Giá khởi điểm đấu giá đất ngày càng thấp bất chấp tranh cãi

Sau hai tháng tạm dừng để rà soát pháp lý, từ tháng 9, các huyện ngoại thành Hà Nội bắt đầu tái tổ chức đấu giá đất. Tại huyện Mê Linh, 33 lô đất ở thôn Đông Cao và Tráng Việt có giá khởi điểm thấp nhất, chỉ 1,5 triệu đồng/m², với diện tích từ 87-1.111 m², tổng giá trị từ 132 triệu đến 1,7 tỷ đồng và khoản tiền đặt trước 26-336 triệu đồng/lô.

Ồ ạt đấu giá trong tháng cuối năm

Ở huyện Mỹ Đức, khu Mái Sau, thôn Trì, 22 lô đất được đấu giá với giá khởi điểm 1,7 triệu đồng/m², diện tích 93-147 m², đặt trước 32-50 triệu đồng. Cùng huyện, các khu Đông Dư, thôn Trì và Đông Rì - Bờ Và, thôn Nội có 93 lô đất, và khu Đồng Chùa, xã An Mỹ có 82 lô đất, đều có giá khởi điểm 2,1 triệu đồng/m², diện tích từ 74-284 m², tổng giá trị 157-603 triệu đồng/lô.

Tương tự, huyện Thanh Oai cũng đấu giá 63 lô đất ở xã Đỗ Động có giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m², diện tích 87 - 175 m², tương đương số tiền đặt trước 92 - 185 triệu đồng/lô. Cuối cùng, huyện Hoài Đức đấu giá 2 lô đất ở khu Bờ Đầm, xã Lại Yên, với giá 11 triệu đồng/m², diện tích 68-72 m², đặt trước 149-159 triệu đồng, và 5 lô đất khác có giá khởi điểm tới 26,7 triệu đồng/m², diện tích 45-92 m², đặt trước 120 - 246 triệu đồng/lô.

Như vậy, các lô đất sắp được đưa ra đấu giá tại Mê Linh và Mỹ Đức có mức giá khởi điểm thấp hơn hẳn so với mức khởi điểm của các phiên đấu giá trước đây, nơi từng ghi nhận giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m². Trong khi đó, huyện Thanh Oai vẫn giữ nguyên mức giá khởi điểm như ở các phiên đấu giá trước đó.

Những mức giá khởi điểm này đưa ra trong bối cảnh, hầu hết các chủ thể thị trường từ cơ quan chức năng, các chuyên gia đến các nhà đầu tư đều nhận định, có sự bất cập ở mức giá khởi điểm và bất thường ở mức giá trúng thầu. Theo đó, mức giá khởi điểm hiện tại được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, chưa sát với giá thị trường.

Điều này khiến tiền đặt cọc chỉ khoảng 100-200 triệu đồng mỗi lô, tạo điều kiện cho những người có tiềm lực tài chính mạnh sẵn sàng đặt cọc 1 tỷ đồng để giữ 5-10 lô đất. Điều này dễ dẫn đến hiện tượng thao túng thị trường, khi họ bỏ ra một khoản tiền nhỏ nhưng có khả năng thu về mức chênh lệch lớn, nhờ “chiêu trò” đẩy giá trúng lên cao.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nhận định, những phiên đấu giá sắp tới với mức khởi điểm thấp tại Mê Linh, Mỹ Đức và các huyện khác tiếp tục là phép thử cho thị trường, giữa bối cảnh tranh cãi về tính hiệu quả và ổn định của cơ chế đấu giá hiện nay.

Thị trường sẽ có giai đoạn chững lại để làm mới

Bàn về tác động tiêu cực của việc giá bất động sản tăng cao, TS. Trần Xuân Lượng nhận định, bất động sản, đặc biệt là đất đai, là một loại hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nếu Nhà nước không nắm rõ dữ liệu thông tin thị trường, việc điều tiết sẽ trở nên khó khăn. Khi đó, các chính sách được ban hành có thể mang tính cảm tính, thậm chí làm thị trường trở nên rối loạn hơn.

Ông Lượng nhấn mạnh, giá đất tăng kéo theo sự gia tăng của giá cả hàng hóa và chi phí xã hội. Điều này đi ngược lại với mục tiêu của doanh nghiệp, vốn luôn muốn giảm chi phí để tăng doanh thu. Khi giá đất chiếm phần lớn trong cơ cấu giá thành sản phẩm, khả năng cạnh tranh vốn đã thấp của doanh nghiệp trong nước sẽ càng suy giảm. Kết hợp với chi phí lao động phổ thông cao, điều này sẽ khiến Việt Nam trở nên kém hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, cho rằng khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao và các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào để "lướt sóng", thị trường sẽ đối mặt với rủi ro do giá vượt quá khả năng chi trả của người dân. Hệ quả là, sau một thời gian, các nhà đầu tư hoặc đầu cơ có thể buộc phải bán cắt lỗ.

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: "Bất kỳ thị trường nào phát triển quá nóng đều sẽ trải qua ít nhất một giai đoạn chững lại. Để tiếp tục tăng trưởng, thị trường cần có dòng tiền mới. Tuy nhiên, hiện nay dòng tiền vẫn nằm chủ yếu trong ngân hàng, đã được đầu tư ở các kênh khác, hoặc bị mắc kẹt trong trái phiếu và các dự án gặp vấn đề pháp lý”.

Đưa ra quan điểm khác, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, việc đầu tư hay đầu cơ vào bất động sản là một hoạt động bình thường trong nền kinh tế thị trường. Việc coi đầu cơ là nguyên nhân làm méo mó thị trường và tìm cách cấm đoán hoặc trừng trị không phải là cách tiếp cận hợp lý. Thay vào đó, cần có thái độ ứng xử bình thường với hoạt động đầu cơ.

Cũng theo ông Ánh, giải pháp quan trọng nhất để hạn chế đầu cơ là xây dựng một hệ thống định giá đất chính xác và minh bạch. Nếu không xác định được phương pháp định giá rõ ràng, các công cụ như thuế hay các chính sách quản lý khác sẽ chỉ mang tính hình thức, không đạt được hiệu quả thực sự.