Chuyên gia: Một lượng vốn khổng lồ vẫn đang “luẩn quẩn” ở thị trường bất động sản miền Bắc

Nhận định này được thể hiện rõ tại báo cáo về thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2024 của UBND TP. Hà Nội. Theo đó, Thủ đô lần đầu tiên đạt mức thu ngân sách đứng đầu cả nước khi vượt 500.000 tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm ngoái . Đặc biệt, nguồn thu từ nhà và đất đạt trên 48.590 tỷ đồng, tăng hơn 29% so với năm trước và vượt dự toán 14%. Trong đó, thu từ tiền sử dụng đất chiếm gần 75%, tương đương 36.100 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 40,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dòng tiền vẫn chưa dịch chuyển

Tính đến đầu tháng 11/2024, UBND TP. Hà Nội ghi nhận tổng số tiền trúng đấu giá đất trên toàn địa bàn đạt hơn 11.000 tỷ đồng, tăng đáng kể so với 9.200 tỷ đồng của năm 2023. Một số quận, huyện có kết quả nổi bật trong các phiên đấu giá đất gồm quận Long Biên, với doanh thu 5.242 tỷ đồng, vượt 94,74% kế hoạch; huyện Mê Linh đạt 1.324,21 tỷ đồng, vượt 144% kế hoạch; và huyện Phú Xuyên thu hơn 331 tỷ đồng, cao hơn 15,4% so với kế hoạch đặt ra.

Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, thị trường bất động sản miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đã trở nên sôi động trong giai đoạn 2020-2022, với phân khúc đất thổ cư giữ vai trò tăng giá chủ đạo. Tuy nhiên, thị trường dần chững lại sau thời kỳ này. Đến cuối năm 2023, tình hình bắt đầu khởi sắc trở lại nhờ phân khúc chung cư, đóng vai trò "nhóm lại lửa" cho thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cũng đưa ra nhận định, Hà Nội đang dần thay thế TP.HCM để trở thành thị trường bất động sản chủ lực. Trong khi TP.HCM vẫn gặp khó khăn trong quá trình phục hồi, Hà Nội lại liên tục "tăng nhiệt" với những biểu hiện rõ nét ở nguồn cung, thanh khoản và giá cả.

Mặc dù nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà vừa túi tiền tại TP.HCM, vẫn còn tiềm năng phát triển, nhưng khu vực này đang đối mặt với rào cản về nguồn cung và đầu tư công cho hạ tầng. Ông Kiệt cho rằng TP.HCM cần thêm ít nhất 2-3 năm để thẩm thấu các thay đổi chính sách và tìm lại động lực phục hồi, lấy lại vị thế đầu tàu.

Đánh giá về xu hướng thị trường ở hai khu vực, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group và đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), cho biết phân khúc chung cư và nhà liền thổ tại TP.HCM đã có cú bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn 2019-2020.

Tuy nhiên, đà tăng này sau đó đã giảm dần, thậm chí có xu hướng đi ngang hoặc suy giảm. Ông Long dự báo rằng từ nay đến năm 2025, giá nhà ở Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục tăng, nhưng không còn đột biến. Kịch bản tương tự cũng được áp dụng với TP.HCM, nơi giá đã đạt đến mức cao.

Ngoài ra, ông Long chỉ ra xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ TP.HCM sang các khu vực vệ tinh. Kịch bản này có khả năng sẽ sớm diễn ra tại Hà Nội, khi thị trường tại trung tâm đạt đến điểm bão hòa, thúc đẩy dòng tiền tìm kiếm cơ hội ở các vùng ven.

Nguồn cung sẽ có sự chuyển biến tích cực

UBND thành phố Hà Nội cho biết, trong thời gian qua, Thủ đô đã trở thành một trong những địa phương đầu tiên lập Tổ công tác đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn và vướng mắc cho các dự án bất động sản. Kết quả, thành phố đã tiến hành rà soát và lập danh mục 829 dự án chậm triển khai để thanh tra và đôn đốc thực hiện.

Trong số này, 420 dự án, với diện tích trên 9.000 ha, đã được đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai, 292 dự án khác được đẩy nhanh tiến độ. Đồng thời, 8 dự án có quy mô gần 259 ha bị thu hồi do vi phạm pháp luật, không đưa đất vào sử dụng, dẫn đến tình trạng hoang hóa và lãng phí.

Hà Nội cũng đặt mục tiêu lớn trong lĩnh vực nhà ở vào năm 2025, với kế hoạch hoàn thành 47.280 căn nhà, tăng gấp 3 lần so với năm nay. Trong số đó, 87% sẽ là căn hộ chung cư (41.135 căn) và 23% là nhà đất. Đối với nhà ở xã hội, thành phố dự kiến hoàn thành thêm 4.670 căn trong năm 2025, con số này thấp hơn khoảng 1.600 căn so với số lượng ước tính của năm 2024.

Trong khi đó, so với Hà Nội, TP.HCM có nguồn thu từ đất đai thấp hơn đáng kể. Trong 10 tháng đầu năm 2024, TP.HCM ghi nhận doanh thu từ đất đai đạt khoảng 17.000 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, và dự kiến đạt 22.000 tỷ đồng khi kết thúc năm. Nguồn thu này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản chuyển nhượng bất động sản, lệ phí cấp giấy chứng nhận, và phí thẩm định hồ sơ.

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tồn tại những rủi ro nhất định. Theo đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6 cho biết, bên cạnh các vấn đề về pháp lý, nhà đầu tư cần lưu ý việc từ năm 2026, bảng giá đất mới áp dụng theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến thuế đất và chi phí đầu tư tăng, có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Hà Nội cũng đang chứng kiến sự mất cân đối trong nguồn cung. Tại các khu vực như Tây Hồ và Nam Từ Liêm, nguồn cung căn hộ cao cấp dư thừa đã gây áp lực thanh khoản và làm chậm khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, vốn là loại hình có nhu cầu cao lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Điều này không chỉ khiến giá nhà biến động mà còn làm cho nhà ở giá rẻ khó tiếp cận hơn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.