4.000 căn nhà ở xã hội sắp “đổ bộ” thị trường: Giá nhà Hà Nội sẽ hạ nhiệt vào cuối năm 2025?

Nhu cầu cải thiện nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp hiện nay đang gặp khó khăn lớn, đặc biệt tại các khu vực đô thị trung tâm, nơi giá nhà không ngừng tăng cao trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và nguồn cung không thể đáp ứng được nhu cầu.

NOXH bắt đầu ra hàng

Theo dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở đã tăng bình quân hai con số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, khi các chính sách hạn chế nguồn vốn và kiểm soát thị trường bất động sản được triển khai, nguồn cung nhà ở đã giảm mạnh, trong khi nhu cầu vẫn tăng, dẫn đến giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.

Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội (NOXH) là lựa chọn duy nhất cho những người có thu nhập thấp và trung bình. Theo ông Nguyễn Anh Quê, từ cuối năm 2025, Hà Nội sẽ bắt đầu có khoảng 4.000 căn NOXH được đưa vào sử dụng, và từ năm 2027 đến 2029, tổng quỹ NOXH và nhà ở thương mại sẽ lên tới ít nhất 300.000 căn, giúp thị trường chung cư giảm nhiệt, khi người mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, còn các nhà đầu tư đã chuyển hướng.

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã “đón” liên tiếp 3 dự án NOXH mới với tổng nguồn cung 1.531 căn. Cụ thể, ngày 17/12 vừa qua, Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng sẽ tổ chức lễ khởi công khu nhà ở cao tầng, nhà ở xã hội thuộc dự án khu nhà ở tại xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh). Dự án bao gồm 4 khối nhà cao 9 tầng (1 tầng hầm và 1 tầng tum thang) với khoảng 466 căn hộ, sẽ giúp giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở đang tăng cao tại khu vực Đông Anh.

Trước đó, ngày 5/12, dự án NOXH tại ô đất NO1 Hạ Đình, khu đô thị Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) đã chính thức khởi công. Dự án có tổng cộng 440 căn hộ, bao gồm 365 căn hộ nhà ở xã hội phục vụ cho nhu cầu bán, cho thuê, cho thuê mua, và 75 căn hộ dành cho mục đích kinh doanh thương mại. Công trình cao 25 tầng (5 tầng đế, 20 tầng căn hộ và 1 tầng hầm), dự kiến sẽ hoàn thành sau 30 tháng và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 1.230 người.

Ngày 28/11, Sở Xây dựng Hà Nội đã cấp giấy phép xây dựng cho liên danh Công ty CP Himlam Thủ đô và Công ty CP BIC Việt Nam xây dựng công trình chung cư CT1 thuộc dự án NOXH Thượng Thanh tại quận Long Biên. Công trình sẽ cao 22 tầng nổi, 1 tầng tum và 3 tầng hầm, cung cấp khoảng 600 căn hộ có diện tích từ 64-77m² khi hoàn thành.

Theo đề án phát triển NOXH của Chính phủ, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành ít nhất 18.700 căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2025. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố dự kiến sẽ có 19 dự án nhà ở xã hội hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025, cung cấp khoảng 15.440 căn hộ, đạt 78,3% so với chỉ tiêu đề ra.

Giá nhà khó giảm nhiều nhưng người dân sẽ có thêm cơ hội 

Bên cạnh những dự án đã và đang triển khai, hiện nay, các dự án NOXH đang triển khai như NHN Trung Văn gấp rút bước vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý I/2025. Trước đó, vào ngày 20/5/2023, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn đã tổ chức bốc thăm hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội đợt 1 tại nhà thi đấu Cầu Giấy, thu hút khoảng 1.500 người tham gia và mở bán 150 căn hộ.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết, đã đặt mục tiêu hoàn thành hơn 100.000 căn hộ NOXH trong năm 2025. Chuyên gia bất động sản Trần Xuân Lượng, Giảng viên chuyên ngành bất động sản tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận định kế hoạch này của Bộ Xây dựng sẽ giúp làm phong phú và đa dạng nguồn cung nhà ở xã hội. Đồng thời, số lượng căn hộ hoàn thành trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong những năm tiếp theo.

Nêu quan điểm về diễn biến thị trường giai đoạn tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội, cho rằng giá bất động sản thay đổi chủ yếu do các yếu tố cung cầu và biến động kinh tế vĩ mô. Khi nguồn cung nhiều mà cầu ít, thanh khoản giảm và lượng người mua sụt giảm thì giá bất động sản sẽ giảm.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam không có hiện tượng dư cung, và với nền kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất, lạm phát và tỷ giá được duy trì tích cực, sẽ khó có sự giảm giá bất động sản trong ngắn hạn.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cũng dự báo giá bất động sản khó có thể giảm và hiện đang có dấu hiệu tăng cao. Một nghịch lý đang xảy ra là dù nguồn cung có thể được cải thiện, giá bán vẫn không giảm, thậm chí còn giữ mức cao.

"Thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm với các yếu tố tác động tích cực hoặc tiêu cực từ các chủ thể liên quan. Nếu không có sự điều chỉnh giá hợp lý, giao dịch sẽ sụt giảm và thị trường có thể rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi đó, nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ dư cung", ông Đính nhận định.

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, ông Đính đề xuất cần tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng ở vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Đồng thời, người dân có nhu cầu nhà ở tại các đô thị cũng cần có kế hoạch tài chính rõ ràng và sẵn sàng mở rộng tìm kiếm đến các khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở ổn định.