Sau nhiều lộn xộn, Hà Nội tiếp tục siết đấu giá đất

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Công văn số 4085, yêu cầu các sở, ngành và địa phương thực hiện nghiêm các biện pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Siết chặt hoạt động đấu giá

Theo chỉ đạo, các địa phương cần đánh giá kỹ hiệu quả việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá, tránh tổ chức đấu giá tại những khu vực có giá khởi điểm thấp, không đủ bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Thay vào đó, các khu đất này có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ tái định cư hoặc xây dựng công trình công cộng, hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

UBND TP yêu cầu các đơn vị tuân thủ đúng quy định pháp luật, rà soát và chấn chỉnh công tác đấu giá theo các chỉ đạo trước đó của Chính phủ và thành phố. Các quận, huyện, thị xã được giao nhiệm vụ đề xuất giải pháp cụ thể, đảm bảo tổ chức đấu giá công khai, minh bạch, chặt chẽ và hiệu quả kinh tế cao.

Đồng thời, Ban Thường vụ quận ủy, huyện ủy, thị ủy phải phối hợp với các cơ quan chức năng để ổn định thị trường bất động sản, ngăn ngừa các vấn đề phức tạp phát sinh. Sở Tài nguyên và Môi trường được giao theo dõi, đôn đốc, tổng hợp kết quả thực hiện và báo cáo UBND TP trước tháng 2/2025.

Gần đây, tình trạng "nhiễu loạn" trong các phiên đấu giá ngày càng trở nên phổ biến với cấp độ tăng dần. Trước đây, các nhà đầu cơ chỉ đẩy giá lên mức kỷ lục rồi bỏ cọc, nhưng hiện nay, họ đã "phá bĩnh" bằng cách trả giá ở mức "không tưởng" rồi bỏ cuộc vào vòng quyết định, khiến các phiên đấu giá không thành công.

Điều đáng chú ý là, theo quy chế, khi phiên đấu giá không thành, những đối tượng này không bị mất tiền đặt cọc. Các chuyên gia nhận định đây là một kịch bản đã được tính toán kỹ lưỡng, vì những đối tượng này nắm vững quy chế đấu giá và đã lợi dụng kẽ hở trong hệ thống để trục lợi.

Nghiêm trọng nhất phải kể đến phiên đấu giá 58 lô đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn diễn ra ngày 29/11. Phiên đấu giá này đã thu hút sự chú ý của dư luận khi có tới 36 thửa đất không thành công do người trả giá bỏ cuộc vào vòng quyết định, trong đó có 3 lô đất được trả giá lên tới hơn 30 tỷ đồng/m². Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã bắt tạm giam 5 đối tượng liên quan đến vụ việc này. Những thửa đất bị “phá bĩnh” sẽ được huyện Sóc Sơn đấu giá lại vào ngày 28/12 tới.

Tương tự, ngày 30/11, phiên đấu giá 22 thửa đất tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai cũng bất thành do khách hàng đồng loạt bỏ cuộc. Theo ông Nguyễn Trọng Khiển, Phó chủ tịch UBND huyện Thanh Oai, phần lớn người tham gia đấu giá là các văn phòng nhà đất, và sự thiếu vắng của các khách hàng thực sự đã dẫn đến thất bại của phiên đấu giá, gây ảnh hưởng đến thu ngân sách của huyện.

Điều chỉnh luật đấu giá phù hợp với thực tế

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, nhận định rằng việc đấu giá đất cần phải tính đến mức đặt cọc cao hơn đối với người tham gia. Ông cho rằng hiện tượng "thổi giá" đất đang trở thành vấn đề phổ biến, gây khó khăn trong giao dịch bất động sản và cản trở sự phát triển kinh tế.

Việc cơ quan điều tra vào cuộc quyết liệt trong vụ việc tại Sóc Sơn đã gửi đi một tín hiệu cảnh báo đối với những đối tượng có ý định trục lợi từ các phiên đấu giá. Nhiều ý kiến cho rằng các quy chế và quy định liên quan đến đấu giá cần được rà soát, xem xét lại một cách kỹ lưỡng để ngăn chặn các tình trạng tiêu cực tương tự như những gì đã xảy ra gần đây.

Đồng tình, luật sư Mai Thảo (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, cần áp dụng mức giá cao nhất tại bất kỳ bước đấu giá nào và xem đó là giá trúng cuộc đấu. Theo đó, nếu người tham gia đưa ra mức giá cao mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc.

Quy định này không chỉ giúp đơn giản hóa quy trình mà còn buộc những người có ý định phá hoại phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình, đồng thời ngăn ngừa việc đẩy "giá ảo" nếu họ biết rằng mình có thể trở thành người trúng đấu giá một cách bất đắc dĩ. Đồng thời, nâng mức tiền đặt cọc từ 5 - 20% giá khởi điểm lên 30 - 50%.

 Mặc dù việc này có thể tạo ra một số khó khăn ban đầu cho người tham gia, nhưng nó sẽ đảm bảo tính nghiêm túc của các phiên đấu giá và răn đe những đối tượng có ý định làm sai lệch giá trị thực tế. Ngoài ra, luật sư Thảo đề nghị yêu cầu các cá nhân và tổ chức tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính bằng cách cung cấp xác nhận tài chính từ ngân hàng hoặc hợp đồng cam kết vốn.

Bên cạnh đó, từ năm 2025, những người trúng đấu giá mà không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 5 năm. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 70 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025), nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc các quyền tài sản khác vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, dẫn đến việc hủy kết quả đấu giá, họ sẽ bị cấm tham gia đấu giá loại tài sản đó trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 70, Luật này cũng quy định, những người tham gia đấu giá, trúng đấu giá hoặc các cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm quy định tại Điều 9 hoặc các điều khoản khác của Luật, tùy vào mức độ vi phạm, sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu gây thiệt hại, họ sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Đề xuất thêm, một chuyên gia bất động sản độc lập cho biết, Luật Đấu giá cần được điều chỉnh theo hướng người tham gia phải có tài sản đảm bảo quy ra tiền, làm trần bước giá của cá nhân đó nếu vượt quá phải nạp thêm. Nếu trúng đấu giá mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với sản phẩm đấu giá, tài sản đảm bảo sẽ bị tịch thu và kết quả đấu giá bị hủy, đấu giá lại từ giá khởi điểm. Giá trị cao nhất của phiên đấu giá sẽ được coi là kết quả nếu không có ai tham gia trong vòng bổ sung. Điều này sẽ đảm bảo rằng tất cả người tham gia đều có trách nhiệm và nghĩa vụ thực thi phiên đấu giá.