Thâm nhập giới đầu tư bất động sản "cõi âm" (Bài 1): Sức hút đặc biệt khiến giá không ngừng tăng

Lời toà soạn:

Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số, đô thị hóa mạnh mẽ và thay đổi trong tư duy về việc an táng đã tạo ra nhu cầu lớn hơn đối với nghĩa trang. Điều này đã góp phần khiến bất động sản nghĩa trang đã nổi lên như một loại hình đầu tư mới, dù chưa nhận được nhiều sự chú ý.

Tuy nhiên, bất động sản nghĩa trang không chỉ đơn thuần là vấn đề đầu tư mà còn gắn liền với những giá trị văn hóa, tinh thần và xã hội sâu sắc. Việc quy hoạch và phát triển các dự án nghĩa trang cần được xem xét cẩn trọng để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích kinh tế và tác động xã hội lâu dài, cũng như hạn chế rủi ro đối với nhà đầu tư.

Mua sẵn “đất cho người âm” không còn là điều kiêng kị

Điều này xuất phát từ việc các nghĩa trang truyền thống dần trở nên quá tải tại các thành phố lớn, tạo ra nhu cầu bức thiết đối với các nghĩa trang mới. Ngoài ra, với quan niệm "mồ yên mả đẹp" của phương Đông, ngày càng nhiều gia đình sẵn sàng chi tiền để đảm bảo rằng người thân quá cố được an táng tại một nơi an lành, yên tĩnh, sạch sẽ và được chăm sóc chu đáo.

Hơn nữa, các công viên nghĩa trang còn được chú ý bởi ưu điểm là quy hoạch bài bản, các khu cảnh quan, chùa chiền, tượng phật… được xây dựng mang đến sự trang trọng, ấm cúng, không có vẻ “hiu quạnh” như các nghĩa trang truyền thống. Các công viên tâm linh cũng được tích hợp các dịch vụ như quản lý vận hành, chăm sóc mộ… cũng như các dịch vụ cầu siêu, hoả táng, tang lễ…, rất thuận tiện cho các gia đình an táng, chăm sóc, thăm viếng người thân.

Chị Nguyễn Linh Chi, một môi giới bất động sản nghĩa trang cho biết hàng năm, dịp lễ Vu lan hoặc gần Tết âm lịch, nhiều người có xu hướng tìm mua khuôn viên nghĩa trang để chuẩn bị hậu sự cho ông bà, bố mẹ. Những năm trở lại đây, vấn đề này không còn bị xem là điều kiêng kỵ, thay vào đó, hành động này được xem như món quà tri ân giá trị đối với bậc sinh thành trong các dịp lễ.

“Nhiều gia đình có điều kiện sẵn sàng xuống tiền hàng tỷ đồng để mua đất cho cả gia đình, thậm chí dùng biếu tặng đối tác kinh doanh hoặc đầu tư”, chị Linh Chi nói và cho biết một nơi an nghỉ đẹp đẽ, phong thuỷ tốt, được chăm sóc kỹ lưỡng… không chỉ đơn thuần là hành động tri ân người đã khuất mà còn là một quyết định mang tính tâm linh lâu dài đối với người còn sống.

Trong chuyến đi tham quan một công viên nghĩa trang ở Phú Thọ, anh Lê Hùng Anh (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng cho rằng, trong văn hóa phương Đông nói chung và Việt Nam nói riêng, quan niệm về "trần sao âm vậy”, “mồ yên mả đẹp" khá đậm nét trong tư tưởng của người dân. Việc an táng người thân không chỉ dừng lại ở nghĩa vụ và tình cảm mà còn liên quan đến yếu tố phong thủy, ảnh hưởng đến phúc khí và vận mệnh của con cháu.

Theo anh, việc lựa chọn một nơi yên nghỉ phải đảm bảo các yếu tố về địa thế và phong thủy. Một ngôi mộ được coi là đẹp là phải nằm ở nơi có địa thế cao, rộng, thoáng mát, xung quanh không bị chắn bởi nhà ở hay công trình. Đặc biệt, nước chảy quanh mộ hoặc cây cối xanh tươi thường được coi là dấu hiệu của một môi trường yên tĩnh, mát lành – một biểu tượng của sự an bình, thuận lợi.

Cũng đánh giá khá tích cực đối với các công viên tâm linh, anh Nguyễn Văn Tuấn (Đông Anh, Hà Nội) cho rằng việc chuẩn bị sớm nơi an nghỉ cho bậc sinh thành sẽ chủ động chọn được khu vực phù hợp, ưng ý và có thời gian lựa chọn kỹ lưỡng cũng như chuẩn bị về mặt tài chính.

“Tránh tình trạng khi ông bà, bố mẹ ốm nặng hoặc khi “tang gia bối rối” phải chạy đôn chạy đáo tìm nơi chôn cất phù hợp. Khi gấp rút mọi thứ sẽ khó vẹn toàn”, anh Tuấn nói và cho rằng việc chuẩn bị trước này hiện nay không có gì là “xui xẻo”, thậm chí các cụ còn vui vẻ khi thấy con cái quan tâm.

Theo anh Tuấn, nên chọn những nghĩa trang “sơn thủy hữu tình”, có hưỡng phù hợp với gia tộc; quy hoạch rõ ràng, dài hạn, tránh bị giải toả, di dời trong tương lai…

Giá tăng tiền tỷ vẫn khó kiếm

Với nhu cầu ngày càng tăng và được chú trọng đầu tư, giá cả các khuôn viên mộ cả các nghĩa trang cũng không ngừng tăng theo.

Theo khảo sát của phóng viên, giá cả các khuôn viên mộ đang không ngừng gia tăng trong các năm qua.Tại Công viên nghĩa trang Thiên Đường (Yên Sơn, Tuyên Quang), giá mộ đơn (3,3m2) có giá khoảng 89 triệu đồng; mộ đôi (8,8m2) có giá là 210 triệu đồng (đã bao gồm trọn gói phí xây dựng và đc miễn phí 50 phí dịch vụ). Ngoài ra khách hàng được tặng thêm 1 voucher trị giá 45 triệu đồng; mộ gia đình tuỳ diện tích (30,40 hoặc 60m2) mà giá cả dao động từ khoảng 400-850 triệu đồng; mộ gia tộc giá dao động từ 1,1 – 1,6 tỉ đồng…

Hay tại Công viên nghĩa trang Thiên Đức, giá mộ đơn (khoảng 4m2) 120 triệu đồng; mộ đôi (khoảng 8m2) giá 240triệu đồng. Giá trên đã bao gồm 4 khoản phí: Phí sử dụng đất lâu dài; phí chăm sóc phần mộ 50 năm; phí xây dựng sẵn huyệt mộ( bể kim tĩnh); phí trồng cây xanh, cảnh quan bao quanh khuôn viên…

Hoặc tại công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng Long Thành (Long Đức, Long Thành, Đồng Nai), mộ gia tộc giá dao động từ 6.3 tỉ – 12,9 tỉ; mộ gia đình, giá dao động từ 2,45 tỉ – 4,25 tỉ; mộ đôi giá dao động từ 423– 956 triệu đồng tuỳ theo mộ đôi nhỏ, tiêu chuẩn hay cao cấp; mộ đơn giá dao động từ 159– 508 triệu đồng tuỳ loại; mộ cải táng giá dao động từ 145– 163 triệu đồng…

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn mới đây cũng cho hay thị trường bất động sản nghĩa trang đã có sự tăng giá mạnh.

Năm 2018, một lô đất nghĩa trang 30m2 vị trí đẹp thuộc một công viên nghĩa trang tại Ba Vì (Hà Nội) có mức giá hơn 200 triệu đồng/lô thì giá hiện tại là hơn 800 triệu đồng/lô. Giai đoạn 2010-2012, giá bán nhiều mộ phần tại một số công viên nghĩa trang phía Bắc thuộc Phú Thọ, Hòa Bình, Hà Nội, tùy vị trí và diện tích chỉ dao động 3 – 6 triệu đồng/m2, thì đến thời điểm hiện tại, giá bán đang ở mức trung bình là 18-24 triệu đồng/m2. Một số vị trí đẹp, đắc địa, vị trí phong thủy đẹp và nhìn ra hồ, mức giá chào bán hiện tại lên tới 30-40 triệu đồng/m2. Những mộ phần có diện tích khoảng 200m2, từ mức giá hơn 400 triệu đồng cũng tăng lên hơn 1 tỉ đồng/lô.

Các môi giới cũng cho biết thủ tục mua bán khá đơn giản. Phương Linh - một môi giới cho biết ban đầu người mua đặt cọc 20 triệu đồng/lô đơn hoặc đôi rồi trong vòng 15 ngày sẽ vào tiền đủ giá trị hợp đồng. Bên bán sẽ trả cho khách hợp đồng + xác nhận nộp tiền + sổ lô đất trong vòng 10 ngày kể từ ngày nộp tiền.

“Hợp đồng sẽ là hợp đồng dịch vụ cát táng xây dựng và chăm sóc khuôn viên phần mộ”, môi giới cho biết.

Nói với phóng viên Đô Thị Mới, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng phân khúc này đã được chú ý từ cả chục năm nay và ngày càng được quan tâm. 

“Hiện nay, xu hướng đô thị hoá phát triển mạnh mẽ, dân số đông đúc ở đô thị đòi hỏi vấn đề về nơi chôn cất. Trong khi đó, việc xin được quy hoạch để xây dụng nghĩa trang cũng không dễ, bởi diện tích đất đai phải lớn, đảm bảo yếu tố môi trường; vùng đất quy hoạch thường phải cao ráo… Những khu vực có thể được quy hoạch nghĩa trang không nhiều. Do đó, các công viên nghĩa trang ở ngoại thành hoặc các địa phương lân cận sẽ được quan tâm”, ông Thịnh nói.

Ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng đồng tình với quan điểm trên. Ông cho rằng tốc độ đô thị hoá cao và chủ trương không đưa nghĩa trang vào trong đô thị tạo ra nhu cầu phát triển các công viên nghĩa trang. Trong khi đó, các tỉnh lân cận của Hà Nội, TP.HCM… quỹ đất còn khá nhiều, khoảng cách đi vào trung tâm khoảng 70km sẽ rất phù hợp với quy hoạch nghĩa trang.

“Chúng ta chưa có nhiều nghĩa trang, nhu cầu hiện còn thiếu rất nhiều. Chúng ta cần nghĩa trang cho cả người mới mất lẫn người đã mất mà cần di dời ra ngoài nội độ. Do đó, các dự án nghĩa trang vừa cấp thiết, vừa là miếng bánh có lợi nhuận tốt cho các chủ đầu tư”, ông Quê nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, nhu cầu về đất nghĩa trang thường tăng đều đặn, không phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế. Hơn nữa, do quy hoạch và luật pháp về đất đai, đất nghĩa trang thường có giới hạn về nguồn cung, điều này tạo ra tiềm năng tăng giá trị lâu dài. Chưa kể, các khu nghĩa trang hiện đại không chỉ bán đất mà còn cung cấp các dịch vụ liên quan như tang lễ, bảo quản mộ phần và bảo dưỡng dài hạn…, tạo ra các nguồn thu cho chủ đầu tư.