TS. Lê Xuân Nghĩa: Phương pháp đấu giá nhiều vòng đang phản tác dụng

Tại kỳ họp thứ 20 của HĐND TP. Hà Nội khóa 16, các đại biểu đã nêu lên thực trạng thao túng đấu giá đất, trong đó có việc đẩy giá lên cao bất thường nhằm phá hoại các phiên đấu giá, điển hình là ở huyện Sóc Sơn. Tại đây, một nhóm người đã nâng giá lên tới 30 tỷ đồng/m² rồi bỏ dở, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả đấu giá. Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở huyện Thanh Oai, khi nhiều người tham gia đấu giá nhưng sau đó lại bỏ cuộc.

Nhiều kẽ hở tạo cơ hội cho đối tượng xấu

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, những sự việc này cho thấy lỗ hổng trong quy định đấu giá đất, tạo cơ hội cho các hành vi trục lợi.  Trước hết, đấu giá là hình thức mua bán tài sản phổ biến quốc tế, được tổ chức công khai. Những người tham gia đấu giá sẽ đưa ra các mức giá tăng dần từ thấp đến cao. Khi không có ai trả giá cao hơn nữa, người bán chốt giá bằng cách gõ búa. Quy trình đấu giá thường được thực hiện dưới hai hình thức: trả giá kín và đấu giá công khai.

Tại Nhật Bản, hình thức trả giá kín có thể diễn ra theo ngày định trước hoặc trong một khoảng thời gian quy định; còn đấu giá công khai là cách giá được nâng dần lên qua ngày đấu giá. Việc trả giá kín, mỗi người viết phiếu ghi giá muốn mua, sau đó mở công khai để chọn người thắng cuộc. Ở Pháp, phiên đấu giá được công bố công khai và người bán sẽ đưa ra mức giá tối thiểu, phải được đấu giá viên - người hiểu rõ thị trường đồng ý.

Đa số các nước đều sử dụng đấu giá trực tiếp, với người trả giá cao nhất là người thắng cuộc, khác với cách tổ chức nhiều vòng như trường hợp vừa qua. Nhiều huyện đã phải áp dụng quy định đấu giá từng vòng để ngăn tình trạng thông đồng giữa các cá nhân, nhưng phương pháp này lại phản tác dụng. Theo thông lệ quốc tế, khi không còn ai trả giá cao hơn, ba tiếng kẻng sẽ kết thúc phiên đấu giá và xác định người trả giá cao nhất. Việc đấu giá từng vòng, với quy định tăng giá theo từng bước, tạo ra lỗ hổng để các đối tượng lợi dụng, vì phải chờ đủ 6 vòng mới kết thúc.

Mức cọc không phù hợp cũng là kẽ hở khác để các đối tượng thao túng phiên đấu giá, tạo hiệu ứng truyền thông hoặc bán các lô đất xung quanh sau khi trả giá cao rồi bỏ cọc. Đối với những khu đất nhỏ vài chục m² đến hơn 100m², mức cọc thấp dễ bị lợi dụng, cần phải điều chỉnh sao cho phù hợp với diện tích và giá đất tại thời điểm đấu giá. Điều này không nên cố định mà nên do ban đấu giá tự quyết định.

Cuối cùng, việc xử lý các hành vi thao túng cần chặt chẽ hơn. Quy định đấu giá hiện tại có nhiều lỗ hổng ngay từ đầu, cho phép các đối tượng thực hiện hành vi thao túng mà không vi phạm trực tiếp quy định. Cần phải sửa đổi phương thức đấu giá và xác định tiền cọc sao cho phù hợp, nhằm hạn chế tình trạng này.

Các cuộc đấu giá đang đi lệch mục tiêu

Đưa ra góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, các cuộc đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội thời gian qua liên tục ghi nhận mức giá trúng gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng thay vì lạc quan về nguồn thu ngân sách lớn, dư luận lại bày tỏ sự nghi ngại. Đây không chỉ là vấn đề riêng của Hà Nội mà còn phổ biến ở nhiều địa phương khác, tạo ra những "làn sóng" tăng giá đất đáng lo ngại.

Thực tế cho thấy, nhiều thửa đất sau khi được đấu giá lại bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng mà liên tục bị "mua đi, bán lại" như một hình thức đầu tư. Đất đấu giá trở thành món hàng kinh doanh thay vì giải quyết nhu cầu ở thực của người dân. Trong khi đó, nông dân mất đất canh tác, mất đi tư liệu sản xuất chủ yếu và gặp khó khăn trong chuyển đổi nghề nghiệp. Nếu đất được giữ lại để canh tác, ít nhất vẫn có thể tạo ra lúa gạo, thay vì trở thành những "khu đô thị ma" hay "khu dân cư ma," nơi chỉ toàn phế thải.

Ở nhiều nơi, việc đấu giá đất đang dần xa rời mục tiêu ban đầu là cung cấp chỗ ở cho người dân, nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số và ổn định đời sống. Theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân phải thông qua đấu giá, ngoại trừ trường hợp giao đất cho những người không có đất ở và chưa từng được giao đất, như các hộ nghèo hay đối tượng chính sách.

Tuy nhiên, mục tiêu chính của đấu giá đất không phải là tăng thu ngân sách mà là đảm bảo quyền lợi đất ở cho người dân. Thế nhưng, hoạt động này ngà càng trở thành công cụ để tăng thu ngân sách địa phương và phân bổ nguồn cung bất động sản ra thị trường. Hệ quả là những người tham gia đấu giá và đưa ra mức giá "khủng" thường không phải dân địa phương, có tâm lý "lướt sóng" kiếm lời. Thậm chí, không ít trường hợp "cò đất" lợi dụng các phiên đấu giá để đẩy giá, tạo "sóng" và gây sốt đất.

Làm rõ động cơ đẩy giá đất lên cao

Tại kỳ họp thứ 20 của HĐND TP. Hà Nội khóa 16, nhiều đại biểu cũng phản ánh tình trạng đầu cơ đất và nâng giá bất thường trong các phiên đấu giá, dẫn đến việc bỏ cọc, gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường.

Đại biểu Phùng Xuân Nhị (đoàn huyện Ba Vì) cho rằng, giá đất khởi điểm hiện nay được xác định theo bảng giá Nhà nước còn thấp, dẫn đến mức tiền đặt cọc không đủ ràng buộc, tạo điều kiện cho các đối tượng đầu cơ. Theo đó, thành phố cần điều chỉnh giá khởi điểm sát với giá thị trường để tăng tiền đặt cọc, đảm bảo tính nghiêm túc trong công tác đấu giá.

Bổ sung thêm, đại biểu Nguyễn Minh Đức (quận Hoàng Mai) kiến nghị thành phố làm rõ động cơ đẩy giá đất lên cao, khiến nhiều người dân không thể tiếp cận bất động sản.

Liên quan đến các cuộc đấu giá bị “phá bĩnh”, trao đổi với Đô Thị Mới, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, theo điểm b khoản 5 điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016, hành vi thông đồng giữa người tham gia đấu giá, đấu giá viên, tổ chức đấu giá, hoặc các bên liên quan nhằm dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá là hành vi bị nghiêm cấm.

Hành vi này, tùy theo mức độ vi phạm, có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Theo ông Hùng, người vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản có thể đối mặt với mức án lên đến 5 năm tù, bị phạt tiền tối đa 1 tỷ đồng và bị cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề hoặc làm công việc nhất định trong thời gian từ 1 đến 5 năm.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, cho rằng hành vi cản trở đấu giá quyền sử dụng đất bằng cách trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, khiến hoạt động đấu giá không thành công hoặc không thể tổ chức, gây ảnh hưởng tiêu cực đến an ninh trật tự xã hội, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 318 Bộ luật Hình sự về tội gây rối trật tự công cộng, với khung hình phạt cao nhất từ 2 đến 7 năm tù.

Ngoài ra, nếu nhóm người thông đồng nhằm dìm giá hoặc phá hoại cuộc đấu giá để trục lợi, hành vi này có thể bị xử lý hình sự theo Điều 218 Bộ luật Hình sự về tội vi phạm quy định trong hoạt động đấu giá tài sản.

Theo ông Cường, cơ quan điều tra cần làm rõ động cơ vi phạm, xác định cụ thể hành vi của các cá nhân liên quan và đánh giá hậu quả gây ra để xử lý theo quy định pháp luật.