“Độc lạ” TP.HCM: Căn hộ giá mềm bị khách hàng "ngó lơ"

Mới đây, Công ty Conic phối hợp cùng đơn vị môi giới Eximrs đã tổ chức mở bán tập trung dự án Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) thu hút khoảng 500 khách hàng tham gia. Dự án này đã được bàn giao cho khách hàng vào ở, được quảng bá là có mức giá thấp nhất trên thị trường hiện tại, khoảng 37 triệu đồng/m².

"Rẻ nhất thị trường" vẫn không hấp dẫn

Theo chính sách của chủ đầu tư, khách hàng chỉ cần chuẩn bị số vốn ban đầu từ 450 triệu đồng (tương đương 15% giá trị) để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ. Bên cạnh đó, khách hàng còn được hưởng các chương trình ưu đãi hấp dẫn, bao gồm chiết khấu lên đến 15% và quà tặng như gói nội thất cao cấp trị giá 130 triệu đồng.

Tuy nhiên, kết quả bán hàng không đạt kỳ vọng, khi chỉ khoảng 50% số căn hộ trong tổng hơn 200 căn mở bán đợt đầu tiên có người mua. Đại diện Công ty Conic cho biết, ai cũng nói thị trường đang thiếu hụt căn hộ giá rẻ cho đa số người dân, nhưng dự án Conic Boulevard lại không nhận được sự quan tâm.

Cũng theo vị đại diện này, khó lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, nhất là khi dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ – thấp hơn nhiều dự án tương tự tại Bình Dương.

Không chỉ riêng Conic Boulevard, dự án Fiato Uptown (TP. Thủ Đức), dù thuộc phân khúc trung cấp với mật độ xây dựng thấp nhất hiện nay (chỉ 25%) và giá bán khoảng 50 triệu đồng/m², cũng gặp khó khăn trong việc tiêu thụ.

Chủ đầu tư cho biết, mặc dù dự án sắp cất nóc và dự kiến bàn giao vào đầu năm 2026, mỗi tháng chỉ bán được khoảng 30-40 căn, ngay cả khi đã đẩy mạnh các hoạt động quảng bá. Trong khi đó, các dự án tại Bình Dương, dù có giá gần tương đương (khoảng 40 triệu đồng/m²), vẫn có giao dịch tốt hơn.

Tương tự, dự án Hoàng Kim Paris tại TP. Thủ Đức, dù có vị trí giáp ranh khu đô thị mới Thủ Thiêm và mức giá 80 triệu đồng/m² – bằng một nửa so với các dự án cao cấp khác, cũng gặp khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Sau nhiều lần mở bán không thành công, chủ đầu tư buộc phải dừng bán.

Điều này diễn ra trong bối cảnh, theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM (HIDS), phần lớn người mua bất động sản tại TP.HCM hiện nay dựa vào nguồn vốn cá nhân kết hợp với khoản vay ngân hàng, chiếm khoảng 50% giá trị giao dịch, cùng sự hỗ trợ từ gia đình. Tuy nhiên, giá nhà tại TP.HCM ngày càng tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Hiện, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm, trong khi phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như không còn trên thị trường.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường gần như không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hay nhà ở bình dân (mới) với mức giá vừa túi tiền trong các dự án thương mại. Điều này khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở trở nên mất cân đối, không đáp ứng được nhu cầu thực tế của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị, đồng thời tạo ra sự phát triển thiếu bền vững, không an toàn và chưa lành mạnh cho thị trường.

Người nghèo "với chưa tới", người giàu chọn giá cao hơn

Lý giải diễn biến “lạ lùng” này của thị trường TP.HCM, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty DKRS cho biết, nguyên nhân nằm ở chiến lược phát triển của các chủ đầu tư tại TP.HCM. Theo đó, các doanh nghiệp thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp vì sản phẩm này dễ bán và được thị trường chấp nhận, đặc biệt bởi nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh thường chọn mua bất động sản vì thương hiệu và giá trị dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giá cả.

Dẫn chứng số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, ông Tùng cho biết, trong 11 tháng đầu năm nay, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai, cung cấp 31.167 căn hộ. Tuy nhiên, chỉ 1.611 căn thuộc 4 dự án đạt điều kiện mở bán, với giá trung bình lên tới 9,4 tỷ đồng/căn. Đây mới chỉ là mức giá sơ cấp, giá bán thực tế trên thị trường nhiều khả năng sẽ còn cao hơn.

Ông Tùng nhận định, TP.HCM là một siêu đô thị, nên việc phát triển căn hộ cao cấp là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt cũng tạo ra nghịch lý: người giàu sẵn sàng chi tiền mua nhà, trong khi người lao động có thu nhập hạn chế phải đắn đo trước mỗi quyết định mua bất động sản giá vừa tầm. Điều này khiến phân khúc nhà giá rẻ trở nên kém hấp dẫn, dù thực tế đang rất cần thiết cho phần lớn người dân.

Thực tế, theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 11/2024, xu hướng tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt. Đáng chú ý, đối với phân khúc bất động sản có giá từ 5-10 tỷ đồng, nhu cầu tìm kiếm tại TP.HCM cao gần gấp đôi so với Hà Nội.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá hạn chế, khiến giá nhà liên tục leo thang. Từ năm 2015 đến 2023, giá căn hộ chung cư đã tăng từ 15-20%. Với bảng giá đất điều chỉnh, giá bán căn hộ trong năm 2025 được dự báo sẽ tăng thêm 15-20% so với hiện tại. Khó khăn đối với thị trường TP.HCM sẽ còn kéo dài trong năm 2025.

Vì vậy, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung tái cấu trúc toàn diện, từ mô hình tổ chức, chiến lược đầu tư, đến cơ cấu sản phẩm, nhằm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và giảm giá nhà về mức hợp lý hơn.