84% người mua nhà ở phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua nhà hiện nay chủ yếu đến từ nhóm người mua lần đầu với mục đích ở thực. Trong đó, loại hình chung cư tại TP.HCM được đánh giá cao bởi tính phù hợp với lối sống hiện đại, đặc biệt hấp dẫn nhóm người độc thân (70%) và gia đình trẻ có con nhỏ dưới 1 tuổi (53%).

Sức mua đang có sự thay đổi lớn

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang đối diện với tình trạng cung - cầu không đồng đều. Khảo sát cho thấy 56% người tiêu dùng mong muốn sở hữu chung cư có giá dưới 2 tỷ đồng, nhưng nguồn cung chỉ đáp ứng 17%. Trong khi đó, ở phân khúc giá từ 2-5 tỷ đồng, nhu cầu chiếm 30%, nhưng lượng tin rao bán lại lên tới 50%. Điều này dẫn đến thực trạng 84% người mua nhà để ở phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, với mức vay phổ biến từ 30-50% giá trị tài sản.

Song song đó, thị trường cho thuê nhà cũng ghi nhận những thay đổi đáng chú ý. Phần lớn người thuê nhà có mục tiêu tiết kiệm chi phí, với 73% tìm kiếm các căn hộ giá dưới 10 triệu đồng/tháng. Tuy vậy, nguồn cung trong phân khúc này đang thu hẹp, đặc biệt ở khoảng giá 5-7 triệu đồng, chỉ chiếm 19% số tin đăng.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình trong quý IV/2024 đã tăng lên 19 triệu đồng/tháng, cao hơn mức 14 triệu đồng tại TP.HCM. Điều này buộc người thuê phải chấp nhận giảm yêu cầu về tiện nghi và vị trí để phù hợp với túi tiền. Sự mất cân đối này tạo ra một thị trường tưởng chừng nhộn nhịp nhưng thực tế lại không hoàn toàn như vậy.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Thiên Khôi nhận định, giá bất động sản đang tăng "chóng mặt", nhưng số lượng giao dịch thực tế lại không tương xứng. Bởi lẽ, sức mua phụ thuộc vào dòng tiền và sự tích lũy tài chính của người dân cũng như các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế Việt Nam vẫn đang phục hồi sau dịch Covid-19, nguồn lực tài chính chưa đủ mạnh để duy trì nhịp độ giao dịch cao. Hơn nữa, dòng vốn từ thị trường tài chính (ngân hàng, trái phiếu...) chảy vào bất động sản vẫn hạn chế, càng làm cho giao dịch trở nên ảm đạm.

Đồng quan điểm, giám đốc một doanh nghiệp tại TP.HCM cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay là khôi phục niềm tin thị trường và kích cầu trở lại. Theo vị này, nguồn cung dự án mới trên thị trường đang rất ít ỏi, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người mua để ở.

Thêm vào đó, mức giá bán dao động từ 5-10 tỷ đồng/căn và lãi suất thả nổi không ổn định càng làm trầm trọng thêm tình hình. Với thu nhập chưa có nhiều cải thiện như hiện nay, người mua nhà rơi vào tình trạng phân vân: vừa lo ngại giá tiếp tục tăng khiến việc sở hữu nhà càng khó, vừa sợ rằng các rủi ro tài chính sẽ đẩy họ vào thế khó nếu quyết định vay để mua.

Dịch chuyển ra vùng ven để điều tiết giá nhà

Tâm lý này thể hiện rõ trong các hội nhóm trên mạng xã hội, nơi nhiều người kêu gọi ngừng mua nhà để gây áp lực lên giá bán. Tuy nhiên, ngay trong các diễn đàn này, quan điểm vẫn chia rẽ. Một số người tin rằng giá nhà khó giảm trong tương lai gần và việc chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu càng xa vời. Ngược lại, nhiều người vẫn hy vọng thị trường sẽ điều chỉnh, mang lại mức giá hợp lý hơn. Cả hai quan điểm đều phản ánh tâm trạng chung: lo lắng, bất định và áp lực trước bài toán sở hữu nhà.

Theo anh Trần Minh, một môi giới bất động sản, cơ hội mua căn hộ giá khoảng 50 triệu đồng/m² hiện chỉ xuất hiện tại các dự án nhỏ lẻ, ít tiện ích. Những dự án này thường xây dựng trên quỹ đất hạn chế, chỉ có 1-2 block nhà và thiếu các tiện nghi. Chủ đầu tư thường là doanh nghiệp mới hoặc vốn mỏng, dẫn đến giá bán thấp hơn.

Tuy nhiên, anh Minh cho biết, tâm lý khách hàng vẫn đầy băn khoăn về chất lượng xây dựng và tiến độ của những dự án này. Việc các chủ đầu tư mới chưa tạo dựng được uy tín hoặc thiếu kinh nghiệm càng khiến người mua đắn đo trước quyết định xuống tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, chỉ tính riêng tốc độ tăng dân số hàng năm tại Hà Nội đã tạo ra nhu cầu lên tới 80.000 căn hộ/năm. Trong khi đó, nguồn cung mới năm 2024 chỉ đạt khoảng 30.000 căn, dù đã tăng đáng kể so với mức hơn 10.000 căn của năm trước.

Sự chênh lệch cung - cầu này đang ở mức báo động. Mặc dù giá bất động sản đã tăng mạnh, dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào phân khúc nhà ở, phục vụ cả nhu cầu đầu tư và ở thực. Tuy vậy, thực trạng này không chỉ đẩy giá lên cao mà còn khiến những người có nhu cầu thực sự ngày càng khó tiếp cận vì thiếu khả năng tài chính.

Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Property, việc giá nhà tại Hà Nội tăng cao đang gây ra áp lực lớn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Một giải pháp phù hợp trong tình hình hiện tại là phát triển các dự án ở khu vực vùng ven, giảm tải áp lực cho nội đô. Điều này không chỉ giúp điều tiết dòng tiền mà còn có thể kiềm chế tốc độ tăng giá, mang lại thêm cơ hội cho người mua.