Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ: Cần xem xét thấu đáo từ mọi góc độ

Bộ Tài chính đã trình Chính phủ đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) mới, trong đó đề nghị điều chỉnh chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu, dựa trên kinh nghiệm của một số nước nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng.

Cần tính đến những trường hợp bất khả kháng

Nêu quan điểm về đề xuất của Bộ Tài chính, ông Trần Mạnh Chí, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đông Tây Property, nếu được thông qua quy định mới sẽ khiến nhà đầu cơ lướt sóng, mua bán bất động sản trong thời gian ngắn phải cân nhắc kỹ vì mức thuế cao có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận. Tuy nhiên, việc đánh thuế cần dựa trên nguyên tắc khi người bán có lãi.

Trong bối cảnh hiện nay, khi các giao dịch dần được thực hiện qua ngân hàng và cơ quan thuế kiểm soát ngày càng chặt chẽ việc kê khai theo giá thị trường, việc xác định giá mua, giá bán thực tế dựa trên giao dịch và chứng từ là hoàn toàn khả thi.

Với những trường hợp bán nhà, đất trong thời gian ngắn, thuế thu nhập cá nhân cần được tính trên lợi nhuận thực tế, tức doanh thu trừ đi các chi phí hợp lệ. Các khoản chi phí như lãi vay, phí môi giới và các chi phí hợp pháp khác phải được tính vào cơ sở xác định lợi nhuận. Nếu giao dịch mang lại lợi nhuận trong thời gian ngắn, việc áp thuế suất cao hơn sẽ phù hợp để hạn chế đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Chí cũng lưu ý rằng có không ít trường hợp người dân mua nhà để ở hoặc làm tài sản cho con cái, nhưng vì các lý do bất khả kháng như đau ốm, khó khăn tài chính, hoặc phải chuyển nơi sinh sống, buộc phải bán nhà, thậm chí bán lỗ. Trong những trường hợp này, việc vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân là điều chưa hợp lý và cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Đồng tình, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Thái Sơn nhận định, đề xuất là một trong những biện pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán bất động sản liên tục, đẩy giá nhà đất lên cao, khiến những người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận được nhà ở.

Tuy nhiên, ông Sơn cũng đưa ra lưu ý về những trường hợp người dân vì lý do cấp bách buộc phải bán nhà đất, nhưng lại bị xem như đối tượng đầu cơ và phải chịu mức thuế cao, gây ra sự thiệt thòi không đáng có. Do đó, cần tổ chức lấy ý kiến, thảo luận kỹ lưỡng và cân nhắc từ nhiều góc độ.

Ông Sơn đề xuất, nếu sử dụng công cụ thuế để gia tăng chi phí nhằm hạn chế hành vi đầu cơ, thì mức thuế cần được điều chỉnh hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam, tránh áp dụng mức thuế quá cao hoặc phi thực tế.

Chính sách khó khả thi

Theo ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, việc áp dụng phương pháp tính thuế theo thời gian nắm giữ cần xem xét thấu đáo từ nhiều góc độ để lựa chọn giải pháp phù hợp nhất, tránh gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường.

Ông Được cho biết, trước đây, người chuyển nhượng có thể chọn một trong hai phương pháp tính thuế: 25% trên chênh lệch giá mua bán hoặc 2% trên giá bán. Tuy nhiên, sau đó cơ quan thuế áp dụng đồng loạt cách tính 2% trên giá bán, dẫn đến nhiều trường hợp dù bị lỗ vẫn phải nộp thuế.

Tuy nhiên, hiện nay, với sự cải thiện trong công cụ quản lý và giá bán bất động sản tiệm cận giá thị trường, nên việc tính thuế cần dựa trên thu nhập thực tế phát sinh từ giao dịch. Đây là cách quản lý phù hợp nhất, đảm bảo công bằng và tránh bất bình đẳng khi người chịu lỗ vẫn phải đóng thuế như thời gian qua.

Thông tin thêm về vấn đề “chống đầu cơ”, ông Nguyễn Văn Được cho biết, hiện cơ quan thuế hiện đang áp dụng Thông tư 111, trong đó quy định nếu cá nhân sở hữu một căn nhà duy nhất nhưng thời gian nắm giữ chưa đủ 183 ngày thì sẽ không được miễn thuế khi chuyển nhượng. Đây được xem là một biện pháp nhằm ngăn chặn đầu cơ và hành vi lách thuế.

Tuy nhiên, ông nhận định rằng bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nên việc ngăn chặn đầu cơ có thể thực hiện bằng nhiều giải pháp khác chứ không nhất thiết áp dụng thuế dựa trên thời gian sở hữu.

Tương tự ,ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận định, nhiều người mua nhà chung cư hiện nay đã phải chịu mức giá cao, nhưng không phải là người mua đầu tiên mà có thể là người nhận chuyển nhượng lần thứ 10.

Trong khi đó, việc mua nhà không để ở mà để cho thuê, dù với mục đích kinh doanh, vẫn góp phần đưa bất động sản vào sử dụng và không thể coi là hành vi đầu cơ. Vì vậy, ông cho rằng việc đánh thuế bất động sản, dù là với tài sản thứ hai hay dựa trên thời gian sở hữu, không phải là giải pháp phù hợp cho thị trường hiện nay.

Theo ông Nghĩa, đề xuất đánh thuế bất động sản khó khả thi vì để thực hiện cần cân nhắc đến chi phí triển khai. Để áp dụng thuế nhằm hạn chế đầu cơ, sẽ cần thêm nhiều công cụ và nguồn lực để đảm bảo tính công bằng, dẫn đến chi phí quản lý có thể vượt quá số thuế thu được. Điều này làm cho chính sách trở nên không hiệu quả.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc áp thuế chỉ có thể hiệu quả và công bằng khi dữ liệu thông tin được minh bạch và rõ ràng. Do đó, luật thuế cần được xây dựng đầy đủ, tránh gây bất lợi cho người dân, đặc biệt là những người không có ý định đầu cơ hay làm tăng giá thị trường.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhìn nhận việc đánh thuế với chuyển nhượng bất động sản theo hướng có lợi nhuận thực tế là một hướng hợp lý, công bằng nhưng khó thực thi ở thời điểm hiện tại, một phần là bởi sự phức tạp trong công thức tính và thiếu cơ sở dữ liệu. Nhất là khi giao dịch bất động sản vẫn dùng tiền mặt, nếu áp dụng cách thu thuế này chắc chắn sẽ dẫn tới thất thu.