Chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 “biến mất”: Đề xuất ưu tiên mở rộng loại đất làm nhà ở bình dân

Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) – hay còn gọi là nhà ở vừa túi tiền, đã hoàn toàn biến mất trong vài năm gần đây. Tại Hà Nội và TP.HCM, khả năng loại hình này xuất hiện trở lại gần như không có, do số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm qua rất ít, chỉ có thể “đếm trên đầu ngón tay”.

Lợi nhuận thấp khiến chủ đầu tư không mặn mà

Trong năm 2023 và đầu 2024, thị trường bất động sản gần như không có thêm dự án mới nào thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Thay vào đó, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Theo thống kê của VARS, tại Hà Nội, trước khi nguồn cung căn hộ bình dân chạm mốc 0, tỷ trọng phân khúc này trong tổng lượng căn hộ mở bán mới từng đạt 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Trong các năm 2021 và 2022, nguồn cung tiếp tục suy giảm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, từ năm 2018, căn hộ bình dân giảm mạnh với tốc độ hai chữ số, từ mức 20% vào năm 2018 xuống còn 0,5% vào năm 2020, trước khi hoàn toàn biến mất vào năm 2021. VARS cho rằng, có 3 nguyên nhân dẫn đến tình trạng này tại Hà Nội và TP.HCM.

Thứ nhất, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không thu hút được sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận của phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Để phát triển nhà ở vừa túi tiền, các chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Tuy nhiên, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, việc tồn đọng vốn hoặc bán hàng chậm trong vòng 1-2 năm có thể dẫn đến thua lỗ.

Bên cạnh đó, quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi đất ở các đại đô thị mới lại đòi hỏi đầu tư lớn vào hạ tầng và tiện ích chung. Chi phí đất đai tăng cao khiến giá bán khó có thể phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Thứ hai, dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn là rào cản lớn. Quy trình cấp phép kéo dài cùng quỹ đất hạn chế tại các thành phố lớn khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc. Hơn nữa, các chính sách tín dụng cho người mua nhà thu nhập thấp và trung bình chưa đồng bộ, khó tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao và dễ bán hơn. Nhu cầu mạnh từ khách hàng thu nhập cao trong nước, Việt kiều và nhà đầu tư nước ngoài, cùng với xu hướng ưa chuộng sản phẩm giới hạn, càng làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở vừa túi tiền đối với các chủ đầu tư.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền cần được ưu tiên

Để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS đề xuất Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ mạnh mẽ. Cụ thể, áp dụng miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại giá phải chăng.

Cùng với đó, cần ưu tiên phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng để rút ngắn thời gian phát triển dự án, giảm chi phí đầu tư. Đồng thời, đề xuất “cộng điểm ưu tiên” cho các nhà đầu tư đã phát triển nhà ở vừa túi tiền khi tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Ngoài ra, Chính phủ đang đề xuất Quốc hội xem xét dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, hoặc đất khác trong cùng thửa để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, trong phiên thảo luận tại Quốc hội tuần qua, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại về việc thí điểm mở rộng loại đất phát triển dự án nhà ở thương mại, khi tình trạng dự án cao cấp bỏ trống vẫn diễn ra, trong khi nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Bởi lẽ, đây mới là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực tại nhiều địa phương.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, ưu tiên thí điểm với các doanh nghiệp đã nhận chuyển quyền hoặc sở hữu quỹ đất làm nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp với điều kiện kinh tế địa phương. Ông nhận định, việc này sẽ giúp cân đối lại thị trường vốn đang nghiêng về phân khúc cao cấp, thúc đẩy sự phát triển bền vững.

Cũng theo ông Châu, dự thảo quy định,các dự án thí điểm phải nằm ở khu vực đô thị, không thuộc diện thu hồi đất, và diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% so với hiện trạng, dựa trên quy hoạch tỉnh đến năm 2030. Điều này sẽ ngăn chặn tình trạng lợi dụng Nghị quyết để thu gom đất nông nghiệp hoặc chuyển đổi đất lúa không phù hợp, vì Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ việc bảo vệ đất lúa, đảm bảo an ninh lương thực.

Việc thí điểm này nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung bất động sản trong bối cảnh giá cả leo thang, một phần do hạn chế trong việc tiếp cận đất đai. Danh mục khu đất thí điểm chuyển đổi sẽ do UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp phê duyệt. Ngoài các đề xuất từ cấp có thẩm quyền, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị bổ sung tiêu chí cho phép nhà đầu tư đề xuất thêm khu đất vào danh mục này.

Bổ sung thêm ý kiến, VARS cho biết, để các chính sách được điều tiết thực sự hiểu quả, giúp thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cũng cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.