hình.

Giá đất sẽ tăng

Cũng theo ông Quốc Anh, giá đất sẽ tăng do việc cập nhật bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước, cùng với việc bỏ khung giá đất. Điều này khiến tần suất điều chỉnh giá đất tăng, dẫn đến việc giá bất động sản leo thang.

Ngoài ra, việc thắt chặt chứng nhận pháp lý và bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng khiến giá đất tăng khi yêu cầu về pháp lý ngày càng nghiêm ngặt. Đồng thời, chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên theo giá đất, kéo theo giá bất động sản sơ cấp cũng tăng.

Một yếu tố khác là các quy định về tái định cư yêu cầu chủ đầu tư bố trí nhà tái định cư trước khi giải tỏa, với điều kiện nhà tái định cư phải có chất lượng ngang bằng hoặc tốt hơn so với chỗ ở cũ. Điều này càng làm giá bất động sản sơ cấp gia tăng, kéo giá bất động sản thứ cấp sẽ tăng theo.

Đặc biệt, giá nhà riêng sẽ tăng theo giá đất, đất nền cũng sẽ đắt hơn do nguồn cung phân lô bị hạn chế. Cùng với đó, chi phí phát triển dự án bất động sản sẽ tăng trong toàn bộ quá trình phát triển, là nguyên nhân quan trọng khiến giá bất động sản leo thang.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, khi áp dụng bảng giá đất mới, sát với giá thị trường, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, thuế và phí liên quan đến đất đai sẽ tăng lên, có thể dẫn đến tác động dây chuyền, kích hoạt sự tăng giá của thị trường bất động sản.

Dẫn ví dụ từ dự án của GP Invest tại TP.HCM, Bộ Xây dựng cho biết, có giá đất tăng từ 15 triệu đồng/m2 lên 22 triệu đồng/m2, chiếm khoảng 60% giá bán. Dự án Đông Tăng Long cũng tăng chi phí sử dụng đất lên 26,5%, chiếm 60 - 65% giá bán.

Tương tự, dự án biệt thự Chánh Mỹ ở Bình Dương và dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 tại Hà Nội cũng có mức tăng tiền sử dụng đất đáng kể. Bộ Xây dựng ước tính, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường đã khiến chi phí đầu tư xây dựng, giá thành và giá bán bất động sản tăng từ 15 - 20% so với trước.

Nguồn cầu nhà ở vừa túi tiền rất lớn

Theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, từ năm 2019 - 2023, giá bất động sản tại TP.HCM đã tăng trung bình 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng 3%. Sự chênh lệch này đang khiến việc sở hữu nhà trở thành một điều xa vời đối với nhiều người. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ vẫn rất thiếu.

“Sự mất cân đối giữa giá đất và thu nhập của người dân là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc mua nhà, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền rất hạn chế”, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những yếu tố khiến giá đất tăng cao là giải phóng mặt bằng do các doanh nghiệp phải đền bù theo giá thị trường. Điều này làm tăng chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh quy trình pháp lý phức tạp và kéo dài.

Cụ thể, để một dự án bất động sản từ khi bắt đầu đến khi được phê duyệt và bán ra thị trường, thời gian trung bình mất khoảng 3-5 năm. Điều này làm gia tăng chi phí và người dân là đối tượng phải chịu hậu quả cuối cùng với giá nhà cao hơn.

Trong khi giá đất cao vẫn là rào cản, việc phát triển nhà ở xã hội lại đang được xem như một giải pháp quan trọng. Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills, cần có sự hợp tác giữa khu vực công và tư, cùng với các chính sách hỗ trợ phù hợp từ Chính phủ.

Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp nhằm giảm áp lực về giá đất và quỹ đất là mở rộng phát triển đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Với việc đầu tư vào hạ tầng giao thông như hệ thống metro, cao tốc và cầu cống, các khu vực này đang dần trở nên hấp dẫn hơn đối với cả người dân lẫn nhà đầu tư.

Thực tế, trong thời gian qua, Bình Dương là địa phương theo đuổi và đã xây dựng được nhiều căn hộ thuộc phân khúc nhà 1,2  - 1,5 tỉ đồng/căn, trong khi tại TP.HCM căn hộ loại nà gần như đã "tuyệt chủng", các địa phương khác cũng khá khan hiếm.

Lý giải nguyên nhân, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Group cho biết, lợi thế lớn nhất của Bình Dương là mặt bằng giá đất còn khá thấp so với TP.HCM, góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể phát triển những dòng sản phẩm căn hộ có diện tích và chất lượng tương đương với mức giá phải chăng hơn. Tiếp đến là nhu cầu nhà ở thực khi là “thủ phủ công nghiệp” của cả nước, thu hút lượng lớn lao động nhập cư có nhu cầu “an cư” cao.