Những thay đổi quan trọng về cấp và thu hồi sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Sổ đỏ có thể đứng tên tối đa bao nhiêu người?

Một trong những điểm đáng chú ý là việc thay đổi tên gọi của sổ đỏ, tên thông thường để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ ngày 1/8/2024, sổ đỏ sẽ có tên gọi mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, sổ đỏ sẽ được gọi là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" thay vì tên gọi dài hơn trong Luật Đất đai 2013 là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Về việc đứng tên trên sổ đỏ, khoản 2 Điều 135 của Luật Đất đai 2024 quy định: "Nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng hoặc nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, mỗi người sẽ được cấp riêng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu có yêu cầu, những người này cũng có thể yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Do vậy, trong trường hợp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản trên đất, họ có thể được cấp một Giấy chứng nhận riêng biệt hoặc yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Điều này có nghĩa là không có giới hạn về số lượng người có thể đứng tên trên sổ đỏ nếu họ có chung quyền.

Cấp sổ đỏ lần đầu không quá 3 ngày làm việc

Về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận lần đầu, Luật Đất đai 2024 quy định việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất trong vòng không quá 20 ngày làm việc và cấp sổ đỏ lần đầu không quá 3 ngày làm việc kể từ khi hoàn tất đăng ký.

Với trường hợp xin cấp lại sổ đỏ, sổ hồng, thời gian xem xét tối đa là 5 ngày làm việc, giảm 2 ngày so với quy định trước đây. Toàn bộ quá trình đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu không vượt quá 23 ngày làm việc, giảm 7 ngày so với quy định cũ (vùng sâu, vùng xa giảm 17 ngày).

 Ngoài ra, luật mới cũng quy định thời gian cho các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tối đa 10 ngày làm việc.

Đối với việc bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê từ Nhà nước, thời gian xem xét thủ tục tối đa là 10 ngày, không bao gồm thời gian xác định giá đất và ký hợp đồng thuê đất.

Việc cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có thời gian tối đa 5 ngày làm việc. Thời gian để xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng không quá 3 ngày làm việc.

7 trường hợp không được cấp sổ đỏ từ ngày 1/8/2024

Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ, bao gồm:

Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích.

Đất được giao để quản lý, trừ trường hợp được sử dụng chung với đất khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Đất thuê hoặc thuê lại từ người sử dụng đất khác, trừ trường hợp thuộc dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất cho nông dân hoặc lâm dân.

Đất đã có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện trong vòng 3 năm kể từ khi có quyết định.

Đất đang có tranh chấp, hoặc bị kê biên theo pháp luật thi hành án, hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án.

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không vì mục đích kinh doanh.

6 trường hợp thu hồi sổ đỏ trong năm 2025

Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp cho người dân trong một số trường hợp cụ thể được quy định tại khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp toàn bộ diện tích đất ghi trên sổ đỏ bị thu hồi.

Trường hợp người dân tiến hành cấp đổi sổ đỏ.

Khi có biến động về đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất và cần cấp mới sổ đỏ.

Sổ đỏ đã cấp sai thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích hoặc không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp.

Sổ đỏ bị thu hồi theo yêu cầu của cơ quan thi hành án hoặc Tòa án khi đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Khi cơ quan nhà nước yêu cầu thu hồi sổ đỏ theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án.

Quy định về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

Luật Đất đai 2024 quy định rõ, đối với sổ đỏ cấp sai quy định, nếu có bản án hoặc quyết định của Tòa án yêu cầu thu hồi thì việc thu hồi sẽ thực hiện theo bản án.

Trong trường hợp có kết luận thanh tra cho rằng sổ đỏ đã cấp không đúng, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi nếu kết luận đó đúng. Nếu cơ quan thanh tra xác định sổ đỏ được cấp đúng quy định, thì phải thông báo cho người sử dụng đất và không tiến hành thu hồi.

Nếu cơ quan nhà nước phát hiện sổ đỏ đã cấp không đúng quy định, họ sẽ thông báo lý do và tiến hành thu hồi. Nếu người dân phát hiện sổ đỏ cấp không đúng, họ có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét và thu hồi.

Tuy nhiên, trong trường hợp sổ đỏ cấp sai quy định nhưng đã chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, việc thu hồi sẽ không được thực hiện, và thiệt hại sẽ được xử lý theo bản án hoặc quyết định của Tòa án. Ngoài ra, việc thu hồi sổ đỏ chỉ có thể được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã thi hành, hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.