TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản sắp bước vào chu kỳ “thật” hơn

Trong một talkshow gần đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định rằng thời gian qua, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã trải qua nhiều biến động rõ nét, với sự thay đổi liên tục theo từng quý. Chính phủ đã có những bước đi quyết liệt để tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, bao gồm việc thông qua ba bộ luật quan trọng về đất đai, ban hành nhiều công điện và chỉ thị trực tiếp nhằm giải quyết các vướng mắc trong dự án.

Thị trường sẽ phản ánh đúng và đủ nhu cầu thực tế

Theo ông Đính, những động thái này sẽ tạo tác động tích cực đến thị trường bất động sản vào năm 2025, khi các nỗ lực từ Chính phủ, doanh nghiệp và các chủ thể tham gia thị trường bắt đầu mang lại kết quả. Mặc dù vẫn còn một số thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ sớm được khơi thông, phục hồi và bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới.

"Đây sẽ là một chu kỳ mới mang tính thực chất hơn, phản ánh đúng và đáp ứng chính xác nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, với tác động trực tiếp từ ba bộ luật quan trọng, thị trường bất động sản sẽ trở nên chặt chẽ hơn và được sàng lọc khắt khe. Chỉ những dự án đảm bảo tính minh bạch về pháp lý, hoặc các chủ đầu tư uy tín và đủ năng lực, mới có cơ hội tồn tại, tiếp tục triển khai và được các nhà đầu tư tin tưởng đón nhận," TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết thêm, việc hoàn thiện hành lang pháp lý với các quy định mới về nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản được xem là “bản lề” mở ra chu kỳ phát triển đầy triển vọng cho thị trường bởi phần lớn những vướng mắc hiện nay đều liên quan đến vấn đề này.

Cũng theo bà Miền, hành lang pháp lý mới không chỉ loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém mà còn nâng cao chất lượng nguồn cung. Đồng thời, thông tin minh bạch giúp nhà đầu tư và người mua nhà tiếp cận chính xác giá trị thực của dự án, giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, các quy định mới, đặc biệt về bảng giá đất, đang làm tăng chi phí phát triển dự án do tiền đền bù, giải phóng mặt bằng và sử dụng đất tăng cao. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chủ đầu tư trong việc kiểm soát chi phí và lên kế hoạch phát triển, khi họ có nguy cơ phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thanh khoản và khó khăn trong thu hồi vốn.

Đại diện Cushman & Wakefield nhấn mạnh, các quy định pháp lý mới yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ chặt chẽ hơn trong việc sử dụng và phát triển quỹ đất, khiến quy trình tìm kiếm quỹ đất hợp pháp trở nên kỹ lưỡng hơn. Các thủ tục pháp lý xin cấp phép và phê duyệt dự án cũng chi tiết hơn, kéo dài thời gian thực hiện nhưng đảm bảo dự án đạt chất lượng cao.

“Những thay đổi này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược tài chính và quản lý dự án để thích ứng với môi trường pháp lý mới. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị và kế hoạch hợp lý, các doanh nghiệp có thể tận dụng cơ hội để phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản,” đại diện này chia sẻ.

Doanh nghiệp “vừa mừng, vừa lo”

Nêu quan điểm về bối cảnh mới của thị trường, ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga, nhận định rằng việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới cao hơn nhiều lần so với trước đây có thể làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án, từ đó đẩy giá sản phẩm bất động sản lên cao. Tuy nhiên, mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào từng khu vực và từng dự án cụ thể. Trong bối cảnh này, các dự án đã hoàn thiện và đang mở bán trên thị trường sẽ ít bị ảnh hưởng hơn so với các dự án mới triển khai, do được hưởng lợi từ mức giá đất cũ.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Nguyễn Huy Ngọc, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, cho rằng các dự án đã hoàn thành sẽ có lợi thế hơn đáng kể so với những dự án chưa hoàn thành hoặc mới bắt đầu triển khai. Không chỉ được hưởng mức giá đất cũ thấp hơn, các dự án này còn có cơ sở hạ tầng và tiện ích nội ngoại khu hoàn thiện, mang lại sự an tâm cho khách hàng khi có thể trực tiếp kiểm định chất lượng và thiết kế để đảm bảo phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng.

Tính minh bạch luôn là yếu tố quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc lựa chọn các dự án có đầy đủ pháp lý không chỉ đảm bảo sự an toàn cao nhất cho người mua và nhà đầu tư mà còn giúp hạn chế các tranh chấp trong tương lai, đồng thời tăng khả năng chuyển nhượng dễ dàng hơn.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, cho biết khi đánh giá thị trường, đơn vị thường xem xét theo chu kỳ từ 3-5 năm. Theo đó, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới sau giai đoạn chạm đáy vào năm 2023-2024.

“Trong chu kỳ mới này, chúng tôi nhận thấy thị trường sẽ trở nên minh bạch và bền vững hơn nhờ các luật mới được áp dụng. Đây cũng là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành, tương tự những xu hướng đã xảy ra tại các quốc gia phát triển,” ông nhận định.

Ông Quang cũng nhấn mạnh rằng hạ tầng sẽ là yếu tố dẫn dắt sự phát triển của các đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố lớn. Với tiềm năng tăng trưởng, giá trị bất động sản tại những khu vực này cũng sẽ thay đổi đáng kể. Hiện tại, quỹ đất tại các đô thị vệ tinh vẫn khá đa dạng và giá cả phải chăng.

Tuy nhiên, từ năm 2026, khi áp dụng bảng giá đất mới và các quy định pháp lý chặt chẽ hơn, chi phí phát triển sẽ tăng cao, khiến quỹ đất sạch tại các khu vực này trở nên khan hiếm và giá trị leo thang. Theo dự báo, quỹ đất vệ tinh sẽ được săn đón nhiều hơn, và giá đất sạch sẽ không còn dễ tiếp cận như trước đây.