Soi "của để dành" tại các doanh nghiệp bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, các khoản "người mua trả tiền trước" hay "doanh thu chưa thực hiện" là khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản của chủ đầu tư nhưng chưa nhận bàn giao vào thời điểm kết thúc kỳ kế toán. Đây được coi là nguồn tài chính tạm thời, hay còn gọi là "của để dành", và sẽ được ghi nhận vào doanh thu cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp sau khi hoàn tất bàn giao bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp “tích lũy khủng”

Theo thống kê từ VietstockFinance, tính đến ngày 30/9/2024, tổng giá trị "của để dành" của 115 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đạt hơn 140.700 tỷ đồng, tăng gần 12% so với đầu năm. Trong đó, 56 doanh nghiệp có sự gia tăng, 54 doanh nghiệp giảm và 5 doanh nghiệp không thay đổi.

Đặc biệt, Vinhomes và Novaland tiếp tục dẫn đầu về tích lũy "của để dành", lần lượt đạt hơn 50.400 tỷ đồng (tăng 38% so với đầu năm) và gần 20.300 tỷ đồng (tăng 6%). Sự gia tăng này chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Royal Island tại Hải Phòng, nơi mở bán hai phân khu mới và bàn giao hơn 500 căn shop thương mại và shop house, góp phần vào sự gia tăng doanh thu chưa thực hiện của Vinhomes.

Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, như CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với hơn 11.900 tỷ đồng, trong đó hơn 11.800 tỷ đồng là doanh thu chưa thực hiện, tăng 5% trong 9 tháng đầu năm. Một số công ty nhỏ hơn cũng có sự gia tăng mạnh, chẳng hạn CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX) tăng 87%, gần đạt mức 1.100 tỷ đồng. Ngoài ra, các doanh nghiệp như Đất Xanh (983 tỷ đồng), C.E.O (846 tỷ đồng), và Hoàng Quân (807 tỷ đồng) cũng ghi nhận các khoản "của để dành" lớn.

Một điểm đáng chú ý là sự gia tăng "của để dành" của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco, một "tân binh" trên sàn UPCoM, với mức tăng 73%, lên tới 111 tỷ đồng. Khoản này chủ yếu đến từ các khoản thanh toán theo tiến độ của khách hàng tại các dự án như Alacarte Hạ Long, N01-T6 Đoàn Ngoại giao, và Central Riverside.

Ngoài các khoản "của để dành", lượng tiền mặt ngắn hạn cũng là một yếu tố quan trọng giúp các doanh nghiệp bất động sản duy trì hoạt động và phát triển dự án, đặc biệt khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, tại thời điểm 30/9/2024, lượng tiền mặt ngắn hạn của 115 doanh nghiệp bất động sản đã tăng gần 22% so với đầu năm, đạt gần 82.900 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc là hai doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền mặt lớn nhất, với hơn 24.400 tỷ đồng và gần 7.700 tỷ đồng, tăng lần lượt 36% và gấp 9 lần so với đầu năm.

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có một số doanh nghiệp ghi nhận sự giảm sút trong "của để dành", nổi bật là CTCP The Golden Group với mức giảm lên tới 95%, chỉ còn chưa đến 1 tỷ đồng, và CTCP Tập đoàn Hà Đô với mức giảm 93%, chỉ còn 21 tỷ đồng. CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST cũng ghi nhận sự giảm mạnh, từ 1.000 tỷ đồng xuống còn 113 tỷ đồng, giảm 89%, chủ yếu do không còn ghi nhận khoản tạm ứng 700 tỷ đồng từ đối tác.

Liệu có giúp doanh nghiệp bứt phá?

Cần phải nhắc lại, các khoản "của để dành" sẽ được chuyển thành doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao bất động sản cho khách hàng. Do đó, sự cải thiện trong giá trị của khoản thu này có thể là tín hiệu tích cực cho việc ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp bất động sản. Theo các chuyên gia, với sự thay đổi trong tâm lý của khách hàng và những yếu tố hỗ trợ, khả năng tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc được dự báo sẽ có sự cải thiện trong năm 2025.

Thực tế, theo các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang chứng kiến sự điều chỉnh linh hoạt từ phía các chủ đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực tái cấu trúc, hoàn thiện pháp lý cho các dự án, triển khai những dự án mới và mở rộng hoạt động mua bán sáp nhập (M&A). Đặc biệt, nhiều dự án đã được tái khởi động và mở bán hàng tồn kho.

Tuy nhiên, dù các con số cho thấy sự cải thiện, vẫn tồn tại nhiều lo ngại. Chẳng hạn, Novaland, mặc dù ghi nhận giá trị "của để dành" đạt 20.181 tỷ đồng, tăng 5,5% so với đầu năm, nhưng tiến độ triển khai các dự án của tập đoàn này rất chậm, chủ yếu do vướng mắc pháp lý. Điều này khiến việc chuyển đổi từ "của để dành" thành doanh thu thực vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải.

Theo kết quả nghiên cứu thị trường trong ba quý đầu năm 2024, dù lượng tiền từ khách hàng trả trước vào bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn, mức tăng vẫn chủ yếu dựa trên nền so sánh thấp của năm trước. Nhiều doanh nghiệp vẫn phải áp dụng các chính sách chiết khấu và ưu đãi để thúc đẩy bán hàng.

Do vậy, dù “của để dành” có cải thiện nhưng vẫn chưa đủ để giúp các doanh nghiệp giải tỏa áp lực về dòng tiền. Thực tế, không ít doanh nghiệp đang đối mặt với dòng tiền âm và gia tăng nợ vay, làm xói mòn lợi nhuận. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản đang trông đợi vào các giải pháp từ Chính phủ để giải quyết các vướng mắc pháp lý và thúc đẩy tiến độ dự án.

Đồng thời, họ cũng hy vọng dòng tiền tín dụng sẽ thông thoáng hơn từ các ngân hàng. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng trong ngắn hạn, việc này có thể gặp khó khăn khi giá cả bất động sản tăng nhanh trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế. Chính vì thế, "của để dành" của các doanh nghiệp chỉ thực sự có thể tạo đột phá khi những vấn đề này được giải quyết triệt để.