Bất động sản Hà Nội chỉ còn phù hợp với nhà đầu tư nhiều tiền

Tại Diễn đàn Bất động sản Quốc gia 2024, ông Hà Nghiệm, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi sau thời gian dài suy thoái. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ chuyển từ giai đoạn “điểm đảo chiều” sang trạng thái “thăm dò" và bước vào giai đoạn củng cố vào đầu năm 2025.

Giá tăng cao kỷ lục nhưng mứ độ quan tâm chưa lớn

Cũng theo ông Nghiệm, giai đoạn này dự báo sẽ chứng kiến dòng tiền lưu thông mạnh hơn, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, và nguồn vốn tín dụng dồi dào hơn. Năm 2025 dự kiến có nhiều tín hiệu khởi sắc, đến năm 2026 thị trường sẽ đạt trạng thái ổn định, với các phân khúc nhà riêng, nhà phố, đất nền và biệt thự dự án đều có triển vọng tích cực.

Hiện tại, thị trường Hà Nội đang chứng kiến tốc độ tăng trưởng mạnh, đặc biệt trong phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư, với giá bất động sản tăng khoảng 40% so với cùng kỳ, một mức tăng kỷ lục. Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá bất động sản tại Hà Nội đã vượt TP.HCM trong tháng 10 nhưng mức độ quan tâm chưa thực sự lớn.

Trong khi đó, TP.HCM lại ghi nhận mức độ quan tâm tốt nhưng giá chỉ tăng nhẹ. Ông Hà Nghiệm nhận định, nguyên nhân đến từ việc dòng tiền hiện vẫn tập trung chủ yếu ở Hà Nội, trong khi nhiều dự án tại TP.HCM còn vướng mắc pháp lý, khiến giao dịch chững lại và nhà đầu tư còn gặp tình trạng bán cắt lỗ.

Trước đó, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho biết, khoảng cách giá căn hộ giữa TP.HCM và Hà Nội đã thu hẹp đáng kể so với 3-5 năm trước, hiện chỉ còn chênh lệch 3-4% (tương đương 2 triệu đồng/m²).

Dự báo trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP.HCM và thị trường Hà Nội đang trở thành hạt nhân trong chu kỳ phát triển mới, với nguồn cung dự kiến duy trì ở mức cao, khoảng 25.000-30.000 sản phẩm.

Thực tế, thị trường bất động sản Hà Nội đã tăng trưởng nóng trên hầu hết các phân khúc, liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới kể từ đầu năm 2024, không chỉ tại khu vực trung tâm mà còn lan ra các quận, huyện vùng ven. Đáng chú ý, giá đất đấu giá ở các huyện ngoại thành liên tục đạt mức cao kỷ lục, kéo theo giá đất các khu vực lân cận cũng tăng mạnh.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho rằng, với mức giá bất động sản tại Hà Nội liên tục leo thang, nhu cầu đầu tư có thể sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Ông Chung nhận xét, hiện nay các nhà đầu tư có nguồn vốn từ 5 đến 10 tỉ đồng khó có thể tìm thấy cơ hội đầu tư khả thi tại thị trường Hà Nội. Trong khi đó, quỹ đất trong nội thành Hà Nội đã gần như cạn kiệt và hiếm có dự án mới.

Chỉ còn phù hợp với giá đầu tư nhiều tiền

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản BHS cho rằng, giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua là do dòng tiền chủ yếu tập trung vào nội đô mà chưa được phân bổ ra các khu vực khác. Với mức độ cạnh tranh cao, thị trường Hà Nội hiện chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có ngân sách từ 15 tỷ đồng trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ sẽ sớm chuyển hướng tìm cơ hội ở các tỉnh thành khác.

Ông Nga dự đoán, dòng tiền sẽ dần rời khỏi Hà Nội vào cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025, tương tự như các chu kỳ bất động sản trước đây. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy các dự án bất động sản ở các tỉnh khác, hỗ trợ phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng tại Đại học Nguyễn Trãi, cũng ghi nhận xu hướng nhiều nhà đầu tư chuyển sang tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh lân cận như Hà Nam, Ninh Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Thái Nguyên và Vĩnh Phúc.

Những địa phương này đang phát triển về công nghiệp, dịch vụ, du lịch và có hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ. Với mức giá còn hợp lý, các tỉnh thành này không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư mà còn giúp người dân an cư, giảm áp lực sinh hoạt tại Hà Nội. Điều này góp phần hình thành các đô thị vệ tinh, mang đến một xu hướng sống và làm việc mới, nơi người dân không còn phụ thuộc vào Hà Nội.

Tuy nhiên, ông Huy lưu ý nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố pháp lý tại địa phương để đảm bảo giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững. Ông khuyến cáo nên tránh đầu cơ vào các khu vực có dấu hiệu tăng giá nhanh nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản.

Cũng theo ông Huy, nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, và tích hợp các tiện ích như công viên, trung tâm thương mại, y tế, giáo dục để tăng cường tiềm năng sinh lời và giá trị an cư lâu dài. Nếu sử dụng vốn vay, nên duy trì tỷ lệ vay dưới 50% thu nhập để tránh áp lực tài chính và rủi ro khi thị trường biến động.