​5 lưu ý đối với người sử dụng đất không giấy tờ theo Luật Đất đai 2024

4 trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ

Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm có thể được xem xét cấp Sổ đỏ nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè, hoặc xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp mà sau khi Nhà nước đã công bố hành lang bảo vệ hoặc chỉ giới xây dựng, nhưng diện tích đất lấn chiếm này không còn thuộc các khu vực này sau khi điều chỉnh quy hoạch.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất lấn, chiếm từ nông, lâm trường đã được Nhà nước giao không thu tiền và thuộc quy hoạch bảo vệ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, nhưng không có Ban Quản lý rừng; Người sử dụng đất lấn, chiếm vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc xây dựng nhà ở từ trước 1/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp, và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp 3: Đất lấn, chiếm không thuộc hai trường hợp trên nhưng đang được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị, xây dựng hoặc nông thôn.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, lâu năm mà không có tranh chấp.

Các loại đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ

Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định rằng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện: không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.

Luật đã mở rộng mốc thời gian cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ thêm 10 năm, từ 1/7/2004 thành 1/7/2014. Điều này có nghĩa là từ 1/8/2024, đất không có giấy tờ sử dụng trước 1/7/2014 sẽ có nhiều cơ hội được cấp sổ đỏ hơn.

Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 138, đất nông nghiệp đã được sử dụng làm đất ở hoặc phi nông nghiệp trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ, nếu UBND xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, cũng sẽ được cấp Sổ mà không cần nộp tiền sử dụng đất.

Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng hạn mức không được vượt quá mức giao đất nông nghiệp quy định cho cá nhân.

Một số trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền cũng được cấp sổ đỏ

Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng điều kiện sau đây:

Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Trong đó, 3 mốc thời gian sẽ được xét cấp sổ đỏ cụ thể: từ trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014.

Đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường

Theo điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì lý do quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận; Đã nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký; Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, hoặc có văn bản công nhận kết quả đấu giá và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, dù chưa được cấp giấy chứng nhận, nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện và có một trong các giấy tờ nêu trên, họ vẫn sẽ được bồi thường. Còn đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, nếu hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất, họ vẫn sẽ được bồi thường. Tuy nhiên, việc bồi thường này chỉ áp dụng nếu đất đã được sử dụng trước ngày 1/7/2004 (theo khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024).

Chi phí làm sổ đỏ lần đầu có thể tăng từ ngày 1/1/2026

Theo quy định mới trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, và UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, công bố bảng giá đất định kỳ vào ngày 1/1 hàng năm, thay vì 5 năm một lần như quy định trước đây trong Luật Đất đai 2013.

Nếu cần điều chỉnh hoặc bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ UBND trong việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá, có thể thuê tổ chức tư vấn để xác định giá đất.

Do đó, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất mới, và bảng giá này sẽ được điều chỉnh hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ chỉ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Nếu bảng giá đất mới xác định theo nguyên tắc thị trường, khả năng cao sẽ tăng hơn so với trước đây. Các khoản chi phí khi cấp sổ đỏ lần đầu, như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ, đều tính theo bảng giá đất. Vì vậy, chi phí làm Sổ đỏ lần đầu có thể sẽ tăng theo quy định của Luật Đất đai 2024.