Bài 2: Đầu cơ, lướt sóng mạnh...cũng là nguyên nhân khiến chung cư tăng giá chóng mặt

Lời toà soạn: 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp co cụm, "thoi thóp" vì thiếu vốn thì giá nhà, đặc biệt giá chung cư vẫn liên tục tăng. 

Con số thống kê mới nhất của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn căn hộ 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất. 

Đáng nói, tốc độ tăng giá chung cư nhanh hơn hơn tốc độ gia tăng thu nhập của người dân rất nhiều. Điều này khiến giấc mơ “an cư” của không ít người dân ngày càng xa vời. 

Tại thông báo kết luận hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh diễn ra mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. 

Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục tăng cao? Giải pháp nào để “hạ nhiệt” giá thành trên thực tế...đang trở thành tâm điểm được người dân đô thị hết sức quan tâm. Đô Thị Mới ghi nhận nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia xoay quanh vấn đề này.

Nguồn cung ít, nhu cầu lớn

Nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu khủng hoảng. Các doanh nghiệp gặp khó khăn rất nhiều, chủ yếu về vốn và pháp lý. Hệ quả của những đợt “bong bóng” là thị trường mất cân đối cung - cầu trầm trọng khi thiếu những dự án vừa túi tiền, trong khi thừa những phân khúc cao cấp và giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Phân tích sâu hơn về điều này, chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, thị trường diễn biến như một đồ thị hình sin, sau sốt nóng sẽ rơi vào trầm lắng. Theo đó, có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư tăng, đầu tiên là việc ách tắc pháp lý, nguồn cung thiếu thốn trong khi nhu cầu của người dân rất lớn.

“Các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội có khoảng chục triệu dân, mỗi năm hàng trăm nghìn người đến sinh sống và làm việc. Nhưng năm qua chỉ có 6 dự án được phê duyệt thì thấm vào đâu so với nhu cầu? Chưa kể nhà ở xã hội thì còn ít ỏi hơn?”, ông Nhân nói.

Thực vậy, các thống kê cho thấy, từ năm 2018 đến nay, số lượng dự án nhà ở được cấp phép mới giảm sút, khiến số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp sụt giảm rất mạnh.

Báo cáo của Savills, từ năm 2018 tới nay, trung bình nguồn cung chung cư Hà Nội giảm 14%/năm. Còn tại TP.HCM, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh - HoREA cho hay, số dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đã giảm tới 86%, tổng số căn nhà ra mới mỗi năm giảm 64%.

Điều này khiến nguồn cung căn hộ chung cư ở 2 thành phố lớn ở mức rất thấp. Trong khi nhu cầu của người dân đối với nhà ở rất cao. Điều dẫn đến giá chung cư tăng mạnh.

Ngoài ra, TS Lê Bá Chí Nhân phân tích thêm, giai đoạn vừa qua đã chứng kiến làn sóng đầu cơ, lướt sóng rất mạnh, khiến giá cả tăng vọt. Việc họ đẩy giá lên chủ yếu để môi giới kiếm tiền, chứ khách hàng không thể tiếp cận được.

Các chuyên gia cũng cho rằng, hiện tượng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ vừa qua không quá khó hiểu khi nhu cầu của người dân với nhà ở rất cao, đặc biệt tâm lý “sở hữu nhà” để an cư và thừa kế cho con cháu, nên đây là kênh đầu tư rất được chú trọng. Trong khi đó, mức thuế không đáng kể, lãi suất thấp đã khiến hoạt động đầu tư, đầu cơ rầm rộ trước khi đóng băng vào năm 2022 do lãi suất tăng cao.

“Thậm chí, với những người mua để đầu tư, vì lãi suất ngân hàng hiện nay thấp nên họ cứ giữ hàng để chờ đợi thêm một vài năm, khi thị trường hồi phục họ bán vẫn lãi, thay vì phải cắt lỗ ở hiện tại”, ông Nhân nói.

Ngoài ra, một lý do dẫn đến việc chung cư tăng giá hiều chủ đầu tư cũng không có động cơ để giảm giá nhà, bởi nhà vừa túi tiền như nhà ở xã hội không có, trong khi để được duyệt một dự án nhà ở thương mại vừa qua cũng không dễ dàng.

Chi phí “có tên” và chi phí “không tên”

Trong văn bản kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng phân tích nhiều lý do dẫn tới việc chung cư tăng giá.

Ví dụ, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.

Hơn nữa, vì phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này. Cuối cùng, toàn bộ khoản này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ngoài các khoản trên, chi phí tạo lập quỹ đất – dự án còn có một khoản khác là “tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng cho các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa), được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương (riêng tại TP. HCM là bằng 80% - cao nhất cả nước).

Theo ước tính, chi phí tạo lập quỹ đất – dự án thường chiếm khoảng 15% giá thành của chung cư, khoảng 30% của nhà phố, khoảng 50% của biệt thự và khoảng 20% đối với các dự án hỗn hợp. Chi phí này đang ngày càng tăng do tiền sử dụng đất – cấu phần lớn nhất, tăng theo thời gian và được cho là sẽ tăng mạnh hơn nữa khi nhà nước chính thức bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.

Về chi phí xây dựng – chiếm tới khoảng 50% giá thành dự án chung cư, khoảng 30% với dự án nhà phố, khoảng 20% với dự án biệt thự và khoảng 40% với dự án hỗn hợp - đây là “nỗi đau đầu” của giới chủ dự án khi những năm qua đã tăng hết sức dữ dội.

Theo tính toán, chi phí xây dựng trong 4 – 5 năm qua đã tăng gấp đôi, từ mức 7 – 7,5 triệu đồng/m2 lên hơn 12 triệu đồng/m2 (với công trình chung cư khoảng 20 – 30 tầng) và sẽ tăng lên theo chiều cao công trình. Đáng ngại hơn là giá nguyên vật liệt, nhân công có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Về chi phí tài chính, theo HoREA, nếu một dự án tiến triển suôn sẻ (khoảng 3 năm), chi phí này thường chiếm khoảng 10% giá thành. Tuy nhiên, 4 - 5 năm qua, hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn nghiêm trọng, làm gia tăng chi phí cho chủ đầu tư. Thực tế, tỷ lệ 10% giá thành đã sớm bị vượt qua tại rất nhiều dự án, dù cho trong năm 2023, Chính phủ đã nỗ lực giảm lãi suất cho vay.

Tương tự như chi phí tài chính là chi phí quản lý, nếu dự án suôn sẻ (trong 3 năm), chi phí này sẽ chiếm khoảng 5% giá thành. Song do tình trạng tắc nghẽn, phí quản lý của nhiều dự án đã tăng lên đáng kể.

Về chi phí “không tên”, dù không thống kê đầy đủ, nhưng theo HoREA, khoản này là không nhỏ. Và tất nhiên, những chi phí này đều sẽ được tính vào giá nhà và người mua phải gánh chịu.