Chuyên gia: Chung cư tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không còn giá dưới 100 triệu đồng/m2 trong 5 - 10 năm tới

Theo các báo cáo gần đây, giá bán bất động sản tại TP.HCM đã tăng trung bình từ 3-10% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, giá nhà riêng tại quận 1, một trong những khu vực đắt đỏ nhất của thành phố, vào tháng 6/2024 đã ghi nhận mức giá trung bình lên đến 255 triệu đồng/m², tăng 8,2% so với năm trước. Những quận khác như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức, Tân Phú, Gò Vấp cũng chứng kiến mức tăng từ 1,5% - 7,5%.

Giá tăng cả ở dự án mới và tái khởi động

Đặc biệt, khu vực TP. Thủ Đức đã xác lập một mức giá mới cho phân khúc căn hộ, với giá trung bình đạt đến 100 triệu đồng/m². Cụ thể, giá căn hộ tại khu vực quận 2 cũ nằm trong khoảng 125-350 triệu đồng mỗi m², trong khi giá căn hộ tại quận 9 và Thủ Đức thấp hơn, từ 60-100 triệu đồng mỗi m² (chưa bao gồm thuế và phí).

Thống kê của các đơn vị phân tích cho thấy, kể từ năm 2019, giá chung cư tại TP Thủ Đức đã liên tục tăng đều đặn từ 8-12% mỗi năm. Tính tổng cộng từ năm 2019 đến nay, TP Thủ Đức đã có hơn 133.000 căn hộ được cung cấp. Trong đó, khoảng 44.900 căn (chiếm 34% nguồn cung) có giá từ 80 triệu đồng mỗi m² trở lên; hơn 68.000 căn (chiếm 51%) có giá từ 55 triệu đến dưới 80 triệu đồng mỗi m²; phần còn lại là các sản phẩm có giá dưới 55 triệu đồng mỗi m².

Không riêng các dự án mới mở bán, những căn hộ tái khởi động tại quận 6, quận 7, quận 8 cũng đã điều chỉnh tăng từ 10% - 30% so với giai đoạn trước. Điển hình, một dự án của Tập đoàn Đất Xanh tại TP Thủ Đức, từng chào bán năm 2018 với giá 33 triệu đồng/m², nay được dự kiến mở bán lại với mức giá trên 100 triệu đồng/m², tăng gấp 3 lần. Xu hướng tăng giá này được nhận định có thể sẽ tiếp tục lan rộng ra các khu vực khác trong thành phố.

Tương tự, trong vòng một năm qua, giá chung cư và biệt thự tại Hà Nội liên tục thiết lập các mức đỉnh mới và vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Theo khảo sát thị trường, nhiều dự án lớn dự kiến mở bán trong quý IV năm nay sẽ công bố mức giá tăng đáng kể. Điển hình, một dự án cao cấp tại khu vực Đông Anh ghi nhận giá chung cư cao nhất lên đến 120 triệu đồng/m², trong khi giá biệt thự đạt mức 500 triệu đồng/m².

Với mức giá này, các chuyên gia cho rằng, thị trường Hà Nội hiện đang trở thành "sân chơi" cho các nhà đầu tư lớn với ngân sách từ 20 tỷ đồng trở lên, sẵn sàng rót vốn vào các bất động sản cao cấp và chờ đợi cơ hội sinh lời trong tương lai, hoặc người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là ai sẽ là người có đủ khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà trong bối cảnh giá nhà không ngừng tăng như hiện nay?

Chỉ một bộ phận nhỏ người dân có thể mua được nhà

Thực tế, chỉ những người có thu nhập từ 50 triệu - 100 triệu đồng mỗi tháng mới có khả năng với tới mức giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM như hiện nay. Đây là mức thu nhập mà không phải ai cũng có thể đạt được, đặc biệt là trong một xã hội mà tỷ lệ người lao động với thu nhập dưới mức trung bình vẫn chiếm đa số. Những người có thu nhập từ 15 triệu - 30 triệu đồng mỗi tháng sẽ khó có thể mơ đến việc mua nhà tại các thành phố lớn như TP.HCM, khi mà giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của họ.

Không chỉ vậy, giá sinh hoạt tại các thành phố lớn cũng tăng vọt. Một gia đình công nhân trước đây chỉ phải chi khoảng 2 triệu đồng để thuê phòng trọ, giờ đây chi phí thuê nhà đã tăng lên gấp đôi, từ 4 triệu đồng trở lên. Các chi phí khác như tiền chợ, học phí cũng tăng mạnh, trong khi mức lương tối thiểu lại chỉ tăng 5-7% mỗi năm.

Với mức thu nhập như vậy, người dân ở các thành phố lớn có thể sẽ phải chấp nhận di chuyển ra các khu vực ngoại ô hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, dù giá nhà tại những địa phương này có mức thấp hơn TP.HCM nhưng cũng đã chứng kiến mức tăng đáng kể, dao động từ 26-61 triệu đồng/m².

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội khó có khả năng giảm, nhất là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Nguyên nhân xuất phát từ chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm giá nguyên vật liệu, nhân công, chi phí lãi vay và tiền đất. Ngoài ra, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm cùng thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài đã tạo thêm áp lực lên giá thành.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp khiến nguồn cung các dự án cao cấp, hạng sang trở nên khan hiếm. Điều này khiến giá bán các dự án trong phân khúc này tăng đều đặn, thu hút sự quan tâm của giới nhà giàu.

Các chuyên gia ước tính, giá một căn nhà riêng hoặc chung cư tại TP. HCM và Hà Nội hiện nay ít nhất là 2-2,5 tỷ đồng (căn hộ studio). Nếu người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, vay từ 50-70% giá trị bất động sản, họ sẽ phải vay khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng.

Với khoản vay này, mỗi tháng người vay sẽ phải trả lãi khoảng 12 triệu đồng và tiền gốc khoảng 5 triệu đồng.  Vì vậy, để có khả năng chi trả, người mua nên cân nhắc chỉ mua nhà tại các thành phố lớn khi có thu nhập từ 30 triệu đồng trở lên, và điều kiện tiên quyết là giá bất động sản không tiếp tục tăng thêm.

Đối với giới trẻ mới đi làm hoặc khởi nghiệp, nếu không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu để mua được nhà sẽ phải từ 30-45 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập này giúp họ có khả năng tích lũy khoản tiền trả trước và chi trả lãi ngân hàng.

Từ những thực tế về giá nhà hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn dự báo, trong 5-10 năm tới, giá chung cư tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không còn dưới 100 triệu đồng/m², thậm chí có thể đạt 500 triệu đồng/m², tương tự các đô thị lớn như Hong Kong, Bangkok hay Seoul.