Huyện Hoài Đức tiếp tục đấu giá đất tại khu Lòng Khúc: Kịch bản nào sẽ xảy ra?

Theo kế hoạch, huyện Hoài Đức (Hà Nội) sẽ tổ chức đấu giá 52 lô đất tại khu đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên vào ngày 4 và 11/11 tới đây, với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m². Các lô đất này nằm sát khu vực 19 thửa đất đã được đấu giá thành công vào tháng 8, trong đó mức trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m² (cao hơn 18 lần so với giá khởi điểm). Trước đó, 52 thửa đất này đã dự kiến đấu giá vào ngày 26/8 và 9/9 nhưng phải tạm dừng để kiểm tra theo yêu cầu từ Công điện số 82 của Thủ tướng Chính phủ.

Giá đất tăng phi mã trước thềm đấu giá

Lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết, sau đấu giá hồi tháng 8, đã có 6 người trúng đấu giá 11 thửa đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của Chi cục Thuế, trong đó bao gồm cả người trúng thửa đất với mức giá cao nhất là 133 triệu đồng/m2.

Hiện vẫn còn 8 thửa đất chưa được nộp tiền, chiếm hơn 42% tổng số thửa đất đã trúng đấu giá. Hạn cuối để người trúng đấu giá hoàn tất nghĩa vụ tài chính là ngày 27/11. Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy, sau phiên đấu giá đất nền đang “chạy đua”.

Cụ thể, giá đất nền tại xã Tiền Yên (nơi chuẩn bị đấu giá) đang dao động từ 60 – 92 triệu đồng/m2, tăng hơn 113% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm giá rao bán chỉ nằm trong khoảng 25 – 45 triệu đồng/m2.

Hay tại xã Yên Sở đang trong khoảng 61 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với đầu năm; xã Đức Thượng ghi nhận mức tăng hơn 70%, đang giao dịch ở mức 71 triệu đồng/m2. Trước đó, dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực trong huyện Hoài Đức đã tăng hơn 50% trong vòng 1 năm.

Tuy nhiên, nhiều môi giới cho biết, lượng giao dịch thực không nhiều, do nhà đầu tư đang giữ tâm lý thận trọng, muốn quan sát thêm diễn biến thị trường. Đặc biệt, người mua thực và nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn, cân nhắc kỹ về giá trị thật của các lô đất với mức giá rao bán tăng cao bất thường.

Một nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội cho biết, đã rao bán 3 lô đất tại Hoài Đức để xoay vòng vốn từ đầu tháng 9 nhưng đến nay vẫn không có giao dịch nào thành công. Người này cho biết, dù có nhiều cuộc gọi hỏi giá và xem đất, nhưng không có ai chốt mua, khiến chị cảm giác như có một "bàn tay vô hình" tạo nên nhu cầu ảo trên thị trường.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng bày tỏ lo ngại về việc các phiên đấu giá có thể bị các cá nhân và tổ chức thao túng, đẩy giá lên cao để tạo mặt bằng giá ảo trên thị trường. Tại một số địa phương, giá trúng vượt nhiều lần so với giá khởi điểm do việc quản lý và thực hiện đấu giá đất chưa chặt chẽ, dẫn đến các nhà đầu tư lập hội nhóm để tham gia đấu giá, đẩy giá cao rồi bỏ cọc nhằm tạo mặt bằng giá mới.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cơn sốt đất nền ngoại thành Hà Nội có thể do các hội nhóm cố ý "thổi" giá, nhằm thiết lập mặt bằng giá mới cho các khu vực quanh dự án, tạo cảm giác "hàng hiếm" và đẩy giá sản phẩm của họ lên.

Phiên đấu giá kỷ lục sẽ quay lại?

Từ những thực tế thị trường và đặc biệt sau khi mức giá trúng cao nhất trước đó chạm tới mức kỷ lục 133,3 triệu đồng/m2, phiên đấu giá tại Lòng Khúc tới đây đang nhận được sự chú ý của dư luận. Nhiều người đặt câu hỏi liệu lần này, kỷ lục có thể lặp lại hoặc thậm chí thiết lập mức giá cao hơn? Bởi lẽ, mức giá khởi điểm lần này cũng ở mức 7,3 triệu đồng/m2 như hồi tháng 8.

Ngoài ra, thị trường đất đấu giá trong thời gian gần đây cũng vẫn liên tục xuất hiện những phiên có mức giá trúng gấp nhiều lần giá khởi điểm như tại Hà Đông và Thường Tín. Cụ thể, ngày 19/10, quận Hà Đông đã tổ chức đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội, mức giá trung cao nhất đạt 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần, thấp nhất cũng vượt 5,8 lần lên tới 133 triệu đồng/m2.

Tại Thường Tín, ngày 22/10, sau 16 giờ đấu giá căng thẳng, 19 trong số 40 thửa đất thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm cũng được bán hết với mức giá trúng cao nhất đạt gần 53 triệu đồng/m2 và thấp nhất gần 24,4 triệu đồng/m2, gấp lần lượt gần 14 lần và 6,4 lần so với giá khởi điểm (gần 3,9 triệu đồng/m2); 21 thửa đất còn lại không thành công do người tham gia vi phạm quy chế.

Dù cơ quan chức năng đã vào cuộc, giá đất đấu giá vẫn tiếp tục tăng cao do hai lý do chính: Thứ nhất, mức giá khởi điểm vẫn rất thấp so với thị trường, dựa trên bảng giá từ năm 2020 và chỉ được điều chỉnh khi Hà Nội ban hành bảng giá mới.

Thứ hai, nhu cầu về bất động sản, đặc biệt với đất đấu giá có tiềm năng pháp lý và tăng trưởng rõ ràng, rất lớn. Khu vực Hoài Đức và Hà Đông được nhà đầu tư kỳ vọng cao về phát triển đô thị và hạ tầng, sẵn sàng trả giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế để sở hữu đất, tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Tuy nhiên, nên quan điểm cá nhân về việc này, dù cơ quan chức năng đã kiểm tra nhưng mục tiêu chủ yếu là đảm bảo minh bạch và hợp pháp trong đấu giá, khó can thiệp vào giá thị trường vì giao dịch tuân theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. Người tham gia có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh lý do và việc đẩy giá khi hàng hóa khan hiếm là khó tránh.

Hiện chưa có quy định cụ thể về hành vi "đầu cơ, thổi giá" để xử lý, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ bị phạt nhẹ, mất cọc thấp do giá khởi điểm thấp. Tới đây, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi sẽ siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. 

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, với tình trạng cung cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, khả năng thiết lập các kỷ lục giá mới trong các phiên đấu giá sắp tới vẫn rất cao và dần trở thành “chuyện thường ngày.” Tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng vẫn còn hiện hữu.

Do vậy, ông Đính khuyến nghị, mặc dù giá rao bán bất động sản tăng cao nhưng điều quan trọng là có giao dịch thật hay không. Văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương nắm rõ tình hình này. Các nhà đầu tư và người mua cần tỉnh táo và cân nhắc kỹ, tránh rơi vào vòng xoáy "ngáo giá" đang lan tràn.