Chủ tịch GP.Invest: Cách tính giá đất hiện nay chưa xét đến lợi ích của các doanh nghiệp

Theo thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, áp dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều khu vực, sự điều chỉnh này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ từ dư luận, do mức giá mới tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.

Khó làm dự án giá rẻ

Nói về bảng giá đất mới, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng bảng giá đất mới sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi, bởi mức giá điều chỉnh tiệm cận giá trị thị trường, giúp các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn. Điều này sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp đất đai, đặc biệt trong các dự án hạ tầng lớn, như đường Vành đai 3 và tuyến Metro số 2 (TP.HCM).

Theo đó, bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân mà còn thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, yếu tố then chốt trong việc triển khai các dự án lớn.Ngoài ra, việc bảng giá đất được điều chỉnh cũng mang lại một môi trường đầu tư minh bạch hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận.

Bảng giá đất sát với giá trị thực tế sẽ giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư, tạo bước tiến quan trọng để phát triển bền vững thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng tạo ra áp lực tài chính lớn đối với các chủ đầu tư.

Cụ thể, chi phí sử dụng đất tăng cao sẽ đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Tại các khu vực ngoại thành, bảng giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, từ đó làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều nghị định quy định chi tiết đã được ban hành. Tuy nhiên, vấn đề thực thi pháp luật hiện đang gặp khó khăn.

Một ví dụ cụ thể là tại TP.HCM, hiện có khoảng 58.000 sản phẩm bất động sản đang vướng mắc liên quan đến giá đất. Cụ thể, tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh có mức tăng đáng kể, với huyện Cần Giờ tăng từ 1,7 đến 2,7 lần so với trước đây, trong khi Quận 3 tăng thấp nhất là 2,7 lần. Tuy nhiên, mức tăng cao nhất lại thuộc về huyện Hóc Môn, với mức tăng lên đến 38 lần. So với bảng giá đất trước, mức tăng hiện tại đã vượt xa mức giá trước đây.

Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh giá đất tăng khoảng 1,64 lần, và với các điều chỉnh mới, mức tăng vẫn duy trì tương tự. Điều này có nghĩa là trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với những thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, với xu hướng nộp thuế và phí cao hơn. Điều này tạo ra áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp giật mình thảng thốt

Dẫn thông tin trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã kiến nghị về vấn đề định giá đất. Theo ông, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất, bao gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, đất sân golf lại được quy định ở cả hai Khoản 4 và Khoản 5, trong đó Khoản 4 nói về đất sự nghiệp có phần sân golf, còn phần đất sản xuất kinh doanh của sân golf lại thuộc Khoản 5. UBND TP.HCM đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, nhưng lại gom chung tất cả vào nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại cụ thể, gây khó khăn trong việc xác định giá trị đất.

Ông Châu dẫn chứng về trường hợp Thảo Cầm Viên Sài Gòn, nơi có khoảng 20 ha đất, trong đó chỉ có vài ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ, nhưng toàn bộ diện tích lại được áp giá theo loại đất thương mại dịch vụ, dẫn đến doanh nghiệp phải nợ thuế gần 900 tỷ đồng. Chỉ khi báo chí vào cuộc, TP.HCM mới xem xét lại và kết luận cần đánh giá chính xác hơn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, sự tăng giá mạnh mẽ của bảng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến các khu đất phục vụ đầu tư, kinh doanh, mà còn bao gồm các khu đất dành cho thể thao, văn hóa... Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm đang gặp khó khăn khi chi phí thuê đất tăng đột ngột, làm giảm lợi nhuận và thậm chí có thể gây thiệt hại cho kế hoạch kinh doanh. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp cảm thấy "mắc kẹt", khó tính toán hiệu quả đầu tư.

Tại hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, đã chia sẻ rằng việc định giá đất hiện nay đang là một trong những nguyên nhân chính gây ách tắc trong thị trường.

Ông Hiệp cho biết, GP.Invest hiện đang thực hiện một dự án đã có quyết định giao đất từ 9 tháng trước, nhưng đến nay vẫn chưa thể xác định được giá đất. Một số dự án của các doanh nghiệp khác cũng đã kéo dài tới 2 năm mà vẫn chưa có giá đất rõ ràng. Điều này đang tạo ra rất nhiều bức xúc trong cộng đồng doanh nghiệp.

Cũng theo ông Hiệp, cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng đất thuê và các doanh nghiệp bất động sản. Tất cả các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng mạnh.

“Vậy thì doanh nghiệp nào dám thực hiện dự án khi chi phí đất đai không ổn định như vậy? Nếu doanh nghiệp không dám làm dự án, làm sao có thể tạo ra nguồn thu bền vững cho các địa phương? Thực tế, tại sao trong một năm, quyết định giao đất cho cùng một khu vực, cùng một thửa đất lại có sự chênh lệch giá lên đến 40% chỉ trong 4 tháng, vượt qua cả tốc độ lạm phát?", ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Hiệp đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn rõ ràng hơn về việc xác định giá đất, đặc biệt là phương pháp tính giá đất theo phương pháp thặng dư, nhằm giúp các địa phương đưa ra mức giá hợp lý hơn.

HoREA cũng đề xuất, trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng vào ngày 1/1/2026, cần chỉ đạo sơ kết và đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại các địa phương đã ban hành. Đồng thời, đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới, cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng về tác động của bảng giá cũ. Qua đó, các cơ quan chức năng có thể xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.