Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới: Chủ đầu tư hết thời lạm dụng đòn bẩy?

Nói về Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới ban hành, chuyên gia của Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho rằng, những quy định mới sẽ hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong giai đoạn phát triển dự án.

Một khi nguồn vốn dự án được huy động thận trọng, thì tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố từ đó thúc đẩy các giao dịch, tạo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu các chủ đầu tư cần thận trọng hơn trong việc huy động vốn cho dự án cũng như quản lý tốt hơn đòn bẩy và dòng tiền của mình. Những sự cải thiện này sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu Chính phủ quy định tỷ lệ nợ (vay và trái phiếu) trên tổng vốn chủ sở hữu. Các chủ đầu tư có đòn bẩy cao sắp tới sẽ phải điều chỉnh theo điều kiện mới. Các chủ đầu tư có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trên 100% sẽ bị hạn chế khả năng vay nợ.

Với những quy định mới này, các chủ đầu tư giờ đây sẽ phải tài trợ chi phí đầu tư dự án mới tối thiểu 15- 20% tổng mức đầu tư là từ vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể so với mức tối thiểu 20 tỷ đồng vốn chủ sở hữu như yêu cầu trước đây. Ngoài ra, doanh nghiệp chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn thì mới đảm bảo được dự án.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới cũng sẽ tạo điều kiện cho người mua nhà được hưởng lợi từ yêu cầu pháp lý mới áp dụng cho các chủ đầu tư như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới còn đưa ra nhiều cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ngăn ngừa rủi ro trong giao dịch với chủ đầu tư như chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý, thu tiền đặt cọc vượt mức, chậm tiến độ xây dựng, chậm nhận giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định, người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi từ các yêu cầu pháp lý mới áp đặt lên các chủ đầu tư, chẳng hạn như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và hạn chế số tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% tổng giá bán. Với những thay đổi này, luật mới sẽ giúp củng cố tâm lý người mua nhà và khôi phục nhu cầu nhà ở trong những năm tới.