TP.HCM: Vướng mắc tài chính khiến các dự án tồn đọng “khó trăm bề”

UBND TP.HCM vừa tổ chức Hội nghị phổ biến Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tổ chức triển khai có hiệu quả trong thực tiễn chính sách mới.

1/3 dự án vướng mắc liên quan đến tài chính

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu và bảo đảm an sinh xã hội.

Thị trường này cũng góp phần vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị và du lịch, đồng thời có tác động lớn đến nhiều lĩnh vực như vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất và lao động.

Tuy nhiên, thời gian qua, không ít dự án bất động sản đã gặp phải những vướng mắc, khiến việc triển khai bị đình trệ. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh kỳ vọng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tháo gỡ được những khó khăn, hạn chế tồn tại trên thị trường.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, 1/3 trong số 168 dự án bất động sản gặp vướng mắc tại TP.HCM đều liên quan đến vấn đề tài chính. Việc các doanh nghiệp triển khai nhiều dự án cùng lúc là bình thường, nhưng nếu dòng tiền bị dàn trải và tài chính hạn chế, họ sẽ phải vay nợ hoặc phát hành trái phiếu, dẫn đến nguy cơ dự án bị đình trệ khi gặp khó khăn tài chính.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã luật hóa các quy định về điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản. Một trong những yêu cầu đầu tiên là doanh nghiệp phải được thành lập và đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu phù hợp với vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, doanh nghiệp phải có ít nhất 20% vốn tự có đối với các dự án dưới 20 ha và 15% cho các dự án trên 20 ha. Nếu thực hiện nhiều dự án cùng lúc, tỷ lệ này phải được đảm bảo cho từng dự án riêng lẻ.Những quy định này là điều kiện tiên quyết để được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, giúp hạn chế các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy vậy, ông Châu vẫn bày tỏ lo ngại về "sức khỏe" của các doanh nghiệp bất động sản, khi nhiều doanh nghiệp vẫn còn rất yếu.

Dòng vốn ngoại cũng gặp khó

Trong bối cảnh doanh nghiệp nội còn phải “liệu cơm, gắp mắm”, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn thực hiện các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các thành phố lớn, nhưng lại gặp khó khăn về thủ tục pháp lý.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, M&A dự án bất động sản có thể giúp giải quyết nhanh hàng tồn kho, mang lại những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, đồng thời giảm giá nhà. Tuy nhiên, trong 8 tháng đầu năm 2024, không có dự án nào được thực hiện qua hình thức M&A tại TP.HCM do vướng mắc quy định.

Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu bên chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng, tạo ra sự bất hợp lý khi các bên bán đang gặp khó khăn tài chính, trong khi bên mua lại có tiềm lực tài chính nhưng không được phép thực hiện nghĩa vụ này. Do đó, cần điều chỉnh quy định, cho phép bên nhận chuyển nhượng gánh vác nghĩa vụ tài chính để tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Thị trường dành cho nhà đầu tư nước ngoài có tiềm năng lớn, nhưng lại rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn tất các thủ tục pháp lý từ 5 đến 7 năm trước.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho biết, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM rất hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng vướng mắc về pháp lý và quỹ đất khiến họ khó tiếp cận, trừ khi hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Mặc dù "khẩu vị" của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn là bất động sản nhà ở, số lượng giao dịch rất hạn chế.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn đặt kỳ vọng trong giai đoạn tới, nhờ các quy định mới sẽ dần mang lại sự linh hoạt, các quy định rõ ràng cho chủ đầu tư, từ đó thúc đẩy nhiều thương vụ M&A thành công. Chẳng hạn như, chỉ trong tháng 10/2024, đã có hai thương vụ M&A lớn từ nguồn vốn nước ngoài.

Cụ thể, Tập đoàn Keppel (Singapore) đã bán 70% cổ phần tại hai dự án bất động sản lớn ở TP. Hồ Chí Minh: Saigon Sports City (TP Thủ Đức) và Saigon Centre giai đoạn 3 (quận 1), với tổng giá trị ước tính khoảng 8.500 tỷ đồng. Đây là hai trong số các thương vụ M&A bất động sản lớn nhất năm, ảnh hưởng đáng kể đến thị trường M&A tại Việt Nam.