Chuyên gia chỉ ra các giải pháp "hạ nhiệt" giá thành nhà chung cư

Lời toà soạn: Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp co cụm, thoi thóp vì thiếu vốn, thì giá nhà, đặc biệt giá chung cư vẫn liên tục tăng. 

Con số thống kê mới nhất của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn căn hộ 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất. 

Đáng nói, tốc độ tăng giá chung cư nhanh hơn hơn tốc độ gia tăng thu nhập của người dân rất nhiều. Điều này khiến giấc mơ “an cư” của không ít người dân ngày càng xa vời. 

Tại thông báo kết luận hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh diễn ra mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. 

Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục tăng cao? Giải pháp nào để “hạ nhiệt” giá thành trên thực tế...đang trở thành tâm điểm được người dân đô thị hết sức quan tâm.

Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam xoay quanh vấn đề này.

Thưa ông, sau một giai đoạn tăng mạnh, từ giữa năm 2022, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Trước tình hình này, nhiều người kỳ vọng các đợt điều chỉnh giảm giá nhà (đặc biệt nhà chung cư) xuất hiện giống thời kỳ 2008-2009. Tuy nhiên trên bình diện chung, giá chung cư không những không giảm mà vẫn tiếp tục tăng. Ông bình luận thế nào về diễn biến này? Theo ông, vì sao giá chung cư vẫn tăng như vậy?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Trên cơ bản, khủng hoảng năm 2008-2009 là do bong bóng giá bất động sản thông qua quá trình mua bán trao tay liên tục. Trong khi nhu cầu mua thực sự không cao. Nên khi bong bóng vỡ, giá bất động sản quay về giá gốc nên có tình trạng giá giảm.

Còn giai đoạn hiện nay, khủng hoảng chủ yếu do thiếu nguồn cung, trong khi nhi cầu thủ thị trường vẫn cao. Giá đất, chi phí lãi vay, chi phí cơ hội, chi phí phát triển sản phẩm làm giá sản phẩm khó có khả năng giảm.

Những dự án có đủ khả năng mở bán thì hầu hết là phân khúc cao cấp, chủ đầu tư muốn đảm bảo lợi nhuận nên vẫn đưa ra mức giá cao.

Với những khó khăn về pháp lý hiện nay, không nhiều dự án được triển khai. Chưa kể, nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp lẫn nhà ở xã hội đều rất ít. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư “có hàng” cũng không có áp lực giảm giá. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Tôi cũng đồng tình về việc này. Việc chậm pháp lý làm cho nguồn sản phẩm giảm mạnh và có rất ít dự án đủ điều kiện mở bán. Bên cạnh đó, các sản phẩm có khả năng mở bán thì hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Do đó, mức giá hầu như cũng ở mức cao.

Thêm nữa, chi phí phát triển sản phẩm cũng bị đẩy lên cao nên để đảm bảo lợi nhuận thì các chủ đầu tư đều giữ mức giá cao. Mặc dù với mức giá này thì tốc độ tiêu thụ sản phẩm có thể chậm hơn.

Theo ông, cần những giải pháp nào để hạ nhiệt giá nhà?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Theo tôi thì về lâu dài để làm chậm xu hướng tăng giá nhà thì cần làm cho việc mua nhà dễ dàng hơn. Theo đó, cần ưu tiên cho các sản phẩm tầm trung, bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Ngoài ra, nguồn tài chính hỗ trợ cho người mua nhà cần dễ dàng và đúng đối tượng.

Thêm nữa, cần phát triển quỹ đất, mở rộng hạ tầng, hỗ trợ quỹ nhà ở giá rẻ. Có thể hỗ trợ thuế, thủ tục, lãi vay cho những sản phẩm nhà giá rẻ.

Đặc biệt là cần khai thông các vướng mắc pháp lý, cân bằng nguồn cung cho thị trường cũng sẽ giúp hãm đà tăng giá.

Với việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và có hiệu lực từ đầu 2025, ông đánh giá thế nào về diễn biến giá chung cư giai đoạn tới?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Theo tôi 2024 vẫn sẽ là một năm chuẩn bị cho những sự thay đổi trên. Các thay đổi trong các luật sẽ định hình lại chiến lược phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư. Đối với người mua và nhà đầu tư, họ sẽ có sự điều chỉnh trong phương án sản phẩm.

Trong 2024, tôi nghĩ giá chung cư vẫn giữ xu hướng tăng vì lượng sản phẩm nhìn chung chưa có sự thay đổi lớn. Nguồn cung vẫn là vấn đề chính của thị trường trong năm nay.

Một trong những hướng giảm giá nhà là thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ. Theo ông, làm thế nào để hiện thực hoá điều này?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Đây là một vấn đề lớn, nhiều yếu tố tác động nên giải pháp đến từ nhiều phía.

Về nhu cầu, chắc chắn nhu cầu nhà ở giá rẻ là rất cao, số lượng người cần nhà ở tại các thành phố lớn là rất nhiều. Nhưng vẫn cần có giải pháp để các đối tượng này tiếp cận được với các sản phẩm, nhận được sự hỗ trợ tương ứng. Điều này tránh việc chỉ có “người giàu” mới có điều kiện mua được nhà giá rẻ.

Còn với nguồn cung, theo tôi cần khuyến khích các chủ đầu tư bắt tay vào hiện thực hoá cam kết nguồn nhà giá rẻ thông qua hỗ trợ quỹ đất, nguồn vốn rẻ, giảm thuế, giảm tải thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, cần quy trình bán hàng phù hợp cho đúng đối tượng, tránh trường hợp đầu cơ bán lại, đẩy giá; hỗ trợ người mua nhà đúng đối tượng và đúng nhu cầu.

Xin cảm ơn ông!

Hoài Phong thực hiện