Thâm nhập giới đầu tư bất động sản “cõi âm” (Bài 3): Cẩn trọng với những dự án "bánh vẽ"

Lời toà soạn:

Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số, đô thị hóa mạnh mẽ và thay đổi trong tư duy về việc an táng đã tạo ra nhu cầu lớn hơn đối với nghĩa trang. Điều này đã góp phần khiến bất động sản nghĩa trang đã nổi lên như một loại hình đầu tư mới, dù chưa nhận được nhiều sự chú ý.

Tuy nhiên, bất động sản nghĩa trang không chỉ đơn thuần là vấn đề đầu tư mà còn gắn liền với những giá trị văn hóa, tinh thần và xã hội sâu sắc. Việc quy hoạch và phát triển các dự án nghĩa trang cần được xem xét cẩn trọng để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích kinh tế và tác động xã hội lâu dài, cũng như hạn chế rủi ro đối với nhà đầu tư.

Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM về vấn đề này.

Thưa ông, những năm gần đây bất động sản nghĩa trang nổi lên như một kênh đầu tư mới mẻ. Theo ông, pháp luật quy định về loại hình bất động sản này thế nào?

Luật sư Trần Minh Hùng: Ở Việt Nam, khái niệm về đất nghĩa trang, nghĩa địa lại không được phân định rõ ràng mà thường được quy về một mối là nơi an nghỉ của người đã khuất, hay còn có tên là “bãi tha ma” như quan niệm tâm linh của đa số người dân.

Tuy nhiên trong khi đất nghĩa trang là khái niệm chỉ những phần đất được quy hoạch tập trung phục vụ mục đích chôn cất thì đất nghĩa địa là đất tuy cùng chung mục đích nhưng lại không có sự quy hoạch rõ ràng, còn rải rác, manh mún và tự phát là nhiều.

Khoản 9 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 quy định “Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt là đất làm nơi mai táng tập trung, làm nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu trữ tro cốt và các công trình phụ trợ khác cho việc mai táng, hỏa táng và lưu trữ tro cốt.”

Ngoài ra, Điều 214 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt; Điểm p khoản 3 Điều 22 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 quy định về tiêu chí phân bổ các chỉ tiêu trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đối với đất tôn giáo, đất tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt được xác định trên cơ sở hiện trạng, biến động sử dụng đất…

Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 5.4.2016 của Chính phủ về Xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng đã quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa.

Việc đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng được khuyến khích nhằm phục vụ cho nhiều địa phương, việc sử dụng hình thức táng mới văn minh, hiện đại nhằm góp phần tiết kiệm tối đa đất, kinh phí xây dựng và đảm bảo yêu cầu môi trường và cảnh quan xung quanh; tuân thủ theo pháp luật về đất đai…

Theo ông, một dự án bất động sản nghĩa trang đủ điều kiện mở bán, kinh doanh, chuyển nhượng cần đảm bảo yếu tố gì?

Luật sư Trần Minh Hùng: Căn cứ Điều 15 Nghị định 23/2016/NĐ-CP quy định về trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư xây dựng nghĩa trang thì chủ đầu tư chỉ được đưa dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang vào sử dụng khi đáp ứng các điều kiện sau:

Hoàn thành các công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình trong nghĩa trang theo tiến độ của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có quy chế quản lý nghĩa trang được phê duyệt; hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, xây dựng và bảo vệ môi trường theo tiến độ của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về giá chuyển nhượng quyền sử dụng phần mộ cá nhân đối với nghĩa trang được đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.”

Như vậy, trong trường hợp đất nghĩa trang được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng và đã được cấp giấy chứng nhận thì có thể thực hiện chuyển nhượng cho người khác.

Người dân sẽ được nhận chuyển nhượng qua hình thức mua bán và tặng cho phần đất nghĩa trang, đất nghĩa địa, phần mộ với vị trí cụ thể đã được chủ đầu tư phân ra thành các lô cụ thể. Hình thức nhận chuyển nhượng được thực hiện theo điểm d khoản 4 Điều 14 Nghị định 23/2016/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng cho phần mộ cá nhân sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng được ký kết giữa đại diện chủ đầu tư và người sử dụng dịch vụ.

Khi người dân có nhu cầu mua thì thông thường chủ đầu tư sẽ cho người mua xem các giấy tờ như giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp để tạo niềm tin cho người mua. Người mua có thể được cung cấp các bản sao của các giấy tờ đó.

Tuy nhiên, sau khi thực hiện và ký kết hợp đồng, người mua sẽ không được cầm bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà giấy tờ người mua nhận được ngoài bản chính hợp đồng chuyển nhượng và các bản giấy tờ nêu trên thì có thể sẽ nhận được thêm “giấy phép quyền sử dụng đất phần mộ đối với phần diện tích đất mà mình nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư và phần đất này sẽ có thời hạn sử dụng tương ứng với thời hạn mà chủ đầu tư được phép thực hiện dự án”; hoặc một số nơi là “bản vẽ sơ đồ vị trí phần mộ cá nhân theo quy hoạch chi tiết xây dựng nghĩa trang được phê duyệt công trình”.

Như vậy, đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì được kinh doanh quyền sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa gắn với hạ tầng xây dựng. Tuy nhiên hiện nay thiếu quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa dẫn đển việc mua bán, chuyển nhượng đất nghĩa trang, nghĩa địa diễn ra rất phức tạp.

Ngoài việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư nghĩa trang, nghĩa địa còn có nhiều trường hợp mua lại từ người mua F1, và chuyển nhượng nhiều lần làm cho giá đất nghĩa trang bị đẩy lên cao, có dấu hiệu của sự đầu cơ làm cho người người thực sự cần lại khó khăn trong việc tiếp cận.

Như vậy bên cạnh tiềm năng thì việc đầu tư loại hình bất động sản nghĩa trang cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định? Thưa ông?

Luật sư Trần Minh Hùng: Thứ nhất, ngoài chủ đầu tư là người xây dựng dự án, đứng ra giao dịch thì bất động sản nghĩa trang cũng có thị trường thứ cấp, nhiều người mua đi bán lại nhằm mục đích kiếm lời, chứ không phải sử dụng thì vòng xoáy mua rồi bán này sẽ tiếp tục đến lúc nào? Do đó khi giao dịch cần lưu ý vấn đề này.

Thứ hai, về tính pháp lý. Sổ đỏ toàn khu nghĩa trang sẽ đứng tên chủ đầu tư, thứ khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp cầm trong tay chỉ là hợp đồng mua bán. Như vậy, chắc chắn sẽ không tránh khỏi tình huống xấu là "vẽ bánh" dự án, cùng bán cho nhiều người. Lúc này, việc đòi lại quyền lợi là rất khó.

Thứ ba, vẫn có khả năng gây mất cân bằng cung cầu. Thực tế, nếu vì thấy thị trường này hấp dẫn, chủ đầu tư cứ ồ ạt ra hàng, rồi lại gom hàng thì hoa viên nghĩa trang dần mất đi mục đích vốn có. Tính khan hiếm sẽ giảm dần, như vậy thị trường sẽ không còn quá rực rỡ như hiện tại. Và đây là hệ quả tất yếu sẽ diễn ra, chưa kể đến gây ảnh hưởng đến quy hoạch và quỹ đất tại các địa phương.

Nhu cầu đối với nghĩa trang là lớn, như vậy cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật để thị trường lành mạnh, an toàn?

Luật sư Trần Minh Hùng: Xét trên quan hệ cung cầu, phân khúc này luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung, bởi lý do như đã đề cập ở trên, chưa có nhiều doanh nghiệp đầu tư khai thác các dự án đất nghĩa trang đúng nghĩa. Trong khi đó, các nghĩa trang hiện tại đều đã quá tải hoặc nằm trong diện quy hoạch di dời.

Về nhu cầu, do đời sống tâm linh của người Á Đông nói chung và Việt Nam nói riêng rất coi trọng việc chôn cất, thờ cúng ông bà tổ tiên. Nhiều người sẵn sàng bỏ ra hàng chục, hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để xây những khu lăng mộ hoành tráng cho người đã khuất nhằm thể hiện sự tôn kính và hiếu thảo của con cháu, những mong ông bà, tổ tiên phù hộ cho cháu con mạnh khỏe, ăn nên làm ra, sung túc, giàu sang…

Mặc dù hệ thống pháp luật đã có những quy định cụ thể về đất nghĩa trang, nghĩa địa, tuy nhiên, trong quá trình triển khai việc áp dụng pháp luật tới từng địa phương lại bộc lộ sự thiếu hiệu quả trong công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng. Việc phân bổ, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa vẫn còn manh mún, nhỏ lẻ, thiếu sự đồng bộ gây nên việc lãng phí tài nguyên đất, ảnh hưởng vệ sinh môi trường và mỹ quan.

Chính vì vậy, để việc quy hoạch, quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa đạt hiệu quả, đảm bảo sự ổn định, việc hoàn thiện pháp luật là vô cùng cần thiết trong thời gian hiện nay và tương lai sau này.

Xin cảm ơn ông!