Bài 4: “Chìa khoá” giảm giá chung cư từ việc đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền

Lời toà soạn: 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp co cụm, thoi thóp vì thiếu vốn, thì giá nhà, đặc biệt giá chung cư vẫn liên tục tăng. 

Con số thống kê mới nhất của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn căn hộ 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất. 

Đáng nói, tốc độ tăng giá chung cư nhanh hơn hơn tốc độ gia tăng thu nhập của người dân rất nhiều. Điều này khiến giấc mơ “an cư” của không ít người dân ngày càng xa vời. 

Tại thông báo kết luận hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh diễn ra mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. 

Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục tăng cao? Giải pháp nào để “hạ nhiệt” giá thành trên thực tế...đang trở thành tâm điểm được người dân đô thị hết sức quan tâm. Đô Thị Mới ghi nhận nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia xoay quanh vấn đề này.

Tăng cung, đẩy mạnh nhà ở xã hội, chung cư phải hạ nhiệt

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, để hạ nhiệt giá nhà, đáp ứng nhu cầu nhà ở đang ngày càng cao của người dân, mấu chốt là tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh, để giảm giá nhà, chỉ còn cách khơi thông các điểm nghẽn để đẩy mạnh nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

“Nếu không triển khai được nhà ở xã hội thì các doanh nghiệp làm nhà thương mại cũng không có động lực cạnh tranh để giảm giá nhà, nhất là hiện nay nguồn cung dự án rất ít, để xin và khởi công được một dự án không phải chuyện dễ”, ông Thịnh nói.

Ông Thịnh cũng kiến nghị cơ quan nhà nước tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án. Đây cũng là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Điều này giúp “bình ổn” giá nhà theo quy luật cung - cầu, cạnh tranh thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đề nghị đẩy mạnh triển khai nhà vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần thay đổi cách triển khai gói 120.000 tỉ, bởi với mức lãi suất hiện hành, gói này sẽ không hấp dẫn doanh nghiệp. Bằng chứng là việc giải ngân gói này thời gian qua mới chỉ hơn 1% tổng số vốn.

“Tôi đánh giá cao gói tín dụng 30.000 tỉ như giai đoạn trước. Gói này đã có tác động rất tích cực, góp phần “hồi sinh” thị trường bất động sản vốn khủng hoảng giai đoạn đó. Tôi hy vọng lần này cũng sẽ có gói tín dụng với tính chất tương tự nhưng với quy mô lớn hơn”, ông Hiếu nói.

Ngoài ra, ông Hiếu cũng đề xuất nên có mô hình “ngân hàng tiết kiệm” như ở nước ngoài để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Mô hình này hiện ở Việt Nam chưa có.

Triển khai đề án 1 triệu nhà ở xã hội không quá khó

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh lạc quan nhìn nhận, Luật Đất đai sửa đổi lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất.

"Quy định sẽ khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng về nhu cầu ở thực và mong ước của người dân về một nơi để “an cư, lạc nghiệp”. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải chờ độ trễ về mặt chính sách, để chính sách thực sự có thể ngấm vào thị trường", ông Thành nói.

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, vừa qua bất động sản phân khúc cao cấp dư thừa, còn phân khúc vừa túi tiền lại khan hiếm. Các chủ đầu tư quá tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp. Theo đó, cần tập trung vào phát triển nhà ở xã hội. Chỉ cần đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội thì nhà thương mại cũng buộc phải giảm theo ngay.

“Việc triển khai 1 triệu căn nhà xã hội thực ra không quá khó. Tuy nhiên, cần cơ chế để doanh nghiệp họ làm. Có nhiều cái giám đốc, tổng giám đốc của công ty bất động sản họ gọi điện cho tôi nói là muốn làm nhà ở xã hội, nhưng vấn đề là vướng cơ chế và nguồn tiền, thủ tục đất đai”, ông Nhân nêu và cho rằng cần khơi thông các điểm nghẽn này.

Chuyên gia này lấy ví dụ gói 120.000 tỉ, Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại và chính quyền địa phương, doanh nghiệp cần phối hợp, xem xét các vấn đề như lãi suất đã phù hợp chưa? Cơ chế giải ngân, trình tự đã hợp lý và linh hoạt chưa?

“Các doanh nghiệp họ cần cơ chế, họ đã có kinh nghiệm thì họ triển khai rất nhanh. Có thể họ thu lãi ít nhưng họ làm nhiều thì lợi nhuận vẫn đủ hấp dẫn”, ông Nhân nói và cho rằng khi thủ tục, cơ chế được tháo gỡ, các doanh nghiệp sẽ cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

Còn theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Nhà nước cần định nghĩa chính thức "nhà ở vừa túi tiền" và áp dụng chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình.

Cụ thể là các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng "sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự.

Bên cạnh đó, VARS cũng nhấn mạnh cần tăng cường đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông. Khi khoảng cách không còn là vấn đề lớn cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu.

Trong văn bản mới đây, Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho rằng, giải pháp để đảm bảo tính khả thi về đất cho sản phẩm nhà ở xã hội là các địa phương cần tập trung tạo quỹ đất dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội độc lập.

Địa điểm bố trí dự án phải gần với các khu/cụm công nghiệp, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nếu hạ tầng chưa đảm bảo, địa phương cần hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng.

Ngoài ra, khi quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội độc lập đã được bố trí, các địa phương cần công bố công khai đầy đủ và minh bạch các thông tin về khu đất để các nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể tiếp cận.

“Nhiều doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án nhà ở xã hội phản ánh, họ phải đến ‘gõ cửa’ trực tiếp các sở, ban, ngành liên quan tại các địa phương để tìm hiểu thông tin, nhưng nhiều trường hợp chỉ được giới thiệu những khu đất rất ‘xương xẩu’ hoặc không nhận được thông tin rõ ràng để có thể tham gia các dự án diện này”, Ban IV nêu rõ.