Nhà đầu tư xuyên đêm xem đất nền nhưng giao dịch lại nhỏ giọt

Theo thông tin được chia sẽ rộng rãi thời gian gần đây, thị trường đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang ấm dần lên. Một số khu vực như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh bắt đầu xuất hiện lượng khách đi “săn” và thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.

Đổ xô đi xem đất

Chẳng hạn, tại khu vực Phước Hiệp (huyện Củ Chi), khu đất hơn 130m2 thuộc diện đất ở nông thôn, đang được rao bán với giá từ 5,2 đến 6 triệu đồng/m2. Ở Phước Thạnh (huyện Củ Chi), đất trồng cây hàng năm cũng đang được rao bán với giá khoảng 2,4 triệu đồng/m2 cho các lô đất có diện tích lớn. Tại huyện Bình Chánh, một số môi giới đã rao bán đất ở xã Vĩnh Lộc A với giá trên 15 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào từng khu vực và loại hình đất.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội tại quận 9, nơi từng là “tâm điểm” nóng sốt của thị trường phía Nam giai đoạn 2015-2021. Tình hình giao dịch tại một số phòng công chứng đang có dấu hiệu hồi phục, khi nhiều nền đất bán ra với giá tương đương hoặc thấp hơn 10-20% so với mức đỉnh trước đó.

Đặc biệt, nhóm đầu tư vẫn tích cực tìm kiếm các nguồn hàng giá tốt, kỳ vọng vào sự tăng trưởng của sức cầu trong tương lai. Các khu vực lân cận TP.HCM cũng nhận được sức cầu lớn, đặc biệt là các sản phẩm đất nền có giá dưới 2 tỉ đồng. Một số văn phòng công chứng đất đai cho biết, đã rơi vào tình trạng “ùn ứ” hồ sơ, nhiều người phải chờ đợi từ sáng đến chiều để hoàn tất thủ tục sang nhượng đất đai.

Đơn cử tại Đồng Nai, vào những ngày giữa tháng 10, các phòng công chứng vẫn đông đúc, với nhiều khách hàng ngồi chờ từ sáng sớm nhưng chưa đến lượt. Nhiều nhà đầu tư cũng không ngần ngại “tranh thủ” thời gian để đi xem đất vào nửa đêm, đặc biệt là tại các khu vực như Cẩm Mỹ, Định Quán và Nhơn Trạch.

Theo môi giới tại khu vực này, sau một thời gian tạm lắng, đất thổ cư đã bắt đầu nhích giá, trong khi đất vườn và đất nông nghiệp có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ, khoảng 10% so với cuối năm 2023. Bên cạnh đó, các nhóm đầu tư từ miền Bắc đang tích cực “săn” hàng, tạo điều kiện cho các sàn môi giới bất động sản hoạt động trở lại.

Lý giải nguyên nhân của sự thay đổi này, ông Ngô Dũng – nhà đầu tư đất nền TP.HCM cho biết, việc TP.HCM phê duyệt bảng giá đất mới với mức tăng từ 5 – 23 lần ở nhiều khu vực đã tạo nên một hiệu ứng tâm lý tích cực cho người mua.

Cũng theo ông Dũng, nhiều người dân không đủ điều kiện để chuyển đổi đất lên thổ cư, một số khác lại buộc phải bán đất vì lý do tài chính. Những yếu tố này đang tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền hiện tại, tạo ra sự chuyển biến trong xu hướng giao dịch.

Tiêu thụ vẫn ghi nhận ở mức thấp

Dù có rất nhiều nhận định tích cực đã được chia sẻ, một số doanh nghiệp bất động sản cho biết, tỷ lệ hấp thụ đất nền từ nguồn cung mới đã tăng so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng thanh khoản hiện vẫn rất thấp.

Lãnh đạo một công ty chuyên phân phối đất nền dự án tại Long An cho biết, đầu quý II, công ty đã nhận phân phối một dự án với quy mô hơn 200 nền, tuy nhiên đến nay mới bán được khoảng 31 sản phẩm.

Cũng theo vị lãnh đạo này, mặc dù số lượng giao dịch đã cải thiện so với năm ngoái (khi công ty không bán được sản phẩm nào), nhưng tình hình vẫn chưa thực sự khởi sắc. So với trước năm 2022, khi thị trường chưa bị đóng băng, thanh khoản đất nền hiện chỉ phục hồi khoảng 50-60%. Hiện, doanh nghiệp không nhận thêm dự án mới mà chỉ tập trung thanh lý hàng tồn kho, bán thứ cấp.

Tại Đồng Nai, một chủ đầu tư của dự án đất nền lớn ở Long Thành cho biết, công ty chủ yếu bán cho nhóm khách hàng quen thuộc trong mấy tháng qua và rất khó tiếp cận khách mới. Trong 7 tháng qua, sàn chỉ bán được khoảng 25% số hàng (tương đương 36 nền).

Đáng chú ý, nhiều sàn đã "ôm hàng" trong quý II và III đã phải "bỏ cuộc" giữa chừng hoặc thậm chí trả lại hàng vì không có giao dịch. Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy phân khúc đất nền không thể bứt phá trong quý III và có khả năng tiếp tục ảm đạm trong quý cuối năm.

Trước đó, báo cáo từ DKRA Group, trong quý III, các dự án mở bán lần đầu tại TP.HCM và các vùng phụ cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) chỉ chiếm 3%, còn lại 97% là sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ. Rổ hàng thứ cấp chỉ ghi nhận thanh khoản với các nền đất trong khu đô thị lớn, có quy hoạch đồng bộ và hạ tầng hoàn thiện.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy nhu cầu tìm mua đất nền trong quý III chỉ tăng nhẹ 6% so với quý trước, với thanh khoản tập trung chủ yếu ở thị trường TP.HCM, còn các tỉnh lân cận vẫn ở mức rất thấp.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng tình trạng ảm đạm của thị trường đất nền sẽ tiếp tục trong các tháng cuối năm. Các ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, đặc biệt ở những thị trường tỉnh từng có sự sốt nóng cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô và hạ tầng, còn cần có sự điều chỉnh trong chính sách tín dụng.

"Có thể đến cuối năm sau, thị trường đất nền mới bắt đầu thoát khỏi khó khăn, và đến năm 2026 mới thực sự bước vào giai đoạn phục hồi," ông Tuấn cho biết.