Đất "lên sàn" vẫn tiếp tục nóng, chuyên gia nhận định thao túng, thổi giá ngày càng tinh vi hơn

Sau phiên 2 đấu giá “tai tiếng” tại Sóc Sơn và Thanh Oai (Hà Nội), các huyện vùng ven Thủ đô khác vẫn tích cực đưa hàng trăm lô đất “lên sàn”. Mới đây, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thạch Thất (Hà Nội) phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 - Quốc gia vừa tổ chức phiên đấu giá 28 thửa đất tại thôn Bình Xá, xã Bình Phú. Tổng diện tích của 28 lô đất này khoảng 2.300m², với diện tích trung bình hơn 80m²/lô.

Giá trúng gấp hơn 30 lần khởi điểm

Trong số đó, 5 thửa đất mang ký hiệu A-01 đến A-05 có giá khởi điểm 5,8 triệu đồng/m², các thửa còn lại có giá khởi điểm 3,8 triệu đồng/m². Phiên đấu giá diễn ra qua nhiều vòng với bước giá mỗi vòng là 5 triệu đồng/m².

Sự kiện thu hút gần 320 khách hàng tham gia, với tổng cộng 1.370 hồ sơ. Trung bình, mỗi lô đất nhận được gần 49 hồ sơ, tăng khoảng 30% so với phiên đấu giá 34 thửa đất tại xã Hương Ngải, cùng huyện Thạch Thất, tổ chức ngày 24/11.

Sau 21 vòng đấu, cả 28 thửa đất tại xã Bình Phú đều được giao dịch thành công. Trong đó, 5 thửa đất A-01 đến A-05 đạt giá trúng từ 160 đến 185 triệu đồng/m², cao gấp 28-32 lần giá khởi điểm. Các thửa đất còn lại có giá trúng cao nhất đạt 128 triệu đồng/m², thấp nhất là 63,7 triệu đồng/m², cũng gấp 16,7 lần giá khởi điểm.

So với phiên đấu giá tại xã Hương Ngải ngày 24/11, nơi giá trúng dao động từ 38-59 triệu đồng/m², phiên đấu giá này ghi nhận mức giá cao vượt trội. Nếu tất cả người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, huyện Thạch Thất dự kiến thu về hơn 262 tỷ đồng.

Theo chia sẻ từ một môi giới bất động sản tại khu vực Thạch Thất, việc lô đất trúng giá 185 triệu đồng/m² không phải điều bất thường. Đây là lô góc có vị trí đắc địa, với một mặt nhìn ra Đại lộ Thăng Long và một mặt giáp tuyến đường trục kinh tế Bắc Nam. Với lợi thế này, mức giá cao là dễ hiểu. Các lô đất khác có giá từ 160 triệu đồng/m² cũng nằm tại khu vực giáp Đại lộ Thăng Long, vốn được đánh giá cao về vị trí.

Môi giới này cũng cho biết, khu vực Thạch Thất có vị trí chiến lược, nên giá giao dịch cao hơn so với các phiên trước là điều dễ dàng lý giải. Hiện tại, các lô đất đã trúng đấu giá đang được chào bán lại với mức chênh lệch từ 200 đến 500 triệu đồng/lô. Hiện, giá đất trong khu vực này dao động từ 25 đến 50 triệu đồng/m².

Thời gian gần đây, hoạt động đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn, đi kèm mức giá trúng cao đột biến. Tuy nhiên, tình trạng người mua trả giá cao nhưng sau đó bỏ cọc đang làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Đặc biệt, tại Sóc Sơn, cơ quan chức năng đã tạm giữ 5 cá nhân liên quan đến hành vi đẩy giá lên tới 30 tỷ đồng/m² nhằm phá hoại giao dịch và làm nhiễu loạn thị trường.

Sức nóng vẫn sẽ tiếp tục trong giai đoạn tới

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, hành vi "phá" đấu giá đất không phải hiện tượng mới, nhưng ngày càng tinh vi hơn. Các nhóm lợi ích đang tận dụng những điểm lỏng lẻo trong quy định đấu giá để thao túng thị trường. Hậu quả là các cuộc đấu giá không đạt được mục tiêu ban đầu, dẫn đến biến dạng thị trường và gây thất thoát ngân sách.

Một trong những “kẽ hở” đến từ mức giá khởi điểm, vốn được xác định dựa trên bảng giá đất từ năm 2020 và hệ số K, dẫn đến giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này phù hợp với quy định hiện hành và sẽ chỉ thay đổi khi Hà Nội công bố bảng giá đất mới.

Ngoài ra, nhu cầu sở hữu bất động sản có pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng lớn như đất đấu giá luôn hiện hữu. Nhiều người sẵn sàng trả giá vượt xa giá trị thực tế để sở hữu các lô đất đấu giá, với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Hơn nữa, thị trường bất động sản Hà Nội cũng đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng, với nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp thiết lập các mặt bằng mới ở mức cao. Điều này càng thúc đẩy kỳ vọng về sự gia tăng giá trị đất đai, đặc biệt khi thành phố mở rộng và hạ tầng giao thông được cải thiện.

Một yếu tố khác góp phần đẩy giá đấu trúng lên cao là các hành vi trả giá vượt mức, sau đó bỏ cọc hoặc thậm chí hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tạo mặt bằng giá "ảo". Những hành động này nhằm thổi giá các lô đất liên quan để trục lợi.

Dù cơ quan chức năng đã kiểm tra nhằm đảm bảo tính minh bạch, việc can thiệp vào giá thị trường là rất khó, vì giao dịch mua bán dựa trên nguyên tắc tự nguyện giữa các bên. Trong nền kinh tế thị trường, hiện tượng đẩy giá khi nguồn cung khan hiếm là điều không thể tránh khỏi.

Nêu quan điểm về thực trạng đấu giá đất, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh cần khẩn trương khắc phục các kẽ hở trong quy định đấu giá đất để ngăn chặn hành vi phá hoại, bảo vệ sự ổn định của thị trường bất động sản. Theo đó, cần cập nhật bảng giá đất sát với thị trường để làm cơ sở xác định giá khởi điểm, từ đó hạn chế tình trạng thổi giá và thao túng.

Trong thời gian chưa điều chỉnh bảng giá đất, ông Võ đề xuất tăng mức tiền đặt cọc, tính bằng diện tích thửa đất nhân với giá khởi điểm, để đảm bảo tính nghiêm túc của người tham gia. Đồng thời, áp dụng đấu giá kín hoặc trực tuyến nhằm giảm nguy cơ thông đồng, và áp dụng chế tài mạnh tay như cấm tham gia đấu giá hoặc tịch thu tiền cọc đối với hành vi vi phạm.

Ông Võ cũng nhấn mạnh việc định giá hợp lý, tăng tiền cọc, rút ngắn thời gian thanh toán, và kiểm soát chặt chẽ chuyển nhượng sẽ giúp tạo ra một sân chơi minh bạch, phát huy tối đa hiệu quả đấu giá đất, đồng thời thúc đẩy kinh tế bền vững và khai thác tốt nguồn lực đất đai.

Thực tế, nguyên nhân khiến đất đấu giá rơi vào tình trạng "sốt nóng" cùng các giải pháp khắc phục đã được cơ quan chức năng và giới chuyên gia liên tục đề cập kể từ những phiên đấu giá "bất thường" đầu tiên tại Đan Phượng, Thanh Oai và Hoài Đức vào cuối tháng 7, đầu tháng 8. Dù một số biện pháp xử lý đã áp dụng nhưng đến nay tình hình vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể.