Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản: Thị trường hiện tại chủ yếu phục vụ giới đầu tư, người có tài chính mạnh

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến nay, các địa phương đã dành 9.757 ha đất để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), trong đó có 622 dự án đã được cấp phép và triển khai, tương đương 565.177 căn nhà. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nhà ở bình dân, vừa túi tiền đang tiến dần đến "tuyệt chủng".

Chung cư cao cấp đổ bộ thị trường

Giữa tuần qua, Capitaland, tập đoàn bất động sản lớn của Singapore, đã khởi công một dự án chung cư cao cấp quy mô 2.150 căn hộ tại một đại đô thị phía Đông Hà Nội,mức giá thăm dò chưa chính thức của dự án này là 68 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 81m2 sẽ có giá khoảng 5,5 tỉ đồng.

Trước đó, một tổ hợp văn phòng và căn hộ cao cấp tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây cũng đã được khởi công. Theo một môi giới bất động sản, dự án này chỉ có khoảng 280 căn hộ cao cấp với giá có thể vượt 150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các căn hộ thuộc giai đoạn đầu của Starlake hiện đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức giá từ 120 triệu đồng/m2.

Tại khu vực phía Tây, giai đoạn hai của một dự án chung cư cao cấp trên đường Lê Quang Đạo cũng đang được quảng bá và mời khách đăng ký giữ chỗ, dự kiến mở bán vào cuối năm nay với giá thăm dò lên đến hơn 120 triệu đồng/m2.

Còn ở TP.HCM, đại diện của CBRE Việt Nam cho biết, dù nguồn cung căn hộ chính thức mở bán tại TP. HCM vẫn còn thấp, nhưng điểm sáng trong quý III là thị trường đã ghi nhận khoảng 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm ngừng bán hàng trong 1-2 năm qua, chủ yếu tại TP. Thủ Đức và quận 7.

Ngoài ra, có khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức cũng đã bắt đầu nhận giữ chỗ và dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian tới. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy tiến độ giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản tại TP. HCM đang có bước tiến, đặc biệt trong bối cảnh số lượng dự án được cấp phép mới đã giảm mạnh từ năm 2019.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá dự kiến tăng phổ biến 20-50% so với 2 – 5 năm trước đó, dao động khoảng từ 55 – 100 triệu đồng/m2 tùy dự án.Theo các chủ đầu tư, việc tái khởi động dự án mất nhiều thời gian và nguồn lực, và các dự án thường thay đổi nhiều điểm so với trước, nên họ đặt mức giá cao hơn.

Thêm vào đó, giá nhà tại TP HCM tăng ít nhất 10% mỗi năm, nên khi triển khai lại, các dự án cần điều chỉnh giá phù hợp với thị trường. Hiện, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỉ đồng (khoảng dưới 60 triệu đồng/m2) gần như đã biến mất khỏi thị trường TP.HCM và chỉ còn chưa đến 5% tổng nguồn cung trong 3 năm tới.

Theo các chuyên gia, các đơn vị đang tập trung phát triển nhà ở cao cấp và hạng sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, trong bối cảnh chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, đã tăng cao. Mặc dù nguồn cung đang tăng, nhưng tình trạng chung cư cao cấp chiếm ưu thế trên thị trường vẫn khó cải thiện trong năm tới.

Cần nguồn vốn “mồi” cho NOXH

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường hiện tại chủ yếu phục vụ giới đầu tư, người có tài chính mạnh, trong khi phân khúc nhà ở bình dân, vốn nên phổ biến nhất lại không có dự án mới. Thị trường đặt kỳ vọng vào phân khúc NOXH bởi đang được các cơ quan chức năng đôn đốc, địa phương “trải thảm đỏ”.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên, số lượng dự án và quy mô xây dựng NOXH đang gia tăng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dành cho các dự án này vẫn còn nhiều hạn chế. Cụ thể, chỉ có 83 dự án tại 63 tỉnh, thành phố trên cả nước đủ điều kiện để vay vốn từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng.

Trong số này, 15 dự án đã được cam kết cấp tín dụng với tổng giá trị 4.200 tỉ đồng; 57 dự án chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn, trong khi 6 dự án khác đang trong quá trình thẩm định để xem xét đủ điều kiện vay, và 5 dự án bị loại do không đáp ứng các điều kiện cần thiết.

Song song với đó, chỉ có người mua nhà tại 32 trên tổng số 83 dự án NOXH được phê duyệt vay vốn theo chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng, với tổng dư nợ hiện tại là 2.099 tỉ đồng và đã hỗ trợ 5.236 khách hàng.

Theo Bộ Xây dựng, việc khó tiếp cận các chính sách hỗ trợ và các gói tín dụng ưu đãi chưa đủ hấp dẫn đã khiến phân khúc NOXH khó thu hút nhà đầu tư, trong khi nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn hạn chế, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án lớn. Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, không nên chỉ dựa vào ngân hàng cung cấp vốn vay dài hạn.

TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện 70-80% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn có thể gây rủi ro thanh khoản cho ngân hàng. Hơn nữa, với chi phí huy động vốn trung bình 6%/năm, yêu cầu ngân hàng cho vay với lãi suất thấp kéo dài là không khả thi. Ngân hàng, với vai trò là doanh nghiệp, phải đảm bảo có lãi.

Do đó, TS. Hiếu đề xuất sử dụng vốn ngân sách, tương tự gói tín dụng 30.000 tỉ đồng trước đây, để thúc đẩy cho vay NOXH. Ngân hàng Nhà nước có thể cung cấp vốn tái cấp ở mức lãi suất 3%/năm, cho phép các ngân hàng thương mại áp dụng lãi suất cho vay 5%/năm. Khoản chênh lệch 2% tuy nhỏ, nhưng đủ để khuyến khích ngân hàng cho vay nhiều hơn.