TP. HCM dự kiến cấm phân lô bán nền tại 5 huyện: Có thể khiến các lô đất đã được chứng nhận tăng giá

Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo Quyết định của UBND thành phố quy định về xác định các khu vực được chuyển nhượng phân lô bán nền có hạ tầng kỹ thuật tại dự án (gọi chung là đất phân lô bán nền) trên địa bàn thành phố. Trong đó, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè được đề xuất cấm phân lô bán nền, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được sang nhượng.

Đảm bảo sự công bằng

Lý giải việc đưa ra đề xuất này, Sở cho biết theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8), các phường, quận, thành phố trên địa bàn TP HCM sẽ không được phép lập dự án bất động sản để phân lô bán nền.

Còn 5 huyện vùng ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ với 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn được xem là khu vực "nông thôn" nên sẽ thuộc thẩm quyền quyết định của UBND thành phố.

Vì vậy, để thống nhất công tác quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại, Sở kiến nghị cấm phân lô bán nền đất ở cả 5 huyện ngoại thành này.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn thành phố phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới chuyển nhượng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại cuộc họp với HĐND TP.HCM mới đây, ông Huỳnh Thanh Khiết – Giám đốc Sở TN&MT đã cho biết, nhu cầu về nhà ở gia tăng đã dẫn đến tình trạng phân lô trái phép và xây dựng trên đất nông nghiệp.

Nguyên nhân do quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa còn nhiều hạn chế trong giải quyết nhu cầu của người dân, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc xin cấp phép xây dựng…

Đáng chú ý, lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp và phân lô bán nền rất lớn, tạo điều kiện cho các đối tượng đầu nậu lợi dụng nhu cầu nhà ở, tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp và xây dựng để kinh doanh hoặc chia nhỏ nhà ở. Việc này thường diễn ra dưới hình thức mua bán bằng vi bằng.

Ngoài ra, quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số cơ học cao đã làm tăng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, dẫn đến tình trạng vi phạm trật tự xây dựng tại các quận ven và huyện ngoại thành.

Điều này còn làm phát sinh việc mua bán đất nông nghiệp trái phép, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, và hình thành các “chung cư mini” để cho thuê. Thêm vào đó, một số chính quyền địa phương chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm và năng lực quản lý nhà nước về xây dựng chưa đồng đều.

Thị trường có thể chao đảo giai đoạn đầu

Để hạn chế tình trạng phân lô bán nền, vốn đã dẫn đến việc bỏ hoang đất trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng cần thực hiện một số biện pháp. Bên cạnh việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kiểm soát chặt chẽ các quy định về phân lô tách thửa.

Theo luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), nếu các quy định mới được thông qua có thể khiến thị trường đất nền ở những khu vực này biến động mạnh. Trước đó, các dự án phân lô phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và có thói quen mua đất nền để tích lũy hoặc đầu tư.

Do vậy, quy định mới siết chặt sẽ có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Điều này có thể dẫn đến việc tăng giá các lô đất nền đã có giấy chứng nhận. Ngoài ra, ông Cường cũng bày tỏ lo ngại sẽ có khả năng xuất hiện làn sóng “chạy” để kịp phân lô, tách thửa trước khi quy định mới có hiệu lực.

Tuy nhiên, vấn đề này khó xảy ra bởi trên thực tế, kể từ khi TP.HCM mới ban hành dự thảo bảng giá đất mới, ông Trần Minh Long - một tay "trùm phân lô" cho biết, chưa thể nộp được hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cho những lô đất tại huyện Củ Chi, Long An, và Tây Ninh.

Những khu đất nông nghiệp này, nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn, được ông mua từ năm 2022 với kế hoạch chuyển sang đất thổ cư để phân lô bán nền. Cũng theo ông Long, trước đây, việc phân lô bán nền sinh lời lớn là do sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định. Nhưng với hoàn cảnh hiện tại thì khó kịp trở tay.

Đồng tình với luật sư Trần Mạnh Cường, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn nhận định, trong giai đoạn đầu, thị trường sẽ bị chao đảo, bởi hiện nay 90% giao dịch đất nền là từ các lô đất được phân tách. Khi các quy định siết chặt, việc tự ý tách thửa sẽ bị ngăn chặn, làm cho nguồn cung đất nền trở nên kém đa dạng và bị thu hẹp.

Tuy nhiên, về lâu dài, đất nền sẽ không còn dễ rơi vào những cơn 'sốt' như trước đây, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Bên cạnh đó, hạn chế được tình trạng lãng phí đất đai vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn thị trường bất động sản ảm đạm, các nhà đầu tư không còn mặn mà với việc mua đất nền. Các quy định mới sẽ tác động lớn đến quá trình đầu tư đất đai trong thời gian tới, đặc biệt khi thị trường bất động sản hồi phục. Do đó, những nhà đầu tư thực hiện các dự án khu dân cư chỉnh trang, có quy hoạch rõ ràng sẽ được hưởng lợi.