TS. Võ Trí Thành: Giá trần chung cư có thể khiến chủ đầu tư không còn động lực phát triển dự án mới

Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, vượt TP.HCM

Chỉ trong vòng 1 năm, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh mới. Căn hộ chung cư mới mở bán với mức dưới 30 triệu đồng/m2 gần như không còn. Thậm chí, mức giá 40-45 triệu đồng/m2 cũng chỉ xuất hiện ở một số ít dự án.

Theo khảo sát, tại Hà Nội, giá trung bình dao động từ 40 - 120 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí, tiện ích và chủ đầu tư. Ở khu vực nội đô, giá thường cao hơn, có thể lên đến trên 100 triệu đồng/m2, đặc biệt là tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa.

Các quận ngoại thành giá "mềm" hơn, dao động từ 30 - 60 triệu đồng/m2, tập trung ở các khu vực như Hà Đông, Long Biên, Gia Lâm. Theo Savills, giá chung cư mới tại Hà Nội đã tăng 6% trong quý III/2024, lên trung bình 69 triệu đồng/m2, vượt qua cả TP.HCM.

Còn tại TP.HCM, giá chung cư trung bình dao động từ 50 - 200 triệu đồng/m2. Khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 có giá bán cao nhất, có thể lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Các dự án ven sông Sài Gòn, khu đô thị Thủ Thiêm cũng có giá rất cao. Đối với các quận huyện vùng ven thì giá mềm hơn, dao động từ 40 - 80 triệu đồng/m2, như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân. Giá chung cư tại TP.HCM tăng chậm hơn so với Hà Nội, tuy nhiên vẫn duy trì ở mức cao.

Thị trường căn hộ chung cư đang thiếu sự đa dạng, khiến người mua nhà có ít lựa chọn. Phần lớn dự án tập trung ở phân khúc cao cấp, do một số chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, MIK Group, CapitaLand, Hưng Thịnh,... nắm giữ.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, có nhiều yếu tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Một phần đến từ các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ phần lớn nguồn cung, tạo nên thế độc quyền và dẫn dắt thị trường về giá. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng lợi nhuận lớn hơn, từ đó đẩy giá bán lên cao bất thường. 

Về dự báo thị trường, ông Chung nhận định giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn, ít nhất là đến giữa năm 2025. Về dài hạn, các giải pháp của Chính phủ như phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ giúp kiểm soát giá bất động sản, duy trì ở mức ổn định. 

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng các giải pháp này chỉ có tác dụng hạn chế giá tăng phi mã, còn việc giá chung cư giảm mạnh là điều khó có thể xảy ra.

Cơ chế giá trần - sàn: Lợi bất cập hại?

Trước tình trạng giá chung cư tăng phí lý, nhiều ý kiến đề xuất áp dụng giá trần - sàn cho thị trường bất động sản nhằm kiểm soát tình trạng "sốt giá". Vậy, liệu đây có phải là "liều thuốc đặc trị" cho thị trường?

Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cho rằng, áp dụng giá trần - sàn cho bất động sản là cơ chế "dao hai lưỡi", tuy không mới nhưng luôn gây tranh cãi. Ưu điểm của nó là kiểm soát sốt giá, tăng minh bạch giao dịch và hạn chế "làm giá", tương tự như tác dụng trên thị trường chứng khoán. 

Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, cơ chế này có thể phản tác dụng, gây méo mó thị trường. Theo đó, nếu giá trần đặt quá thấp so với giá trị thực của thị trường sẽ khiến các chủ đầu tư không còn động lực triển khai dự án mới. Từ đó dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trên thị trường hoặc các dự án đều có giá bán sát với mức giá trần. 

“Giá trần có thể khiến các chủ đầu tư không còn động lực phát triển dự án mới, hoặc giảm chất lượng xây dựng để tối ưu hóa lợi nhuận” - Ông Thành nhận định.

Ông Thành dẫn chứng trường hợp Hàn Quốc áp giá trần nhà ở dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, giá nhà khu vực lân cận tăng mạnh. Do đó, Chính phủ Hàn Quốc đã phải dỡ bỏ quy định này ở các vùng lân cận, chỉ giữ tại 4 quận của Seoul.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng áp giá trần - sàn tiềm ẩn rủi ro hình thành thị trường "ngầm", giao dịch ngoài hợp đồng để né quy định, gây mất minh bạch. Ngoài ra, giá trần khó phản ánh hết sự đa dạng của các dự án, dễ dẫn đến định giá thấp hơn giá trị thực, đặc biệt là các dự án ở trung tâm.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng nếu thiết kế linh hoạt, cơ chế này vẫn có thể kiểm soát thị trường, đảm bảo quyền lợi các bên. 

Ông Thịnh đề xuất phân loại "rổ" bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân) và xây dựng biên độ giá dựa trên vị trí, tiện ích, chất lượng thay vì áp mức cố định. Ông cũng nhấn mạnh đây chỉ nên là giải pháp tạm thời, song song với các biện pháp dài hạn hơn.