TS. Nguyễn Văn Đính: Chỉ hai phiên đấu giá đã làm rõ sự bất ổn của thị trường

Ngày 3/12, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã ra quyết định tạm giữ hình sự 5 đối tượng, bao gồm Phạm Ngọc Tuấn (SN 1991, Đông Anh), Ngô Văn Dương (SN 1994, Đông Anh), Nguyễn Đức Thành (SN 1992, Bắc Ninh), Nguyễn Thế Trung (SN 1994, Đông Anh), và Nguyễn Thế Quân (SN 1994, Đông Anh), về hành vi "Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản", theo Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Kế hoạch tỉ mỉ của nhóm khách hàng “phá bĩnh”

Theo điều tra, vào tháng 11/2024, Phạm Ngọc Tuấn đã biết thông tin về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư nông thôn ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn. Tuấn đã nhờ Ngô Văn Dương mua hồ sơ đấu giá do Công ty Thanh Xuân, đơn vị tổ chức cuộc đấu giá, phát hành.

Nhằm chắc chắn trúng đấu giá các lô đất mong muốn, Tuấn đã cùng các đối tượng Nguyễn Thị Quỳnh Liên, Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân và Ngô Văn Dương thống nhất nâng giá đấu. Phạm Ngọc Tuấn đã chuẩn bị bảng giá tham khảo cho từng lô đất, với mức giá dao động từ 20 triệu đồng đến 32 triệu đồng/m2, tương đương từ 1,7 tỷ đồng đến 3,9 tỷ đồng/lô đất.

Kế hoạch của nhóm là nếu giá trả trong vòng đấu giá thứ 4 vẫn chưa đạt mức giá tối đa đã được Tuấn dự tính, nhóm sẽ tiếp tục tham gia các vòng đấu giá sau nhưng sẽ không trả giá vượt quá mức Tuấn đưa ra. Trong trường hợp có người trả giá vượt mức này, nhóm sẽ đưa ra một mức giá bất thường ở vòng thứ 5 và bỏ đấu giá ở vòng cuối cùng (vòng thứ 6), khiến cuộc đấu giá không đủ số vòng quy định và phải tổ chức lại. Điều này giúp họ không mất tiền đặt cọc và có cơ hội tham gia đấu giá lần sau.

Để thực hiện kế hoạch, các đối tượng đã chuyển tổng cộng 3,616 tỷ đồng cho Công ty Thanh Xuân để đặt cọc tham gia đấu giá. Tuy nhiên, trong phiên đấu giá ngày 29/11, khi phát hiện giá đấu của 36/58 lô đất đã vượt mức mà nhóm đã tính toán trước, Phạm Ngọc Tuấn đã đưa ra mức giá bất thường lên đến hơn 30 tỷ đồng/m2, cao gấp khoảng 12.000 lần giá khởi điểm. Kết quả là, 36 lô đất không thể đấu giá thành công.

Trước các dấu hiệu bất thường trong cuộc đấu giá, Giám đốc Công an TP Hà Nội đã chỉ đạo Phòng Cảnh sát Điều tra tội phạm tham nhũng, kinh tế, buôn lậu, môi trường phối hợp các đơn vị liên quan khẩn trương điều tra làm rõ các hành vi vi phạm pháp luật.

Cảnh sát cũng tăng cường rà soát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đang củng cố chứng cứ và tài liệu để khởi tố vụ án và khởi tố bị can, xử lý các đối tượng theo đúng quy định pháp luật.

Nguy cơ khủng hoảng nếu không kiểm soát chặt chẽ

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), "cú hét giá" 30 tỷ đồng/m2 đất ở huyện Sóc Sơn và phiên đấu giá đất bất thành tại huyện Thanh Oai (ngày 30/11) đã phản ánh những biến động lớn trong thị trường bất động sản. Những sự kiện này đồng thời nêu lên các vấn đề về tính bền vững và sự ổn định của thị trường này.

Đầu tiên, “cú hét giá” 30 tỷ đồng/m2 ở huyện Sóc Sơn cho thấy sự “nóng” của thị trường bất động sản tại một số khu vực. Nguyên nhân có thể do đầu cơ, sự kỳ vọng vào phát triển hạ tầng hoặc xu hướng tìm kiếm những dự án đất đai “hot” tại các khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, mức giá này cũng phản ánh tình trạng “thổi phồng” giá trị đất đai, gây thiếu ổn định và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trong tương lai. Ông Đính cảnh báo, nếu không kiểm soát chặt chẽ, tình trạng này có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng thị trường.

Ngược lại, phiên đấu giá đất không thành tại huyện Thanh Oai lại cho thấy một góc nhìn khác về sự thận trọng và hoài nghi của các nhà đầu tư. Khi giá đất không phù hợp với giá trị thực tế hoặc có sự chênh lệch quá lớn giữa giá khởi điểm và khả năng chi trả thực tế, nhà đầu tư có thể sẽ bỏ cọc hoặc không tham gia đấu giá. Điều này chỉ ra sự thiếu minh bạch và các vấn đề pháp lý chưa rõ ràng trong các dự án đấu giá đất.

 “Cả hai sự việc trên đều làm nổi bật bất ổn của thị trường bất động sản hiện nay. “Cú hét giá” ở Sóc Sơn là dấu hiệu của sự đầu cơ và thiếu bền vững, trong khi thất bại trong đấu giá tại Thanh Oai phản ánh sự thận trọng và những vấn đề tiềm ẩn khi đánh giá giá trị đất đai. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với thách thức lớn từ đầu cơ đến sự mất cân đối trong giá trị thực tế của các sản phẩm”, ông Đính phân tích.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trịnh Hữu Đức nhận định, sự việc “cú hét giá” 30 tỷ đồng/m² đất ở huyện ngoại thành Hà Nội rõ ràng là dấu hiệu của việc “nhờn” với cơ quan chức năng và pháp luật của Nhà nước. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp lý hiện hành, không có chế tài rõ ràng đối với hành vi này.

“Việt Nam cũng cần nghiên cứu và áp dụng kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển. Theo đó, ngay khi có sự cố, cơ quan lập pháp sẽ họp ngay và đưa ra quy định mới để lấp đầy khoảng trống pháp lý”, ông Đức chia sẻ.

Cũng theo ông Đức, cần đưa vào chế tài hình sự đối với hành vi bỏ cọc trong đấu giá đất, vì đây là hành động cản trở hoạt động đấu giá của cơ quan Nhà nước.

Ngoài ra, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Nguyễn Thế Điệp cho rằng, các địa phương cần nhanh chóng triển khai các quy định của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là việc điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất theo giá thị trường. Điều này sẽ giúp xác định giá khởi điểm phù hợp và giảm thiểu tình trạng “thổi giá” của những nhà đầu cơ.

Ông Điệp nhấn mạnh, hiện nay nhiều địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất theo khung quy định cũ, dẫn đến giá khởi điểm thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ dễ dàng tham gia đấu giá mà không gặp khó khăn về chi phí đặt cọc.