Một số khu đất đã hoàn thiện hạ tầng nhưng địa phương vẫn áp dụng giá khởi điểm như khi chưa có đầu tư

Tại Diễn đàn “Lắng nghe nông dân nói”, ông Nguyễn Văn Hiếu, Chủ tịch Hội Nông dân xã Phú Yên, huyện Phú Xuyên, Hà Nội chia sẻ về tình trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương của Hà Nội như Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Mê Linh, nơi giá đất có lúc tăng đến 100 triệu đồng/m², gây nên "cơn sốt" đất.

Giá khởi điểm không đúng thực tế dẫn đến trục lợi

Ông Hiếu khẳng định, chủ trương đấu giá đất là đúng đắn, song có nhiều đối tượng lợi dụng cơ hội để "thổi" giá đất lên cao. Theo đó, Nhà nước cần có công cụ và chính sách kiểm soát tình trạng đẩy giá đất "ảo", đồng thời tiếp tục áp dụng đấu giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích và tăng thu ngân sách. Ngoài ra, ông Hiếu cũng đặt câu hỏi về cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đấu giá nhằm tạo thêm nguồn quỹ đất đáp ứng nhu cầu của người dân.

Trả lời những vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, trong báo cáo gửi đại biểu Quốc hội về thi hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ đã nêu thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương, với chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng.

Một số trường hợp trúng đấu giá không nộp tiền sử dụng đất đúng hạn, thậm chí có dấu hiệu bỏ cọc, gây dư luận xấu và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Nguyên nhân chính là do quy hoạch chưa rõ ràng, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ đất tràn lan. Nhiều cá nhân tham gia đấu giá không để ở mà nhằm đẩy giá, thổi giá rồi bán lại kiếm lời, dẫn đến tình trạng sốt đất ảo.

Tại huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức (Hà Nội), tình trạng này biểu hiện rõ rệt. Ở Thanh Oai, 56/68 thửa đất trúng đấu giá chưa được nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế, trong khi tại Hoài Đức, 8/19 thửa đất rơi vào tình trạng tương tự.

Báo cáo cũng chỉ rõ, nhiều địa phương chưa chủ động tạo quỹ đất để đấu giá, dẫn đến nhu cầu đất ở và nhà ở của người dân không được đáp ứng kịp thời, khi cung cầu không gặp nhau, giá đất sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Đồng thời, giá đất trong bảng giá hiện hành đã lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thực tế, gây bất cập khi làm giá khởi điểm.

“Thực tế đã xảy ra tình trạng những khu đất đã được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, nhưng địa phương vẫn áp dụng giá đất như khi chưa có đầu tư để làm giá khởi điểm. Điều này khiến nhiều đối tượng tìm mọi cách trúng đấu giá nhằm bán lại kiếm lời”, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết.

6 giải pháp ngăn tình trạng “thổi” giá đất trục lợi

Điều này được thể hiện rõ qua các phiên đấu giá gần đây. Ví dụ, phiên đấu giá 23 lô đất tại huyện Thanh Oai (Hà Nội)  chỉ có giá khởi điểm hơn 5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất cao gấp 14 lần. Đáng chú ý, trong 10/23 lô đấu thành công, 2 người đã trúng 8 lô và rao bán ngay sau đó với chênh lệch 150–300 triệu đồng/lô.

Trước đó, một phiên đấu giá khác tại huyện Thanh Oai cũng có giá khởi điểm tương tự, mức giá trúng cao nhất gấp 17 lần. Hầu hết các nhà đầu tư và môi giới tại khu vực này đều nhận định, mức giá trúng vượt qua mức chung của thị trường. Trong tháng 12 tới, sẽ có khoảng 400 lô đất tại các huyện vùng ven sẽ tiếp tục được đấu giá với mức khởi điểm chỉ từ 1,5 triệu đồng/m2.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc nhiều lô đất trúng đấu giá với giá cao hơn thị trường nhưng vẫn được rao bán chênh lệch sau đó là chiêu trò của các nhóm đầu cơ và môi giới. Họ "thổi" giá để tạo cảm giác giá trị đất tăng mạnh. Mức giá trúng thực chất là giá của tương lai, chỉ hợp lý nếu hạ tầng và quy hoạch được thực hiện đúng lộ trình trong vòng 5 năm tới.

Nói về những giải pháp khắc phục vướng mắc và tình trạng lợi dụng đấu giá đất để thổi giá trục lợi, ông Đỗ Đức Duy cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra 6 giải pháp. Đầu tiên, địa phương cần tuân thủ nghiêm các quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, và Luật Đất đai 2024.

Thứ hai, đảm bảo minh bạch trong việc công khai kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và đô thị, đặc biệt tại các khu vực đấu giá. Thứ ba, cần điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất phù hợp để làm cơ sở định giá khởi điểm. Bộ trưởng chỉ ra rằng nhiều địa phương đã đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn áp dụng giá đất khi chưa đầu tư làm giá khởi điểm, tạo khoảng cách lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, dẫn đến tình trạng trục lợi.

Thứ tư, cần tăng nguồn cung đất và nhà ở, đảm bảo giá cả phù hợp với khả năng chi trả của người dân, tránh mất cân đối cung cầu khiến giá bị đẩy lên cao. Thứ năm, quy chế đấu giá cần bổ sung các quy định như rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và công khai các trường hợp bỏ cọc để ngăn chặn lợi dụng đấu giá. Cuối cùng, Bộ trưởng đề nghị tăng cường thanh tra và xử lý nghiêm các vi phạm, đặc biệt với tình trạng bất cập tại các khu vực ven đô Hà Nội.

"Nếu triển khai đồng bộ các giải pháp trên, tình trạng đấu giá đất như ở vùng ven Hà Nội thời gian qua sẽ được khắc phục", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy khẳng định.