Các địa phương chưa bài bản trong quy hoạch nhà ở đã tạo điều kiện cho đầu cơ

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, hiện có 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, không có địa phương nào hoàn tất việc ban hành tất cả các văn bản pháp lý cần thiết; thậm chí, một số tỉnh còn chưa ban hành bất kỳ văn bản nào để thực hiện.

Loạt điểm nghẽn tại các địa phương

Trong số 50 tỉnh, thành phố đã ban hành văn bản, mới có tỉnh Hải Dương thực hiện đầy đủ các nội dung được quy định trong luật. Các địa phương khác chủ yếu ban hành văn bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, và điều kiện tách thửa.

Hiện có 13 tỉnh, thành phố chưa ban hành văn bản, bao gồm Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Gia Lai, Đăk Nông, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau, Phú Yên, Bình Phước và An Giang. Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh, tiến độ thực hiện Luật Đất đai 2024 còn rất hạn chế.

Về việc điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng đến ngày 31/12/2025, tại các địa phương không hoặc ít điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2021 – 2024 thực hiện điều chỉnh gần đây có mức giá chênh lệch lớn, khiến người dân và doanh nghiệp phản ứng vì số tiền nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tăng cao hơn so với bảng giá cũ. 

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ liên tục được quy định từ Luật Đất đai 2013 đến nay. Các địa phương thực hiện điều chỉnh bảng giá đất đúng quy định sẽ không gặp khó khăn trong việc áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024. Do đó, vấn đề không phải xuất phát từ chính sách hay quy định pháp luật mà từ khâu tổ chức thực hiện còn yếu kém của một số địa phương.

Liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, việc lập và công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện một cách bài bản và minh bạch, tạo điều kiện cho các đối tượng đầu cơ đất đai. Cùng với đó, sự thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất đấu giá đã dẫn đến nhu cầu về nhà đất để ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.

Theo đó, một số cá nhân tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu mà chủ yếu nhằm đầu cơ và thao túng giá, đẩy giá lên cao để thu lợi. Trong khi đó, bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá trúng và giá khởi điểm. Đặc biệt, sau khi đấu giá, một số đối tượng không nộp tiền sử dụng đất đúng hạn theo quy chế, gây ra dư luận không tốt.

Công khai danh sách bỏ cọc

Từ những tồn tại trên, Thứ trưởng Lê Minh Ngân đề nghị, các địa phương khi tổ chức đấu giá đất cần công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, và công khai danh sách những đối tượng bỏ cọc để hạn chế các hành vi lợi dụng đấu giá nhằm trục lợi và gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Đồng thời, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm đối với các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như người sử dụng đất.

Trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng nêu rõ tình trạng “cò” đất thổi giá, gây lũng đoạn thị trường. Điển hình là tại nhiều cuộc đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội, các đối tượng đã thổi giá lên rất cao rồi bỏ cọc.

Để kiểm soát thị trường, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng khẳng định, đã có những quy định pháp luật rõ ràng như Luật Hình sự, Luật Cạnh tranh, Luật Đất đai, và đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023, với nhiều điều khoản cấm hành vi thổi giá và làm rối loạn thị trường. Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương cũng đã ban hành các quy định để ngăn chặn tình trạng này, nhưng dường như các quy định hiện tại vẫn chưa đủ để giải quyết triệt để vấn đề “cò đất”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định rằng “cò đất” hiện nay như “virus đã nhờn thuốc” vì nhiều chiêu trò và lách luật. Chẳng hạn, trong hoạt động đấu giá đất, quy định nêu rõ rằng “nếu người trúng đấu giá không thực hiện giao dịch thì sẽ mất cọc”, nhưng mức cọc rất thấp, không đủ tính răn đe.

Trong việc mua bán chung cư, nhiều “cò đất” tạo giao dịch giả để nâng giá, và việc xác minh tính xác thực của các giao dịch này cũng gặp nhiều khó khăn, làm cho việc xử lý “cò đất” trở nên phức tạp.

Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất chính sách thuế đối với cá nhân sở hữu nhiều nhà/đất, cũng như đánh thuế lên những bất động sản bỏ hoang. Bộ hy vọng những quyết sách này sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ và “lướt sóng”, gây nhiễu loạn thị trường.