Rối ren thị trường nhà ở TP. HCM: Bài học của tăng trưởng “nóng”

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong giai đoạn 2015-2023, TP.HCM có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư và chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, chỉ 52 dự án đang triển khai thực hiện, với tổng diện tích gần 343 ha, cung cấp hơn 41.600 sản phẩm, bao gồm 35.556 căn hộ và hơn 6.000 căn nhà thấp tầng.

Lượng tồn kho lớn dẫn đến lệch pha cung cầu

Ngược lại, có tới 86 dự án tồn kho, chiếm tổng diện tích hơn 965 ha. Trong số này có 30 dự án ngưng thi công với diện tích hơn 210 ha, cung cấp gần 21.700 sản phẩm (hơn 18.800 căn hộ và 2.850 căn nhà thấp tầng); 56 dự án chưa thi công, diện tích khoảng 755 ha, cung cấp hơn 32.375 sản phẩm (28.160 căn hộ và 4.215 căn nhà thấp tầng). Một số dự án vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, điển hình như dự án Khu Trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, với diện tích xấp xỉ 330 ha.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tình trạng tồn kho này dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, vi phạm nguyên tắc "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" của Luật Đất đai. Đồng thời, dẫn đến hệ quả có đến 86 chủ đầu tư rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", bị mất cơ hội kinh doanh, bị "chôn vốn" mà nguồn lực của doanh nghiệp cũng là nguồn lực của nền kinh tế, của xã hội.

Cũng theo ông Châu, tổng số nhà ở của 86 dự án tồn kho lên đến 54.051 căn, bao gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng, góp phần làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung và mất cân đối sản phẩm nhà ở. Điều này dẫn đến sự "lệch pha" khi thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu nhà ở bình dân – nguyên nhân chính khiến giá nhà liên tục tăng trong nhiều năm, vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp.

Nhiều ý kiến cho rằng, đây là hệ quả của việc trong nhiều năm qua, thị trường trường bất động sản TP.HCM phát triển “nóng”, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và giới thiệu hàng loạt dự án mới. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án không thể thực hiện, nguồn lực tài chính bị đình trệ, nhiều dự án rơi vào tình trạng dở dang, chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang.

Đồng tình, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Liên minh khu Tây, nhận định rằng trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý và vốn. Nhiều dự án, dù đã được giới thiệu từ trước, vẫn rơi vào tình trạng "bất động", không thể bàn giao cho người dân như cam kết do chủ đầu tư gặp trở ngại trong việc chờ cơ chế tháo gỡ hoặc nguồn vốn từ ngân hàng.

Vẫn còn nhiều “chông gai” chờ đón trong năm 2025

Nhìn về năm 2025, ông Châu dự báo thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Theo đó, từ tháng 8 đến cuối năm 2025, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với áp lực lớn từ đợt đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, với tổng giá trị khoảng 180.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong giai đoạn 2023-2025, sau khi được gia hạn theo Nghị định 08.

Bên cạnh đó, còn có "độ trễ" trong việc triển khai các luật và văn bản dưới luật mới ban hành, cùng với tình trạng trì trệ trong thực thi pháp luật của một số cán bộ, công chức, viên chức. Quy trình đầu tư xây dựng và triển khai dự án phức tạp, qua nhiều khâu, cũng khiến thời gian kéo dài, đặc biệt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi được cấp phép xây dựng.

Trước thực trạng này, Chủ tịch HoREA kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn địa phương, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đồng thời, HoREA đề xuất các cấp có thẩm quyền rà soát và sửa đổi các quy định chưa phù hợp hoặc bất cập trong luật và văn bản dưới luật nhằm xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững, với tinh thần “sai đâu sửa đó, sai của cấp nào thì cấp đó sửa”.

Bên cạnh đó, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư, dựa trên nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Các doanh nghiệp cần nỗ lực tái cấu trúc tổ chức, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm bất động sản, hướng đến nhu cầu thực và mục tiêu kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Đáng nói, một số chuyên gia nhận định, diễn biến thị trường chung cư tại Hà Nội hiện đang có xu hướng tương tự TP.HCM trong giai đoạn 2018-2019, khi giá căn hộ tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và sau đó chỉ giảm nhẹ. Thực tế, giá chung cư ở Hà Nội, cả sơ cấp lẫn thứ cấp, đã tăng đáng kể từ năm ngoái và sẽ khó giảm trong thời gian tới.

Nguyên nhân chính là nhu cầu mua nhà ở thực của người dân vẫn rất cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới lại hạn chế do nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý. Ngoài ra, chi phí sử dụng đất và xây dựng hiện nay cao hơn nhiều so với trước đây, khiến các chủ đầu tư khó có thể đưa ra mức giá sơ cấp dưới 30-40 triệu đồng/m².

Với tình trạng này, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại, nếu không có những biện pháp tháo gỡ, Hà Nội rất có thể sẽ rơi vào vòng xoáy tồn kho bất động sản như TP.HCM, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường.