Vốn cho bất động sản: Tiềm ẩn rủi ro cả tín dụng lẫn trái phiếu

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng bất động sản luôn duy trì mức tăng trưởng cao qua các năm. Cụ thể, giai đoạn 2015-2016, tín dụng cho lĩnh vực này ghi nhận mức tăng trung bình 11% mỗi năm. Đến năm 2017, ngân hàng bắt đầu phân tách thống kê tín dụng thành hai loại: tín dụng kinh doanh bất động sản (cho vay doanh nghiệp) và tín dụng tiêu dùng (cá nhân vay để mua hoặc sửa nhà).

Trong giai đoạn 2017-2023, tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Tính đến ngày 31/12/2023, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực này đạt mức tăng trưởng 35,38%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngành và toàn nền kinh tế. Đà phát triển này tiếp tục được duy trì đến thời điểm hiện tại.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt xa mặt bằng chung

Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng 16% so với đầu năm, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%. Điều này khiến, tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tới 40%, còn lại 60% là tín dụng tiêu dùng bất động sản (thông thường là 30% và 70%).

Báo cáo tài chính quý III/2024 từ các ngân hàng cho thấy, tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều tổ chức. Techcombank dẫn đầu với dư nợ bất động sản gần 210.000 tỉ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm khoảng 35% tổng dư nợ.

VPBank đạt gần 165.000 tỉ đồng, tăng 43,5%, tương đương 26% tổng dư nợ. HDBank và MBBank cũng ghi nhận mức tăng ổn định, với tỷ trọng lần lượt là 15% và 7,8%. Đáng chú ý, VIB và Ngân hàng Kiên Long (KSBank) ghi nhận tăng trưởng ngoạn mục, với dư nợ tín dụng bất động sản tăng lần lượt 275% và 172% so với đầu năm.

Nhiều ý kiến cho rằng, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng ngày càng phụ thuộc vào lĩnh vực bất động sản, vốn là những khoản vay trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu ngắn hạn. Sự mất cân đối về kỳ hạn này tạo ra nguy cơ thiếu thanh khoản khi có sự biến động trên thị trường.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng nhận định, tốc độ tăng trưởng nhanh của tín dụng bất động sản có thể mang lại rủi ro, nhất là khi chịu biến động về giá. Việc ngân hàng huy động 80% vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn có thể tạo áp lực thanh khoản.

Ông Hiếu nhắc lại bài học từ những cơn sốt bất động sản trước đây từng dẫn đến nợ xấu tăng cao và khiến ngành ngân hàng phải mất rất nhiều thời gian để tái cơ cấu. NHNN cũng thừa nhận, một số tổ chức tín dụng vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ ở mức cao, gây ra rủi ro tín dụng. Các quy định nội bộ về cấp tín dụng, quá trình thẩm định và giám sát sau cho vay vẫn còn nhiều hạn chế.

Ngoài tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng là một kênh huy động vốn chủ lực của ngành bất động sản, nhất là giai đoạn 2017 đến nay. Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển nhanh chóng của thị trường này là hàng loạt vi phạm và rủi ro đáng lo ngại.

Các báo cáo của Bộ Tài chính và Quốc hội đều cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lãi suất cao, thiếu minh bạch, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư và thị trường. Nhiều trường hợp lừa đảo, phát hành trái phiếu không đảm bảo khả năng thanh toán đã bị phát hiện. Thậm chí, một số doanh nghiệp còn sử dụng vốn trái phiếu sai mục đích, tạo nguy cơ mất vốn gốc và ảnh hưởng xấu đến thị trường.

Siết chặt quản lý để giảm thiểu rủi ro

Trước tình hình này, Quốc hội đã đề xuất Chính phủ nhanh chóng nghiên cứu và hoàn thiện các quy định liên quan đến thị trường TPDN và tín dụng bất động sản. Việc giám sát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng và phát hành trái phiếu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư, nhằm phát triển một thị trường vốn bền vững, hỗ trợ cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế.

Thực tế, để phát triển các dự án bất động sản, chủ đầu tư có nhiều lựa chọn huy động vốn, bao gồm các nguồn truyền thống như: vốn tín dụng ngân hàng, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, và vốn huy động từ các nhà đầu tư…Tuy nhiên, để phát huy tối đa hiệu quả của các dòng vốn này, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần triển khai thêm một số giải pháp cụ thể.

Cụ thể, cần mở rộng nguồn vốn tín dụng ngân hàng với các tiêu chí cho vay linh hoạt hơn, phù hợp với từng phân khúc bất động sản và tránh tập trung vào các dự án cao cấp. Thay vào đó, ngân hàng nên ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các dự án thương mại có hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Việc này cần đi đôi với kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích để tránh nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Cùng với đó, ông Chương đề xuất, tăng cường phát triển nguồn vốn từ TPDN. Theo đó, Bộ Tài chính cần rà soát tình hình tài chính của các tổ chức phát hành, đặc biệt với những đơn vị đang gặp khó khăn, để đảm bảo khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ. Còn đối với các doanh nghiệp đăng ký phát hành trái phiếu mới, cơ quan quản lý cần theo dõi kỹ lưỡng các trường hợp phát hành khối lượng lớn để đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, để tạo nguồn vốn dài hạn cho bất động sản, việc thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này, đặc biệt qua các hoạt động mua bán, sáp nhập dự án với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế cần được đẩy mạnh. Ông Chương cũng khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa các kênh huy động vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và thị trường TPDN.