Thời điểm tính thuế đất tại TP.HCM: Bất đồng trong cách hiểu của người dân và cơ quan thuế

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường , thời gian qua đã xuất hiện nhiều phản ánh và khiếu nại từ người dân về sự bất nhất trong cách tính nghĩa vụ tài chính của các cơ quan thuế. Nhiều Chi cục Thuế tại TP.HCM đã áp dụng bảng giá đất mới (Quyết định 79/2024) để tính tiền sử dụng đất, ngay cả khi hồ sơ của người dân được nộp trước ngày 31/10/2024 (thời điểm bảng giá đất mới chưa có hiệu lực).

Chạy đua nộp hồ sơ vẫn không được áp mức thuế cũ

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường khẳng định, khi ban hành bảng giá đất mới, UBND TP.HCM đã có quy định rõ về nguyên tắc chuyển tiếp. Cụ thể, đối với các hồ sơ nhà đất nộp trước ngày Quyết định 79 có hiệu lực, giá đất áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính sẽ dựa trên bảng giá đất cũ tại thời điểm nộp hồ sơ.

Trước đó, Cục Thuế TP.HCM cũng đã gửi hướng dẫn cho các Chi cục Thuế quận, huyện và TP Thủ Đức, xác định thời điểm áp dụng bảng giá đất mới (có hiệu lực từ ngày 31/10/2024) là lúc Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận lần đầu), thời điểm tính nghĩa vụ tài chính là ngày người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

"Như vậy, các hồ sơ nộp trước ngày 31/10 phải được tính theo bảng giá đất cũ", Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Từ cách hiểu này, nhiều người dân đã cấp tập, “chạy đua” đi nộp hồ sơ nhà đất, thậm chí có những người có mặt tại các bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của địa phương từ 4h sáng để chờ đợi lấy số thứ tự nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng trước thời điểm ngày 31/10 với kỳ vọng được hưởng mức thuế cũ.

Tuy nhiên, theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đang có sự bất nhất trong quá trình triển khai Quyết định 79 của cơ quan thuế. Theo đó, ngành thuế chỉ áp dụng 3 trong tổng số 5 điều của Quyết định 79, còn 2 điều thực hiện theo cách hiểu riêng của ngành thuế.

Cụ thể, tại công văn 10640 của Cục Thuế TP.HCM hướng dẫn các chi cục thuế về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo các quy định mới được xác định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định chuyển mục đích; đối với công nhận quyền sử dụng đất lần đầu, thời điểm tính là ngày người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Căn cứ vào công văn này, các chi cục thuế tại TP.HCM đang tính tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách giữ nguyên hệ số K nhưng lại không áp dụng quy định về hạn mức. Cách làm này không phù hợp với tinh thần của Quyết định 79 của UBND TP.HCM mà thay vào đó được áp dụng theo quy định của Luật Đất đai 2024. Việc này dẫn đến nhiều trường hợp bị tính sai tiền sử dụng đất, gây đội chi phí cao hơn nhiều so với cách tính theo quy định cũ.

Cụ thể, theo Quyết định 56, đất trong hạn mức phải tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức áp dụng hệ số K, dao động từ 2,5-2,9 lần tùy khu vực.Việc áp dụng sai dẫn đến tình trạng nhiều hồ sơ bị tính sai tiền sử dụng đất, gây thiệt thòi cho người dân.

Cơ quan thuế khẳng định làm đúng trình tự

Trước tình hình này, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Cục Thuế thực hiện đúng các điều khoản của Quyết định 79, đặc biệt là các quy định chuyển tiếp (Điều 3) và tổ chức thực hiện (Điều 5). Đồng thời, các cơ quan cần đảm bảo nhất quán trong chỉ đạo, phối hợp giữa các sở, ngành và quận, huyện nhằm tránh tình trạng bất nhất khi triển khai Luật Đất đai 2024.

Viện cũng đề nghị, nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, cần xin ý kiến chỉ đạo để kịp thời điều chỉnh, tránh ảnh hưởng đến chính sách một cửa liên thông và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Liên quan đến vấn đề này, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM khẳng định cơ quan này đã thực hiện đúng quy định về trình tự tiếp nhận hồ sơ và xác định nghĩa vụ tài chính đất đai. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng có sự khác biệt trong cách hiểu về "thời điểm tính thuế" chuyển tiếp giữa người dân và cơ quan thuế.

Một số người dân cho rằng chỉ cần nộp hồ sơ tại các văn phòng đăng ký đất đai và có biên nhận trước 31/10 là sẽ được tính thuế theo bảng giá cũ. Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP.HCM, thời điểm tính thuế theo bảng giá cũ là khi cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ trước 31/10.

Bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP.HCM có hiệu lực từ ngày 31/10 và kéo dài đến hết năm 2025. So với dự thảo giá đất tháng 7, mức giá đất ở của thành phố có sự điều chỉnh: 4.299 tuyến đường giảm giá, 160 tuyến giữ nguyên, và 98 tuyến tăng giá. Mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo, nhưng tăng từ 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá này được đánh giá là thấp hơn giá thị trường từ 25-50%.

Bảng giá điều chỉnh này được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho tái định cư, tính thuế sử dụng và thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như các khoản phí, lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng và thủ tục hành chính về đất đai.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể ảnh hưởng đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân.