Vấn nạn chuyển nhượng bất động sản 2 giá nhằm trốn thuế vẫn phổ biến

Trong công điện mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh yêu cầu tăng cường thu ngân sách nhà nước từ các khoản liên quan đến đất đai trong tháng cuối năm. Đây là nhiệm vụ quan trọng nhằm duy trì đà tăng trưởng kinh tế và chuẩn bị nguồn lực cho các nhiệm vụ phát triển xã hội năm sau.

Chống thất thu thuế từ chuyển nhượng hai giá

Mặc dù tổng thu ngân sách từ đầu năm đến nay đã hoàn thành hơn 106% dự toán, với 16 trên 19 khoản thu thuế đạt tiến độ và 40/63 địa phương vượt chỉ tiêu thu nội địa, nhưng thu tiền sử dụng đất vẫn còn chậm. Đến cuối tháng 11, cả nước mới đạt 82,8% dự toán từ nguồn thu này, trong khi đây là nguồn lực quan trọng phục vụ chi đầu tư phát triển.

Để giải quyết tình trạng trên, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan thuế tăng cường kiểm tra và chống thất thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai giá. Theo quy định, thu nhập chịu thuế từ giao dịch bất động sản được tính trên giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 2%. Tuy nhiên, tình trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm trốn thuế vẫn phổ biến, gây thất thu ngân sách lớn.

Thực tế, theo chân một môi giới bất động sản tìm mua căn nhà thổ cư 4 tầng, diện tích hơn 60m² tại Hà Nội, chủ nhà đưa ra mức giá hơn 4 tỷ đồng, tương đương khoảng 66 triệu đồng/m². Khi người mua bày tỏ lo ngại về thuế, phí giao dịch, người môi giới khẳng định việc này không đáng lo vì "ai cũng khai giá thấp hơn giá thực tế để giảm thuế, điều này đã trở thành cách lách luật phổ biến."

Theo hướng dẫn của môi giới, giá khai báo thường chỉ khoảng 950 triệu đồng, tương ứng 20% giá thị trường. Với mức này, thuế phí cần đóng chỉ khoảng 25 triệu đồng, và toàn bộ thủ tục đều được hỗ trợ. Đối chiếu với bảng giá đất Hà Nội hiện hành, mức giá tại khu vực này được quy định khoảng 10 triệu đồng/m², thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường trên 66 triệu đồng/m². Môi giới cho rằng việc khai giá 950 triệu đồng là "vẫn cao hơn mức quy định của khung giá nhà nước" và do đó thủ tục sẽ suôn sẻ.

Nguyễn Minh Quyết, một nhân viên môi giới bất động sản chia sẻ, thời gian qua nhiều khách hàng, đặc biệt là các nhà đầu cơ, "lướt sóng" bất động sản, thường yêu cầu khai giá thấp khi làm giao dịch mua bán. Ví dụ, một thửa đất có giá trị 6 tỷ đồng, nhưng nếu kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng chỉ là 3 tỷ đồng, thì phần chênh lệch 3 tỷ đồng sẽ không phải chịu thuế và lệ phí. Tương tự, chị N.T.H (quận Ba Đình, Hà Nội) cũng cho biết, bản thân chị đã nhận được lời khuyên từ môi giới khai giá bán căn hộ chung cư thấp hơn khi chốt con số trên hợp đồng công chứng.

Chính sách thuế "áp chế" đầu cơ

Việc giá khai báo thấp hơn giá thị trường không chỉ giảm thuế thu nhập cá nhân (2% theo quy định), mà còn làm giảm lệ phí trước bạ (0,5% dựa trên giá và diện tích), phí công chứng (0,1%) cùng các loại phí khác. Thực trạng người nộp thuế cố tình trốn tránh nghĩa vụ, đã tạo nên vấn nạn "hai giá" đã tồn tại nhiều năm qua trên thị trường bất động sản, thậm chí trong năm 2022, Bộ Tài chính thống kê nhiều hồ sơ còn điều chỉnh giá kê khai chuyển nhượng thấp hơn đến 20 hay 40 lần giá ban đầu.

Điều này gây ảnh hưởng lớn đến nguồn thu từ thuế của Nhà nước. Không chỉ vậy, việc này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi có tranh chấp và khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, tình trạng dễ dàng lách thuế phí trong giao dịch nhà đất đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư "lướt sóng", đầu cơ, khiến thị trường bất động sản trở nên mất ổn định, nhất là trong trình trang "sốt đất" và "thổi giá" bất động sản vẫn tái diễn qua các năm mà chưa được xử lý triệt để.

Nhiều đối tượng đã lợi dụng tình trạng này để thao túng thị trường, trong khi không ít nhà đầu tư chỉ mua đất với mục đích đầu cơ, chờ giá tăng mà không sử dụng đất vào các mục đích sản xuất kinh doanh, gây lãng phí tài nguyên và để đất đai bỏ hoang.

Để giải quyết vấn đề, gần đây, Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu, tương tự như một số quốc gia khác. Giải pháp này không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn giảm tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" và nguy cơ bong bóng bất động sản.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất triển khai thuế tài sản lũy tiến đối với các khu đất, dự án bỏ hoang để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Đây được xem là một giải pháp mạnh mẽ để ngăn chặn tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai.

Nêu quan điểm về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với những người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn sẽ nhận được sự ủng hộ lớn từ người dân, vì nó nhắm vào hành vi đầu cơ.

Theo đề xuất, thuế sẽ cao hơn đối với người sở hữu bất động sản ngắn hạn và giảm dần theo thời gian, một quy định đã được áp dụng tại nhiều quốc gia. Về việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ 2 trở đi, ông Tuấn cho biết, cách thức áp dụng mức thuế này vẫn đang được nghiên cứu.

Ông Tuấn nhấn mạnh không thể áp dụng thuế cho bất động sản thứ hai mà không xem xét giá trị tài sản, mục đích sử dụng và bối cảnh tạo lập tài sản. Vì vậy, việc áp dụng thuế bất động sản cần phải đi đôi với việc cải thiện hạ tầng và xây dựng hệ thống thông tin đất đai.