Hệ lụy từ việc luật sư làm chứng cho giao dịch chuyển nhượng nhà đất

Các luật sư đều biết rất rõ, họ không có quyền thay thế chức năng công chứng, chứng thực, nên không được phép làm chứng trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch không đủ điều kiện.

Vì lợi nhuận mà đánh tráo khái niệm

Tuy nhiên, vì lợi nhuận, một số người sẵn sàng làm chứng hợp đồng mua bán đất giấy tay để hưởng thù lao (khoảng 500.000 đến 1 triệu đồng cho mỗi hợp đồng). Hành vi này gây ra hậu quả khôn lường như tạo điều kiện cho các đối tượng xấu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người dân, nhà đất mua bán có thể liên quan đến quy hoạch hoặc đã bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, cùng một nhà đất nhưng rao bán cho nhiều người.

Một vụ việc gần đây liên quan đến luật sư N.D.B. (tại thành phố Biên Hòa), người đã xác thực và làm chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trái quy định pháp luật cho nhiều người. Cụ thể, năm 2020, luật sư B. thực hiện việc xác thực và làm chứng các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bên bán là ông B.V.T. (chủ doanh nghiệp bất động sản ở Đồng Nai) với bên mua là các bà N.T.T., N.T.D. (ngụ tỉnh Bình Dương) và ông Đ.L.H. (ngụ thành phố Biên Hòa). Những người tham gia giao dịch đã tin tưởng luật sư B., ngộ nhận việc chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng nên ký các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Khi Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế và buôn lậu Công an tỉnh bắt ông B.V.T. để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, những người này mới biết mình bị hại. Họ liên hệ luật sư B., yêu cầu giải thích, hướng dẫn xử lý nhưng không được, nên đã gửi đơn khiếu nại, tố cáo về các hành vi vi phạm pháp luật của ông B.

Hay như cách đây vài năm, trong vụ án "vẽ dự án ma, lừa hàng chục khách hàng" tại Đồng Nai, Nguyễn Đình Chính lập ra một dự án "ma", phân lô bán nền đất nông nghiệp, lừa đảo hàng chục khách hàng với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng. Thủ đoạn được thực hiện bằng cách, yêu cầu một văn phòng luật sư soạn thảo 54 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, sau đó khách hàng và Chính ký, lăn tay và trưởng văn phòng luật sư ký tên, đóng dấu làm chứng. Sau đó, Chính bị bắt vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Sở dĩ, việc các luật sư vẫn cố tình làm việc không được làm là do quan điểm đây là thực hiện “dịch vụ pháp lý khác” theo quy định của Luật Luật sư năm 2015. Tuy nhiên, Điều 30 luật này quy định “dịch vụ pháp lý khác” chỉ bao gồm giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc liên quan đến thủ tục hành chính; giải quyết khiếu nại; dịch thuật, xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định pháp luật.

Ông Phan Quang Tuấn, Phó Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai, cũng khẳng định việc luật sư làm chứng trong các giao dịch mua bán đất đai là vi phạm pháp luật, không thể biện minh rằng việc làm chứng, xác nhận là “hoạt động dịch vụ pháp luật khác của luật sư” khi sản phẩm của hoạt động này không có giá trị pháp lý và trái với quy định pháp luật. Hệ quả và hậu quả từ việc này là điều mà các luật sư có thể dễ dàng nhận thấy.

Mua bán nhà đất bắt buộc phải chứng thực hoặc công chứng

Cũng theo ông Tuấn, hành động sai trái của luật sư có thể dẫn đến hiểu nhầm về tính pháp lý và nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự hiểu nhầm này khiến mục đích của các bên tham gia giao dịch không đạt được, gây thiệt hại và phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liên quan.

Khi tranh chấp xảy ra, các bên thường không thể tự giải quyết, và các tổ chức hành nghề luật sư thường từ chối trách nhiệm, làm suy giảm nghiêm trọng uy tín nghề nghiệp của luật sư. Các bên bị thiệt hại phải gửi đơn đến cơ quan nhà nước yêu cầu giải quyết, điều này ảnh hưởng đến trật tự xã hội và tạo áp lực lên công tác quản lý nhà nước. Trong một số trường hợp, hành vi này còn có thể tiếp tay cho tổ chức, cá nhân thực hiện các vi phạm pháp luật khác.

Ông Lê Ngọc Tình, Phó Trưởng phòng Công chứng số 2 TP.HCM, cho biết để tránh rủi ro khi giao dịch mua bán nhà đất, người dân cần đảm bảo có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (gọi là “sổ hồng,” “sổ đỏ”) hợp lệ, không bị tranh chấp, khiếu kiện, không bị kê biên bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và còn trong thời gian sử dụng đất, sở hữu nhà.

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Tại TP.HCM, từ năm 2011, việc chứng thực này, ngoại trừ di chúc, chỉ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi hợp đồng được công chứng, trong vòng 10 ngày, các bên phải kê khai và nộp thuế, và trong vòng 30 ngày phải hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho người mua, người nhận chuyển nhượng (đăng bộ). Chỉ sau khi hoàn tất các thủ tục này, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất mới được xác lập cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng.

Việc mua bán bằng giấy tay chỉ có xác nhận của các cá nhân, tổ chức không có chức năng công chứng, chứng thực sẽ không thể thực hiện thủ tục kê khai thuế, đăng ký sang tên hay cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.