Cơ hội tăng giá nhiều lần của đất nền phía Nam sẽ khó xuất hiện

Mới đây, hai quyết định quan trọng của UBND TP.HCM đã thu hút sự chú ý: Quyết định 83 quy định về việc xác định khu vực chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho các tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở và Quyết định 100 quy định các điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Giá các nền đất hiện hữu có thể tăng 50%

Theo các chuyên gia bất động sản, đây là một bước đi hợp lý, góp phần vào chiến lược phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM. Động thái này sẽ làm giảm dần nguồn cung đất nền trong tương lai, đồng thời tạo ra lợi thế cho các nền đất thứ cấp còn lại trong các dự án hiện hữu.

Trong khi đó, theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản độc lập, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng hơn vàng, chứng khoán và ngoại tệ, trong đó đất nền là lựa chọn dễ tiếp cận nhất. Với nhu cầu lớn, nguồn cung hạn chế và chi phí gia tăng, giá đất nền dự báo sẽ tiếp tục tăng.

Cùng với đó, với việc áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, cùng bảng giá đất tại TP.HCM được điều chỉnh tăng từ 4-35 lần, và các quy định mới nhằm chống đầu cơ, chi phí sẽ gia tăng và nguồn cung trên thị trường tiếp tục giảm, khiến giá đất nền có thể tăng mạnh trong thời gian tới.

Ông Quang ước tính, trong các tháng tới, đất nền tại khu vực TP.HCM có thể tăng khoảng 2 – 5%; Trong vòng 6 tháng tiếp theo, giá đất nền có thể tăng từ 20-30%, thậm chí có thể tăng 30-50% trong năm sau. Đà tăng giá này cũng sẽ kéo theo sự tăng giá của nhà phố và căn hộ.

Đồng tình, ông Nguyễn Thái Hòa, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho biết, thị trường đất nền đang đối mặt với một "cơn sóng lớn" do ảnh hưởng từ các thay đổi trong luật đất đai mới và bảng giá đất vừa được ban hành. Đơn cử như tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) đang diễn ra giao dịch đất nền rất sôi động, với mức giá tăng từ 10-20% so với năm 2023, tùy theo từng khu vực. Thanh khoản tốt và giá tăng cho thấy thị trường có tiềm năng phát triển trong ngắn hạn. Về lâu dài, khi các tác động của các quy định mới tiếp tục lan tỏa, khả năng tăng trưởng vẫn còn nhiều triển vọng.

Theo ông Hòa, hiện nay đơn giá đất ở TP.HCM đã tăng gấp 4 đến 35 lần so với trước, tuy nhiên, đây chưa phải là mức đỉnh điểm. Từ ngày 1/1/2026, giá đất sẽ tiếp tục tăng trên toàn quốc, điều này dự báo sẽ tạo ra sự biến động mạnh mẽ trong phân khúc đất nền thổ cư.

Nhưng khó có sự đột biến

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, giao dịch đất nền tại phía Nam đã tăng gấp 2-3 lần so với cùng kỳ năm ngoái, mặc dù vẫn còn thấp so với giai đoạn 2019. Trong quý III/2024, nguồn cung đất nền sơ cấp tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, nhưng nguồn cung mới vẫn còn rất khan hiếm, chỉ chiếm 3% tổng cung sơ cấp và chỉ tăng nhẹ 2% so với quý 3/2023. Bình Dương hiện đang dẫn đầu thị trường với tỷ trọng cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 52% và 78%.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản, khi lượng tiêu thụ tăng khoảng 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, mặc dù vẫn còn thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thiện về hạ tầng, pháp lý và có giá dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM, dưới 22 triệu đồng/m² tại các khu vực phụ cận.

Hiện nay, giá đất nền tại TP.HCM đã đạt mức cao nhất, lên tới 140 triệu đồng/m², trong khi các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh có giá dao động từ 38-74 triệu đồng/m². Giá đất tại thị trường thứ cấp cũng đã tăng khoảng 3% so với quý trước, cho thấy thanh khoản đang phục hồi tích cực. Tuy nhiên, DKRA Group nhận định rằng phân khúc này khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Tương tự, ông Nguyễn Đức Hòa cũng cho rằng, luật ngày càng hoàn thiện, hướng đến sự phát triển bền vững, những kẽ hở khiến cho cơ hội tăng giá gấp nhiều lần của đất nền thổ cư sẽ khó có thể xuất hiện. Việc hưởng chênh lệch bằng cách mua, xẻ nhỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dần không còn “đất sống”.

Ông Hòa phân tích thêm, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên khiến chênh lệch địa tô giảm đi, cùng với đó thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng tăng theo bảng giá đất sẽ khiến các giao dịch hướng đến tích sản hoặc trực tiếp sử dụng nhiều hơn.

“Đối với những cá nhân đã nắm giữ đất thổ cư mua được giá tốt ở chu kỳ trước sẽ giữ lâu hơn, chờ giá lên. Vì hiện tại dạng sản phẩm này khó có hàng mới”, ông Hoà nhấn mạnh.

Theo ghi nhận thực tế, các nhà đầu tư nắm giữ đất nền vùng ven TP.HCM trong giai đoạn "sốt đất" trước đây hiện vẫn chưa thể thoát hàng. Từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023, không ít nhà đầu tư đã phải rao bán lỗ từ 20-30% (tùy vị trí). Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư quyết định ngừng bán và chờ đợi sự biến động của thị trường. Mặc dù giá đất hiện tại vẫn chưa về mức mua vào lúc ban đầu, nhưng hầu hết nhà đầu tư đều tin rằng từ năm 2025, giá đất nền sẽ có xu hướng tăng.