Ngân hàng dự kiến “bơm” gần 670.000 tỷ đồng tín dụng: Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu được dự báo sẽ có nhiều biến động, số tiền tín dụng này được kỳ vọng sẽ giúp đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% của năm nay. Dòng vốn này được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện các dự án còn dang dở vì thiếu vốn, hồi sinh các dự án bị đình trệ và khởi động những dự án mới nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Nhiều doanh nghiệp có vấn đề về “sức khỏe” tài chính

Bên cạnh việc bổ sung vốn lưu động, tín dụng còn được cho là công cụ hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc nợ, giảm bớt áp lực trả nợ gốc và lãi các trái phiếu đến hạn trong năm 2024-2025, từ đó dần khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư. Đặc biệt, mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, sẽ tạo điều kiện hơn cho lĩnh vực bất động sản và chứng khoán.

Tuy nhiên, theo VIS Rating, tình hình tài chính của nhiều chủ đầu tư bất động sản niêm yết vẫn còn đáng lo ngại, khi 2/3 trong số này có dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ. Việc thiếu vốn và các vướng mắc pháp lý đã làm gia tăng rủi ro chậm thanh toán nợ trái phiếu. Dự báo cho thấy, khoảng 50% số trái phiếu đến hạn trong cuối năm 2024-2025 có thể sẽ bị trễ hạn, ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư.

Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bởi khi vay ngân hàng phải chứng minh năng lực tài chính vững mạnh, khả năng quản trị rủi ro tốt và hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, minh bạch thông tin dự án sẽ là yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực tế và có mức giá hợp lý sẽ có cơ hội tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc dòng vốn ngân hàng đổ mạnh vào bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bài học từ các giai đoạn thị trường khó khăn trước đây cho thấy, nếu doanh nghiệp không sử dụng hiệu quả nguồn vốn, ngân hàng sẽ phải phát mại tài sản thế chấp, làm phát sinh nợ xấu.

Trên thực tế, việc thu hồi vốn từ tài sản đảm bảo không dễ dàng, với nhiều dự án dù đã được đưa ra phát mại nhiều lần nhưng vẫn không thể tìm được khách mua.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho biết, tín dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động cấp vốn của ngân hàng vì phụ thuộc vào diễn biến khó lường của thị trường nhà đất.

Thêm vào đó, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho vay trung và dài hạn, do vậy các ngân hàng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về tín dụng, mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Cần thúc đẩy sự phát triển của các nhà đầu tư tổ chức

Việc giảm phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng để phân tán rủi ro vẫn luôn được nhắc đến nhưng đến thời điểm hiện nay, các kênh vốn khác như trái phiếu, thị trường chứng khoán đều khá ảm đạm, ngay cả kênh người mua trả tiền trước cũng không mấy khả quan khi giá nhà quá cao khiến nhiều người “chùn bước”. Kết quả là tín dụng bất động sản vẫn tăng nhanh.

Trong giai đoạn 2019-2023, tín dụng bất động sản tăng trưởng trung bình gần 18%. Đến năm 2024, tính đến cuối tháng 9, dư nợ cho vay bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm trước và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong 9 tháng đầu năm 2024, các ngân hàng đã cung cấp cho thị trường bất động sản hơn 280.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, tín dụng cho kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng mạnh (tăng 16%), trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng (dành cho cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm từ 65% xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng từ 35% lên 40%.

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng, các ngân hàng nên tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, bình dân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, thay vì tập trung quá nhiều vào các dự án cao cấp như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính từ Trường Đại học Nguyễn Trãi, các dự án bất động sản cao cấp thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, khiến chủ đầu tư thường phải vay nợ với tỷ lệ cao. Khi tín dụng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, nguy cơ nợ xấu dễ phát sinh nếu nền kinh tế suy giảm hoặc thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Ngoài ra, cần thúc đẩy sự phát triển của các nhà đầu tư tổ chức trên thị trường. Chẳng hạn như thông qua việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, để đa dạng hóa các kênh huy động vốn và giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Song song với đó, việc khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là thông qua các hoạt động mua bán, sáp nhập dự án với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế, cũng cần được đẩy mạnh.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, các quỹ tín thác có thể mở ra cơ hội huy động vốn linh hoạt hơn, cho phép đầu tư vào các dự án bất động sản mới với số tiền nhỏ chỉ từ vài triệu đồng.