Vì sao NOXH cho thuê vẫn chưa "hút" nhà đầu tư?

Thúc đẩy mô hình cho thuê nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất nhằm giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Nguồn cung hạn chế so với nhu cầu

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đối tượng cần NOXH là những người có thu nhập hạn chế nên cần nhân rộng mô hình này, thậm chí áp dụng hình thức thuê lâu dài hoặc thuê trọn đời.

Trong trường hợp, người thuê nhà có thu nhập tăng cao hoặc đã tích lũy đủ tiền để mua nhà ở thương mại, họ nên trả lại nhà thuê để nhường cho những người thu nhập thấp khác. Điều này sẽ giúp đảm bảo quỹ NOXH luôn được ưu tiên cho đúng đối tượng cần hỗ trợ.

Trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM đã bắt đầu chuyển hướng phát triển các dự án NOXH cho thuê để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân có thu nhập thấp tại đô thị. Đơn cử, hồi tháng 10 vừa qua, Tập đoàn Nam Long đã đưa ra thị trường hơn 240 căn NOXH cho thuê với mức giá dự kiến trên 101.000 đồng/m².

Với mức giá này, một căn hộ tiêu chuẩn diện tích 50m² có giá thuê khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng. Các block chung cư trong dự án chủ yếu có diện tích từ 40-75m², với giá thuê dao động từ 4 đến 7,6 triệu đồng/tháng, chưa tính phí quản lý, giữ xe và các dịch vụ tiện ích khác.

Ngoài ra, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành cũng đã giới thiệu dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) với thời gian thuê 49 năm (không có sổ hồng). Các căn hộ có diện tích từ 42-46m², gồm hai phòng ngủ, với giá thuê dao động từ 920 triệu đến 1 tỷ đồng/căn.

Mặc dù đây có thể coi là một hướng đi mới trong việc cải thiện nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người lao động, nhưng nguồn cung vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản không mấy mặn mà với việc xây dựng nhà cho thuê, và phần lớn nguồn cung nhà trọ, nhà cho thuê lại chủ yếu do người dân tự tổ chức.

Lý giải nguyên nhân của việc “thờ ơ” với phân khúc này, ông Lê Hữu Nghĩa, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành cho biết, khi phát triển NOXH các doanh nghiệp phải vay vốn hoặc tự bỏ tiền mua đất để xây dựng nên cho thuê sẽ gặp nhiều khó khăn trong công tác thu hồi vốn.

Ngoài ra, một bất cập hiện nay là Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp tự quyết định giá thuê NOXH, nhưng không được vượt khung giá do Nhà nước ban hành. Trong khi đó, khung giá này lại được áp dụng chung cho cả NOXH do Nhà nước đầu tư. Dù doanh nghiệp làm NOXH được miễn tiền sử dụng đất, họ vẫn phải mua đất để xây dựng, khiến chi phí cao hơn đáng kể so với các dự án do Nhà nước đứng ra đầu tư.

Cần thêm hỗ trợ để doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh

Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản vừa diễn ra, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, cần tạo điều kiện để NOXH cả loại hình bán và cho thuê vận hành linh hoạt hơn. Theo đó, Bộ Xây dựng thiết lập quy trình và tiêu chuẩn riêng cho NOXH để hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

Hiện tại, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong đầu tư xây dựng, thanh kiểm tra, hậu kiểm và phê duyệt giá bán, dẫn đến việc triển khai các dự án tại địa phương bị chậm trễ. Nếu tiến độ pháp lý của một dự án kéo dài đến 5 năm, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm rất nhiều chi phí, và càng kéo dài thời gian, họ càng lỗ.

Một trong những trở ngại lớn là sự chênh lệch giá thành giữa NOXH do Nhà nước cấp đất và NOXH do doanh nghiệp tự xây, nguyên nhân chủ yếu do sự khác biệt về giá đất. Vì vậy, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn, cần có chính sách cân đối lợi ích giữa người mua và chủ đầu tư, giúp cả hai bên tiếp cận các gói hỗ trợ về vốn.

Ông Nghĩa nhận định, nếu không có chính sách đặc biệt về vốn và lãi suất dành cho doanh nghiệp, ngay cả khi luật sửa đổi có hiệu lực, số lượng doanh nghiệp đầu tư vào các dự án NOXH cho thuê vẫn sẽ rất hạn chế.

Phân tích thêm, ông Nghĩa cho biết, để xây dựng 1.000 căn nhà cho thuê, doanh nghiệp cần khoảng 500 tỷ đồng. Nếu giá cho thuê là 3,5 triệu đồng/tháng, thì doanh thu cả năm cũng không đủ để bù lãi suất doanh nghiệp phải trả khi vay vốn đầu tư. Thực tế, dù là NOXH, doanh nghiệp vẫn đang vay vốn với lãi suất lên đến 13%, điều này tạo ra một rào cản lớn đối với việc phát triển NOXH cho thuê.

Cùng với đó, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục pháp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp tập trung vào đổi mới sáng tạo và ứng dụng công nghệ nhằm phát triển các sản phẩm NOXH chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi cơ chế vận hành đảm bảo hài hòa giữa cung, cầu và lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư hơn vào phân khúc này.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã đề xuất rằng doanh nghiệp chỉ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê sẽ được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 6%. Trong khi đó, các doanh nghiệp đầu tư cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư sẽ áp dụng thuế suất 10%. Đây là mức thuế suất thấp hơn 70% so với quy định hiện hành, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê và góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.