Bài 1: Giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập, ngày mua được nhà thành phố có thể không bao giờ đến

Lời toà soạn: Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp co cụm, thoi thóp vì thiếu vốn, thì giá nhà, đặc biệt giá chung cư vẫn liên tục tăng. 

Con số thống kê mới nhất của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn căn hộ 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất. 

Đáng nói, tốc độ tăng giá chung cư nhanh hơn hơn tốc độ gia tăng thu nhập của người dân rất nhiều. Điều này khiến giấc mơ “an cư” của không ít người dân ngày càng xa vời. 

Tại thông báo kết luận hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh diễn ra mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. 

Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục tăng cao? Giải pháp nào để “hạ nhiệt” giá thành trên thực tế...đang trở thành tâm điểm được người dân đô thị hết sức quan tâm. Đô Thị Mới ghi nhận nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia xoay quanh vấn đề này.

Bao năm làm lụng, tích luỹ chưa nổi 10% giá nhà

Vợ chồng chị Nguyễn Lê (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm) là nhân sự ngành công nghệ thông tin. Tổng thu nhập anh chị hàng tháng khoảng 30 triệu đồng và dù muốn vẫn không dám nghĩ đến việc mua nhà. Lý do chủ yếu do giá nhà đang ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả.

“Chi phí sinh hoạt hàng tháng cho cả gia đình và tiền học của con cái hiện rất cao, chiếm gần hết thu nhập, chưa kể các khoản như bảo hiểm, ốm đau, đám xá… Do vậy, gia đình tích luỹ được rất thấp. Nếu một căn chung cư khoảng 2,5 tỉ đồng thì gần 6 năm qua 2 vợ chồng tích luỹ mới chỉ 10%”, chị Lê nói.

Một nỗi lo nữa dẫn đến việc “trì hoãn” mua nhà của không ít cặp vợ chồng như anh chị là hiện nay kinh tế khó khăn, kéo theo sự bất định về việc làm. Họ không dám chắc công việc hiện tại có ổn định ở thời gian tới không, bởi dù là ngành được gọi là “hot”, nhưng mức độ đào thải thời gian qua cũng rất lớn.

Có chung tâm sự, anh Nguyễn Văn Hà (Cầu Giấy, Hà Nội) nói rất nhanh là không dám nghĩ đến việc mua nhà, cho rằng dù lãi suất ngân hàng đã hạ nhiệt, chỉ dao động khoảng 6,5-7% cho năm đầu. Lý do là giá nhà quá cao, số tiền vay lớn thì mức trả gốc và lãi hàng tháng sẽ “ngốn” gần hết thu nhập.

Anh ví dụ, một căn chung cư 2,5 tỉ đồng, vừa vay mượn họ hàng, cộng với số tích luỹ để trả trước 30%, còn vay ngân hàng 70% thì mỗi tháng cả gốc và lãi chiếm khoảng 20 triệu đồng. Chưa kể sau này thả nổi, mức lãi suất có thể lên trên 10% thì “chỉ còn nước bán tháo nhà để khỏi gánh nợ ngân hàng”.

“Nếu có thể tích luỹ thêm, chúng tôi vẫn muốn mua nhà, nhưng cứ nghĩ cảnh 10 - 20 năm sống và làm việc chỉ để “cày cuốc” cật lực trả nợ tôi cũng thấy rất sợ hãi. Cuộc sống nhiều biến cố, nếu chẳng may đau ốm thì cũng đã rất mệt mỏi vì thu nhập ảnh hưởng. Nếu không có sự trợ giúp nào đó, ví dụ bố mẹ bán bớt đất ở quê để hỗ trợ thì thực sự rất khó để có thể an cư”, anh Hà nói.

Không mua được nhà ở thương mại sao không mua nhà ở xã hội? Trả lời câu hỏi này, nhiều người cho biết mức giá nhà ở xã hội không hề thấp. Nếu một căn 70m2, giá khoảng 20 triệu đồng/m2 thì cũng đã gần 1,4 tỉ đồng; chưa kể thủ tục mua nhà rất phức tạp và tỷ lệ “chọi” rất cao. Còn nếu mua lại của người mua trước đó thì rủi ro lớn về pháp lý và giá cũng chênh lên rất nhiều.

Như vậy, với việc giá nhà tăng nhanh gấp nhiều lần thu nhập, không ít người “buông xuôi” khát vọng mua nhà. Đặc biệt, giới trẻ dần xuất hiện xu hướng “hưởng thụ” thay vì tích góp để có nhà bởi “có tích cóp bao lâu cũng không thể đuổi kịp giá nhà”. 

Thuê nhà dần trở thành “bắt buộc” thay vì lựa chọn

Theo Batdongsan.com.vn, với nhiều người dân, việc thuê nhà đang trở thành phương án bắt buộc chứ không còn là lựa chọn như trước đây.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, nửa cuối năm 2023, trong 3 lý do phổ biến của những người muốn thuê nhà thì “ưu tiên sự linh hoạt”" chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%. Tuy nhiên sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Động lực thuê nhà vì “ưu tiên sự linh hoạt” đã giảm tỷ trọng xuống, chỉ còn 27%.

“Có thể thấy, xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024”, ông Tuấn nêu.

Tại diễn đàn mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều phân khúc suy giảm, thậm chí "đóng băng", nhưng giá nhà chung cư vẫn tăng liên tục. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp (giá từ 25-70 triệu đồng/m2).

Riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở được ghi nhận tăng cao. Tại Hà Nội, giá nhà ở thuộc quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Khảo sát cho thấy một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao như: Golden Land (Thanh Xuân) tăng khoảng 3,5% (lên mức 38,7 triệu đồng/m2); HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai) tăng khoảng 3,8% (lên mức 25,7 triệu đồng/m2); The Sparks (Hà Đông) tăng khoảng 3,7% (lên mức 28,3 triệu đồng/m2), Goldsilk Complex (Hà Đông) tăng khoảng 4,1% (lên mức 33,5 triệu đồng/m2), Hoàng Thành Pearl (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,1% (lên mức 52,3 triệu đồng/m2)...

Tại TP.HCM dự án The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (quận 9) tăng khoảng 3,8%...

Còn theo Savills, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm, với 10.403 căn. Giá sơ cấp đạt 58 triệu/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

“Năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm”, Savills nêu.

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, việc mua nhà đối với phần đông người lao động một thách thức không nhỏ. Ngay cả nhà ở xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp cũng gần như không thể tiếp cận, mà phải là người thu nhập khá.

“Với mức giá khoảng 1,5 tỉ đồng, bao nhiêu người có đủ 30% để trả trước? Bao nhiêu người có thu nhập hàng tháng đủ để trả nợ lãi ngân hàng?”, ông Thịnh nói.

Thậm chí, theo ông Thịnh, với mức thu nhập thấp thì ngân hàng sẽ không cho vay, bởi vay xong thì tiền đâu để trả ngân hàng? Nhưng với thu nhập vượt mức đóng thuế, lại không đủ điều kiện để được vay vốn. Còn đối với chung cư thương mại thì khả năng tiếp cận ngày càng xa vời, nên dù lãi suất hạ nhiệt, nhiều người vẫn không dám vay mua nhà.