Tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án: Khó có thể “một sớm, một chiều”

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có 148 dự án bất động sản tại thành phố đang gặp vướng mắc về điều kiện pháp lý, khiến việc triển khai gặp khó khăn.

3 cấp độ pháp lý mà nhiều dự án vướng mắc

Các vướng mắc pháp lý chủ yếu nằm ở ba vấn đề: Thứ nhất, quy định trong luật chưa rõ ràng hoặc không phù hợp. Thứ hai, quy trình định giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gặp khó khăn, làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và việc cấp sổ hồng cho khách hàng. Thứ ba, một số quy định chưa được thực thi đồng bộ và hiệu quả, gây ra bất cập trong quá trình triển khai.

Các chuyên gia cho rằng, phân nhóm vướng mắc theo tình trạng pháp lý là một giải pháp hiệu quả giúp các địa phương nhanh chóng đưa ra phương án tháo gỡ cụ thể cho các dự án. Từ đó, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai xây dựng, hoàn thiện và bàn giao nhà cho khách hàng.

Trong thời gian qua, TP.HCM đã hoàn tất việc giải quyết các vướng mắc pháp lý hoàn toàn cho 8 dự án, trong khi 22 dự án khác vẫn đang tiếp tục được xem xét, xử lý theo quy định. Mới đây, dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland tại Đồng Nai cũng đã đạt được bước tiến quan trọng về mặt pháp lý.

Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung 1/10.000, sau hơn 2 năm vướng mắc. Điều chỉnh này tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4 của khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Bước tiến này sẽ mở đường cho việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại, bao gồm việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết 1/500, dự kiến hoàn tất vào đầu năm 2025. Điều này sẽ giúp giải quyết các vấn đề pháp lý, thúc đẩy việc xây dựng và bàn giao hàng ngàn căn nhà cho khách hàng.

Đồng thời, Novaland cho biết các ngân hàng đã giải ngân gói tín dụng lên đến 3.250 tỷ đồng để triển khai xây dựng phân khu trong Aqua City. Các tổ chức tài chính khác cũng cam kết cung cấp các gói vay bổ sung, tổng giá trị trên 10.000 tỷ đồng, giúp Tập đoàn tiếp tục triển khai hạ tầng, xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng trong năm 2025-2026.

Thực tế, thị trường bất động sản phía Nam cũng đã có những tín hiệu phục hồi tích cực cả về niềm tin của nhà đầu tư lẫn khách hàng. Điều này được thể hiện qua số liệu mới nhất tính đến tháng 10 từ DKRA cho thấy, thị trường phía Nam có 110 dự án sơ cấp triển khai bán hàng với gần 13.000 căn hộ, tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Đáng chú ý, sức mua thị trường ghi nhận tín hiệu phục hồi, tăng 93% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, kết quả này đến từ việc 3 luật mới và công tác tháo gỡ “điểm nghẽn” từ cơ quan chức năng. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường hồi phục trong thời gian tới, chuyển tiếp qua chu kỳ mới bền vững, an toàn và công bằng cho tất cả các bên tham gia.

Không thể ngay lập tức đáp ứng được những yêu cầu của thị trường

Chia sẻ về tiến trình tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết, việc giải quyết các vấn đề pháp lý đang có dấu hiệu tích cực, tạo cơ hội cho các dự án mới được triển khai.

Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng của thị trường. Việc áp dụng ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cùng các văn bản hướng dẫn vừa được công bố sẽ mang lại những tác động tích cực cho thị trường.  Tuy vậy, tiến trình này sẽ không thể diễn ra nhanh chóng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận định, vướng mắc lớn nhất hiện nay là thủ tục hành chính và công tác giải phóng mặt bằng. Mặc dù pháp luật quy định tổng thời gian cho các thủ tục hành chính đối với dự án sử dụng đất là 310 ngày, nhưng thực tế thời gian này kéo dài hơn rất nhiều.

Về công tác giải phóng mặt bằng, một số dự án phải trải qua tới 38-40 con dấu, từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, đến định giá. Việc điều chỉnh quy hoạch liên quan đến nhiều cấp, ngành và tiêu tốn không ít thời gian, khiến có dự án phải mất đến 14 năm để hoàn tất việc giải phóng mặt bằng.

Trong lĩnh vực pháp lý, bất động sản chịu sự điều chỉnh của 15 luật khác nhau, nhưng các luật này chưa đồng bộ với nhau. Chính phủ đã có động thái khắc phục điều này bằng cách sửa đổi ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng công tác tham vấn và lắng nghe ý kiến từ Bộ, ngành đối với doanh nghiệp vẫn còn hạn chế và chưa thực sự đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Để giải quyết vấn đề, ông Hiệp đề xuất phân cấp một số khâu điều chỉnh quy hoạch cho chủ đầu tư, nhằm tăng cường tính chủ động và rút ngắn thời gian. Đồng thời, cần thiết lập quy trình kiểm tra, giám sát thủ tục hành chính, cùng các chế tài để đảm bảo các quy trình mẫu được thực hiện hiệu quả.

Bổ sung thêm ý kiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mong muốn Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng và Bộ Xây dựng tiếp tục hướng dẫn và tháo gỡ các vướng mắc cho địa phương và doanh nghiệp triển khai các dự án sau khi các luật mới có hiệu lực.