Ồ ạt cắt lỗ homestay: Sẽ có một quá trình sàng lọc mạnh mẽ

Chị Nguyễn Thị Lan, chủ một homestay rộng 500 m² tại Ba Vì chia sẻ, sau đại dịch, lượng khách thưa thớt, kinh doanh trở nên ngày càng khó khăn. Để giảm thiểu chi phí, chị buộc phải đóng cửa homestay và cắt giảm nhân viên. Dù đã rao bán cơ sở này với giá 5 tỷ đồng từ đầu năm 2024, nhưng đến nay vẫn không có khách mua. Với áp lực tài chính ngày càng lớn, chị đành phải hạ giá xuống còn 3,5 tỷ đồng, mong sớm tìm được người mua.

Chủ đầu tư liên tục muốn thu hồi vốn

Không chỉ riêng chị Lan, tại xã Tiên Phong, huyện Ba Vì, Hà Nội, một homestay nghỉ dưỡng rộng hơn 2.714 m² cũng đang được rao bán với giá 8,8 tỷ đồng (hơn 3 triệu đồng/m²). Theo sổ đỏ, khu đất này bao gồm 125 m² đất ở, 323,5 m² đất vườn và 2.266 m² đất trồng cây lâu năm.

Anh Nguyễn Hòa, một môi giới bất động sản cho biết, homestay này đã hoạt động được 4 năm. Trong mùa cao điểm, doanh thu trung bình đạt từ 30 - 50 triệu đồng/tháng, nhưng vào mùa đông, doanh số giảm còn 15 - 20 triệu đồng/tháng. Ban đầu, chủ sở hữu rao bán với giá 9 tỷ đồng, nhưng do cần tiền gấp, giá đã giảm 200 triệu đồng để dễ tìm người mua hơn.

Thêm vào đó, anh Hòa cho biết khu vực này hiện có nhiều homestay, khu nghỉ dưỡng cần tìm chủ mới, giá bán hiện tại "mềm" hơn so với hồi đầu năm.

Tại xã Yên Bài, Ba Vì, một lô đất rộng 5.000 m² đang được rao bán với giá 44 tỷ đồng (tương đương 8,8 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, sau một năm rao bán mà không tìm được khách, chủ đất đã giảm mạnh giá, cắt lỗ 12 tỷ đồng, còn 32 tỷ đồng (6,4 triệu đồng/m²).

Trong khi đó, tại khu vực Sóc Sơn, giá bán các khu nghỉ dưỡng và homestay có phần cao hơn. Theo khảo sát, các khu nghỉ dưỡng tại đây đang được rao bán với giá dao động từ 5 - 12 triệu đồng/m². Chẳng hạn, tại xã Minh Phú, một khu nghỉ dưỡng rộng 2.600 m² đang được rao bán với giá 16 tỷ đồng (hơn 6 triệu đồng/m²). Hay quần thể nghỉ dưỡng hồ Đồng Đò ở xã Minh Trí đang được rao bán với giá 112 tỷ đồng (hơn 9 triệu đồng/m²).

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, trước đại dịch Covid-19, bất động sản nghỉ dưỡng được coi là "mảnh đất vàng" để đầu tư. Tuy nhiên, hậu Covid, khi chi phí vận hành tăng cao và nhu cầu nghỉ dưỡng giảm dần, nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui, tạo ra áp lực giảm giá đáng kể trên thị trường.

Thực tế, tình trạng này đã diễn ra từ đầu năm 2023, khi thị trường đất nền và trang trại nghỉ dưỡng đã chứng kiến sự lao dốc mạnh, thanh khoản giảm sút, và tình hình kinh tế khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư phải rao bán tài sản để thu hồi vốn. Tuy nhiên, dù đã chấp nhận giảm giá sâu, họ vẫn chưa thể tìm được người mua.

Anh Việt Anh, một môi giới đất tại khu vực Sóc Sơn cho biết, cách đây 3 - 4 năm, việc bán các căn nghỉ dưỡng, homestay rất dễ dàng, khi mỗi ngày có thể dẫn 6 - 7 đoàn khách đến xem. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường trở nên ảm đạm, nhiều khách phải bán lại tài sản với giá thấp hơn để nhanh chóng thoát hàng.

Sẽ có sự sàng lọc mạnh

Nhận định về mô hình kinh doanh này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mô hình kinh doanh nghỉ dưỡng và homestay ở Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư, nhưng chưa đạt được tính hệ thống và quy mô lớn. Thực tế, nhiều nhà đầu tư chỉ chú trọng đến việc chuyển nhượng đất và xây dựng cơ sở vật chất mà thiếu những yếu tố hỗ trợ phát triển du lịch bền vững, từ đó làm giảm hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong giai đoạn tới, mô hình kinh doanh này sẽ phải trải qua một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Để tối ưu hóa lợi ích khi đầu tư vào phân khúc này, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế của bất động sản. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu thị trường một cách tỉ mỉ và xây dựng kế hoạch tài chính bền vững cũng là yếu tố không thể thiếu trong chiến lược đầu tư.

Cũng theo ông Hiếu, mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiềm năng lớn trong dài hạn, nhưng điều quan trọng là nhà đầu tư phải biết cách khai thác hiệu quả. Vì vậy, họ cần hết sức cẩn thận để tránh rơi vào bẫy của những cơ hội đầu tư chỉ mang tính phong trào hay những “miếng ngon béo bở” không bền vững.

Nhất là trong bối cảnh hiện nay, Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch nông nghiệp và mô hình kinh doanh khác (Điều 218), hợp pháp hóa các hoạt động như homestay, farmstay và du lịch sinh thái, đồng thời giảm tình trạng sử dụng đất không hiệu quả.

Ngoài ra, việc nâng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp từ 10 lần lên 15 lần tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai và phát triển mô hình nông nghiệp quy mô lớn, thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước. Luật cũng mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, tạo cơ hội cho các tổ chức và cá nhân không sản xuất nông nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản nông nghiệp, mở rộng tiềm năng cho các dự án kết hợp du lịch.

Những thay đổi này giúp thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển mạnh mẽ, đồng thời thúc đẩy đầu tư vào các dự án bất động sản kết hợp với du lịch.