Chung cư Hà Nội sắp có nhiều biến động cả về giá và nguồn cung

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing, vào năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới được cung cấp, con số này tương đương với giai đoạn cao điểm từ 2016 đến 2019. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là giá căn hộ mới mở sẽ đạt mức trung bình lên tới 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng mạnh đến 75% so với quý 1/2022.

Phân khúc hạng sang đang “xâm chiếm” nguồn cung

Theo ông Trần Quang Trung, chuyên gia bất động sản, thị trường căn hộ Hà Nội đang theo đúng xu hướng tăng trưởng của TP.HCM. Đến năm 2025, toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội Nội sẽ tập trung vào các phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó phân khúc hạng sang sẽ chiếm 36%.

“Trước đây, giá căn hộ tại Hà Nội thấp hơn TP.HCM khoảng 30 đến 50% nhưng hiện tại, một số phân khúc đã gần tiệm cận với mức giá của TP.HCM, đạt 80-90%,” ông Trung chia sẻ.

Trong 2-3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với nhiều biến động lớn, bao gồm sự thay đổi giá cả và điều chỉnh nhu cầu từ cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Điều này có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời” cho thị trường trong ngắn hạn, nhưng đây chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới, dự báo sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2030.

Thêm vào đó, với những thay đổi trong Luật mới, chi phí đầu vào của các dự án tăng cao, khiến các chủ đầu tư không còn ưu tiên phân khúc trung cấp mà thay vào đó là phát triển các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này giúp họ đạt được kỳ vọng về lợi nhuận và đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), sự gia tăng giá nhà đã làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân, đặc biệt là đối với người lao động và những người có thu nhập thấp.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá này là tình trạng đầu cơ, các giao dịch "lướt sóng", thiếu tính minh bạch, cùng với việc nhiều dự án bị đình trệ, làm giảm thanh khoản và niềm tin của người mua nhà.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng mức giá nhà đất hiện nay quá cao, gây trở ngại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 70% nguồn cung mới chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, siêu sang, với sự gia tăng mạnh mẽ của những căn nhà trị giá hơn 1 triệu USD.

Trong khi đó, sự áp đảo của các sản phẩm cao cấp trong khi thiếu vắng nhà ở bình dân đang khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định và thiếu bền vững.

Nhưng sẽ phải cạnh tranh với nhà ở xã hội

Nói về bức tranh chung của thị trường, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch G6 Group, nhận định giá các dự án chung cư có vị trí từ vành đai 3,5 trở vào sẽ không giảm trong thời gian tới, do từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng, kéo theo sự gia tăng chi phí đầu vào của các dự án.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội (NOXH) tại khu vực vành đai 3 - 3,5 và những dự án sắp tới chủ yếu nằm ngoài khu vực này, điều này sẽ khiến giá nhà ở thương mại tại khu vực này phải cạnh tranh trực tiếp với giá nhà ở xã hội. Do vậy, thị trường chung cư sẽ rơi vào trạng thái “tạm thời ở mức đỉnh” và có thể sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới.

Theo kế hoạch phát triển NOXH giai đoạn 2021-2030, Sở Xây dựng TP Hà Nội cho biết có tổng cộng 69 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, trong đó 19 dự án sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025, cung cấp khoảng 15.440 căn hộ, chiếm 78,3% kế hoạch. Đến nay, 8 dự án đã hoàn thành toàn bộ với 10.227 căn hộ và 3 dự án đã hoàn thành một phần, cung cấp 5.923 căn hộ. Trong giai đoạn 2026-2030, Hà Nội sẽ triển khai thêm 50 dự án với khoảng 57.170 căn hộ.

Bên cạnh đó, UBND TP Hà Nội cũng đang tiến hành thẩm định chủ trương đầu tư cho 4 khu NOXH tại huyện Đông Anh, Gia Lâm và Mê Linh, với tổng diện tích đất sử dụng hơn 200 ha, cung cấp khoảng 12.000 căn hộ. Ngoài ra, nguồn cung phân khúc nhà ở này sẽ được bổ sung từ việc chuyển đổi khu nhà ở sinh viên tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội cho thuê.

UBND TP Hà Nội đã giao Sở Xây dựng lập hồ sơ để trình phê duyệt trong năm 2024 và dự kiến hoàn thành cải tạo, nâng cấp các tòa nhà A2, A3 vào năm 2026, với tòa A4 hoàn thành muộn nhất vào năm 2027. Thành phố cũng đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với các quận, huyện rà soát, bổ sung khoảng 15 quỹ đất để xây dựng các khu NOXH độc lập, với quy mô khoảng 2.000 căn hộ, trong đó có 2-3 khu gần các khu công nghiệp sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn công.