Giá bán biệt thự, liền kề vẫn đang ở mức ảo

Theo số liệu mới nhất từ CBRE, nguồn cung sơ cấp của nhà liền thổ (bao gồm biệt thự và nhà liền kề) trong quý III/2024 tại Hà Nội đã cải thiện đáng kể, với hơn 3.200 căn được mở bán mới. Trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ “đón” thêm gần 5.000 căn nhà sơ cấp thuộc phân khúc này. Đây có thể là dấu hiệu chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong 4 năm qua.

Đã có mức giá lên tới 1,4 tỉ đồng/m2

Giá bán sơ cấp của nhà thấp tầng cũng tăng mạnh trong quý III/2024, đạt mức trung bình 235 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước và gần 27% theo năm. Giá bán thứ cấp cũng tiếp tục tăng đạt gần 167 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm.

Khảo sát của Savills cũng cho thấy giá biệt thự và nhà liền kề thứ cấp đang tăng lên, với giá biệt thự bán lại tăng 3% theo quý, đạt trung bình 169 triệu đồng/m2, cao hơn 13% so với giá sơ cấp. Tương tự, nhà liền kề cũng tăng 4% theo quý, lên 187 triệu đồng/m2, vượt 20% so với giá sơ cấp.

Đáng chú ý, trên các trang mua bán bất động sản trực tuyến, một số căn biệt thự tại Hà Nội đang được rao bán với mức giá vượt 1 tỉ đồng/m2. Chẳng hạn, một căn biệt thự đơn lập với diện tích 307m2 tại quận Nam Từ Liêm đang được chào bán với giá 435 tỷ đồng, tương đương 1,42 tỷ đồng/m2. Người bán cho biết căn biệt thự này nằm ở vị trí lô góc, sát hồ, với thiết kế 4 tầng và 8 phòng ngủ.

Một căn biệt thự khác trong cùng dự án có diện tích 310m2 được rao bán với giá 355 ttỉ đồng, tương đương 1,14 tỉ đồng/m2. Theo thông tin từ người bán, căn biệt thự này có mặt tiền rộng 20m và cũng nằm cạnh hồ.

Lý giải nguyên nhân giá phân khúc này tăng giá mạnh, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) cho biết, một phần do ảnh hưởng từ mặt bằng giá chung cư mới. Từ đầu năm đến nay, các căn hộ mới phía Tây liên tục ra mắt với giá từ 60-80 triệu đồng/m2, thậm chí có những sản phẩm đạt mức giá trăm triệu/m2, khiến các nhà đầu tư tại khu vực lân cận cũng có xu hướng “ăn theo”.

Trước sự gia tăng về cả thanh khoản lẫn giá bán của phân khúc biệt thự liền kề, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh và tầm nhìn dài hạn bắt đầu quan tâm trở lại những điểm nóng tiềm năng. Số liệu của CBRE cho thất, tỷ lệ tiêu thụ nhà thấp tầng được bán ra trong quý III/2024 đã tăng mạnh, đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 5 lần so với quý trước và tăng 124% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng số căn bán được trong 9 tháng đầu năm 2024 đã vượt 3.400 căn.

Không hiệu quả và có rủi ro

Tuy nhiên, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) nhận định, giá nhà liền kề và biệt thự đã bị đẩy lên rất cao trong thời gian qua, chủ yếu do nguồn cung hạn chế, nhưng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng về khả năng tăng giá của bất động sản và nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, cần cân nhắc khả năng chi trả.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cũng nhận định, trong thời gian qua, giá nhà liền kề và biệt thự tại Hà Nội đã tăng tương đương với giá chung cư. Tuy nhiên, những căn nhà có mức giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2 chỉ là những trường hợp đặc biệt, nằm ở vị trí đắc địa và chưa đại diện cho thị trường chung.

Cũng theo ông Chung, mặt bằng chung của giá nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội hiện vào khoảng 300 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, phân khúc này hiện không còn mang lại hiệu quả đầu tư cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro do mức tăng giá mạnh trước đó, trong khi vốn đầu tư ban đầu quá lớn.

Một ví dụ điển hình của rủi ro tại phân khúc này là Khu đô thị Geleximco (Hoài Đức, Hà Nội), luôn nằm trong danh sách những dự án thu hút nhiều người mua nhà nhờ vị trí giáp ranh với quận Nam Từ Liêm, cách trung tâm thành phố chỉ khoảng 15 phút di chuyển qua Đại lộ Thăng Long với 6 làn xe. Thế nhưng, sau giai đoạn tăng giá nóng, hiện tại giá nhà đất ở khu vực này đang có xu hướng hạ nhiệt.

Theo anh Hoàng Ngọc Phách, chủ sở hữu một căn liền kề diện tích 60m2 tại dự án, đang rao bán căn nhà với giá 12,6 tỉ đồng, bao gồm đầy đủ nội thất. Mức giá này phù hợp với mặt bằng chung của khu vực vào tháng 8. Đến nay, anh mới chỉ nhận được một vài cuộc gọi hỏi thăm giá. Do cần tiền, anh đã giảm giá xuống còn 12 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có người hỏi mua.

Nói về tình trạng này, ông Nguyễn Trọng Nam – Giám đốc Công ty Bất động sản Tây Hà Nội nhận định, giá bán phân khúc nhà liền kề và biệt thự vẫn đang ở mức “ảo”. Ví dụ, cách đây hơn 1 năm, căn nhà liền kề 60m2 tại Geleximco có mức giá 6 – 7 tỉ đồng nhưng hiện đã được “thổi” lên gấp đôi, đạt 12 – 13 tỉ đồng.

“Giá nhà đã tăng giá 5 bậc mới giảm 1 bậc, 4 bậc còn lại là giá ảo. Một căn nhà 60m2 tăng thêm 4 tỉ đồng/năm thì hầu như không có ai đủ khả năng để mua. Do vậy, để bán được nhà liền kề, biệt thự trong thời điểm này cần phải tiếp tục hạ giá”, ông Nam nhận định.