Xu hướng mới trên thị trường bất động sản Hà Nội: Giá chung cư "vượt mặt" đất nền

Theo bảng giá đất năm 2025 vừa được UBND TP Hà Nội công bố, giá đất nền tại nhiều khu vực, đặc biệt vị trí 1 trên các tuyến đường, tuyến phố, chỉ bằng một nửa so với giá rao bán chung cư.

Do định giá có sự khác biệt

Cụ thể, giá đất nền (đất ở đô thị) tại khu vực Mễ Trì Hạ dao động từ 30,8 - 78,4 triệu đồng/m², Mễ Trì Thượng từ 24,9 - 74,8 triệu đồng/m², và Miếu Đầm từ 33,8 - 85,5 triệu đồng/m². Tại Mỹ Đình, giá đất nền nằm trong khoảng 29,4 - 74,8 triệu đồng/m², Phú Đô từ 24,5 - 57 triệu đồng/m², Phúc Diễn dọc mặt quốc lộ 32 từ 27,2 - 67,7 triệu đồng/m², và đường Phương Canh từ 20,3 - 43,4 triệu đồng/m².

Trong khi đó, giá chung cư tại các tuyến phố như đường Lê Đức Thọ, khu đô thị Mỹ Đình 2, và quốc lộ 32 lại dao động từ 70 - 100 triệu đồng/m². Tương tự, tại đại lộ Thăng Long đoạn qua xã An Khánh, giá đất nền từ 22,2 - 51 triệu đồng/m², đường Vạn Xuân qua xã Kim Chung từ 23,2 - 53,3 triệu đồng/m², và đường 70 qua xã Vân Canh từ 13,9 - 27,2 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá chung cư tại các khu vực này, bao gồm cả những căn đã qua sử dụng, rơi vào khoảng 45 - 70 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch này phần nào phản ánh giá giao dịch thực tế của đất nền tại các khu vực trên, đặc biệt ở các vị trí đất mặt phố thường cao hơn nhiều so với khung giá đất thành phố đưa ra. Việc TP Hà Nội điều chỉnh tăng bảng giá đất nhằm tiệm cận với giá thị trường, đồng thời đảm bảo sức hấp dẫn đầu tư và giảm thiểu tình trạng giá đất tăng do đầu cơ, găm giữ tài sản.

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh sự cần thiết phải đánh giá cẩn thận sự chênh lệch giữa giá đất nền và giá chung cư trong cùng một khu vực. Ông Võ lý giải, các dự án chung cư khi bàn giao thường đã được trang bị đầy đủ các điều kiện sinh hoạt, điều này khác biệt so với việc mua đất nền mặt đường để tự xây dựng nhà ở, bởi nhiều khu vực đất nền vẫn chưa hoàn thiện về điều kiện sống và tiện ích sinh hoạt.

Do đó, cơ chế định giá của nhà chung cư có sự khác biệt so với đất nền. Hiện nay, đặc biệt tại các dự án chung cư cao cấp, cư dân được hưởng đầy đủ các tiện nghi hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng sống. Ông Võ cho biết, giá bán nhà chung cư hay đất nền còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố như điều kiện sống, môi trường, và các tiện ích xã hội đi kèm, chẳng hạn như bệnh viện, siêu thị, và trường học.

Thị trường đang có dấu hiệu phản ánh không đúng thực trạng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc Hà Nội và TP.HCM ban hành bảng giá đất mới cho năm 2025 mang lại tác động tích cực đáng kể, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và giải quyết điểm nghẽn trong khâu định giá đất của nhiều dự án. Bảng giá mới cũng tạo cơ sở rõ ràng hơn cho việc tính thuế và phí trong các giao dịch bất động sản, hỗ trợ người dân thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách minh bạch.

Cũng theo ông Đính, bảng giá đất năm 2025 của Hà Nội được xây dựng dựa trên dữ liệu thực tế từ các giao dịch trên thị trường, nhờ đó phản ánh khá sát giá trị thực tế của từng khu vực. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo giá bất động sản tại Hà Nội hiện đang có dấu hiệu không phản ánh đúng thực trạng, phần nào mang tính ảo.

Nguyên nhân là lực cầu nhà ở và kinh doanh quá lớn trong khi nguồn cung lại khan hiếm. Điều này khiến các chủ đầu tư đặt biên lợi nhuận cao gấp đôi, thậm chí gấp ba, thay vì chỉ vài chục phần trăm. Hệ quả là các nhà đầu tư, đầu cơ lợi dụng xu hướng này để đẩy giá lên nhằm hưởng chênh lệch, tạo ra những tín hiệu giả mạo trên thị trường.

Ngoài ra, ông Đính cho biết một số khu vực được khảo sát gần đây không có nhiều giao dịch mới, dẫn đến việc giá trong bảng giá đất được tổng hợp từ các giao dịch cũ và thường thấp hơn giá trị thực tế hiện tại. Trong khi đó, giá bán chung cư trong cùng khu vực lại được rao ở mức cao, có phần không thực tế.

Một số chuyên gia bất động sản cũng đồng tình, sự gia tăng giá chung cư trong thời gian qua một phần bắt nguồn từ tâm lý của các gia đình trẻ, những người muốn tận dụng tối đa các tiện ích và không gian sống tập trung trên một mặt sàn, đồng thời không phải đối mặt với những rắc rối trong việc tự xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, trong hơn một năm qua, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, làm dấy lên nhiều lo ngại về sự bất ổn trên thị trường bất động sản. Theo đó, các chuyên gia và lãnh đạo ngành đã cảnh báo rằng chính quyền địa phương cần có biện pháp kiểm soát việc lợi dụng điều chỉnh giá đất để đẩy giá nhà lên cao, điều này không chỉ làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung mà còn khiến nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, ngày càng khó tiếp cận thị trường nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định giá nhà cao hiện nay không chỉ bắt nguồn từ việc tăng giá đất mà còn do sự thiếu hụt nguồn cung. Theo ông, chi phí đất đai chỉ là một phần trong cơ cấu giá thành bất động sản, trong khi yếu tố then chốt quyết định giá cả chính là sự khan hiếm nhà ở trên thị trường. Theo đó, nếu có giải pháp tăng cường nguồn cung và kích thích giao dịch, giá nhà sẽ có cơ hội giảm nhiệt. Việc đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, được xem là một trong những giải pháp quan trọng để ổn định thị trường.