Đưa bất động sản về giá trị thực để đáp ứng 70% nhu cầu thị trường

Chiều 23/11, Quốc hội thông qua Nghị quyết giám sát việc thực hiện chính sách quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết yêu cầu Chính phủ, các bộ ngành và địa phương điều tiết thị trường, đa dạng hóa sản phẩm, tăng nguồn cung bất động sản giá thấp, bảo đảm hài hòa cung cầu và an sinh xã hội. Đồng thời, cần có giải pháp dài hạn để đưa giá bất động sản về giá trị thực, ngăn chặn thao túng và tình trạng "sốt giá" qua đấu giá đất.

Giá bất động sản tăng cao bất thường so với nhu cầu

Đánh giá chung về thị trường bất động sản, ông Hà Nghiệm, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, tại Hà Nội đang có một “cơn sốt” không chỉ ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực mà còn ở những sản phẩm đầu tư.

Trong vòng một năm qua, giá bất động sản Hà Nội đã tăng mạnh, trung bình khoảng 40% ở các phân khúc như chung cư, đất nền, và nhà riêng, mức tăng được xem là kỷ lục trong lịch sử. Tuy nhiên, nghịch lý là dù giá tăng vọt, mức độ quan tâm của người mua đối với thị trường Hà Nội không thực sự cao.

Còn tại TP.HCM, ông Nghiệm cho biết, dù mức độ quan tâm đến bất động sản khá tốt, giá cả lại chỉ tăng nhẹ. Nguyên nhân chính đến từ việc dòng tiền vẫn tập trung chủ yếu ở Hà Nội, trong khi TP.HCM gặp khó khăn về pháp lý khiến nhiều dự án đình trệ và dòng vốn bị tắc nghẽn. Điều này dẫn đến tình trạng chững lại, thậm chí xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư bán cắt lỗ.

Bàn về tác động chính sách vĩ mô, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, nhận định thị trường bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế chính sách.

Trong thời gian qua, thị trường đã ghi nhận nhiều bước phát triển tích cực cả về sự tham gia của các chủ thể, sự phong phú của sản phẩm, và nguồn vốn đầu tư. Ngoài bất động sản nhà ở, các phân khúc khác như bất động sản du lịch, công nghiệp cũng phát triển mạnh mẽ, lan tỏa đến các vùng ven và tỉnh thành trên cả nước.

Dù vậy, thị trường vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần quan tâm, từ sự chênh lệch cung – cầu, mất cân đối cơ cấu sản phẩm (nhà ở thương mại cao cấp quá nhiều, trong khi nhà ở xã hội thiếu trầm trọng), đến việc phụ thuộc quá mức vào vốn ngân hàng. Khi chính sách tín dụng thay đổi, doanh nghiệp bất động sản lập tức chịu tác động tiêu cực. Đặc biệt, giá bất động sản tăng bất thường so với nhu cầu thực tế.

Ông Khởi cho biết, tại Hà Nội, một số dự án ghi nhận mức tăng tới 100%, trong khi tăng 25-50% trở thành hiện tượng phổ biến, các dự án mới mở bán đã đạt mức trung bình gần 70 triệu đồng/ m². Hiện nay, tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 70% nguồn cung mới đưa ra thị trường là sản phẩm cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như không có. 

Trong khi đó, có tới 60 – 70% nhu cầu thị trường tập trung vào phân khúc giá rẻ, phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.  Điều này khiến các thành phần tham gia thị trường phải đặt câu hỏi “Liệu giá trị bất động sản thực sự như vậy, hay giá cả đang tự tăng vì những yếu tố khác?”

Các nhà phát triển bất động sản cần phải “đáp đất”

Trước diễn biến hiện nay, ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng thị trường bất động sản đang chịu nhiều tổn thương, lòng tin của khách hàng bị ảnh hưởng bởi giá cả không hợp lý, trong khi các chủ đầu tư lại đối mặt với hàng loạt vấn đề như vướng mắc pháp lý, lượng hàng tồn kho lớn và dòng tiền gián đoạn.

Bên cạnh đó, việc triển khai dự án mới cũng gặp nhiều trở ngại khiến chi phí đội lên khi thời gian xử lý pháp lý kéo dài. Để giải quyết những vấn đề này, ông Trường cho rằng, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy, chiến lược kinh doanh, tập trung hợp tác, đẩy mạnh giao dịch mua bán, sáp nhập để thu hút nguồn vốn mới.

Theo ông Trường, quan trọng nhất là doanh nghiệp phải định hướng vào đúng thị trường, đúng phân khúc, phục vụ đúng đối tượng khách hàng. “Doanh nghiệp cần quay về thực tế, phát triển các dự án thực sự giá trị, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, chọn thời điểm triển khai hợp lý để đẩy nhanh tiến độ và tăng khả năng hấp thụ sản phẩm,” ông Trường nhấn mạnh.

Đồng thời, cần cân đối chi phí đầu tư và lợi nhuận để đưa ra mức giá hợp lý đến tay người mua. Ví dụ, tại khu vực quận 2 cũ, mức giá lên đến 10.000 USD/m² (khoảng 250 triệu đồng/m²) được đánh giá là vượt xa khả năng của phần lớn người mua.

Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons, cho biết thị trường đang thiếu hụt trầm trọng các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền. Do vậy, các doanh nghiệp cần quy hoạch và thiết kế các sản phẩm dựa trên khả năng chi trả của người mua, chẳng hạn các căn hộ 40m² với giá khoảng 1 tỷ đồng hoặc 60m² với giá 1,5-2 tỷ đồng.

“Bằng cách tối ưu hóa thiết kế và tiện ích, các dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn giúp chủ đầu tư tiếp cận một thị trường rộng lớn, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai”, ông Thạch nhận định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, các dự án nhà ở vừa túi tiền luôn được xã hội đặc biệt quan tâm. Do vậy, mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ là tối ưu hóa lợi nhuận, mà còn phải đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội thông qua việc cung cấp những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.