GS.TS Đặng Hùng Võ chỉ ra 2 vấn đề cần quan tâm đối với bảng giá đất

Giá đất phải được quyết định bởi các yếu tố thị trường

Theo ông Võ, có hai vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, bảng giá đất cần tương đồng và phù hợp với giá thị trường. Dù điều này đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được hiệu quả. Câu hỏi đặt ra là việc thực thi và áp dụng chính sách như thế nào? Đây là vấn đề thuộc về chính sách điều tiết của Nhà nước.

Cụ thể, trường hợp nào áp dụng 80% giá thị trường, trường hợp nào áp dụng 20%, và tỷ lệ áp dụng sẽ thay đổi theo từng trường hợp cụ thể. Việc thực hiện cần đảm bảo thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, đồng thời duy trì an sinh xã hội. Chính sách có thể điều chỉnh theo thời gian, chẳng hạn hiện nay như thế này nhưng trong 5 năm tới có thể sẽ khác. Đây cũng là câu trả lời cho các ý kiến trái chiều về việc đưa giá đất tiến gần với giá thị trường.

Thứ hai, Việt Nam đang chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường, do đó giá trị đất đai phải được quyết định bởi các yếu tố thị trường.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng cũng cho biết, kể từ khi áp dụng bảng giá đất đã xuất hiện một số vấn đề phát sinh. Khi các địa phương thực hiện luật, tùy vào điều kiện thực tế, sẽ có những mức độ tác động khác nhau, dẫn đến các vấn đề cụ thể khác nhau tại từng địa phương.

Do vậy, cần tăng cường tuyên truyền và phổ biến để làm rõ bản chất các quy định pháp luật, ví dụ như việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường được thực hiện như thế nào. Đồng thời, xem xét đội ngũ tư vấn định giá đất đã đáp ứng được yêu cầu chưa. Ngoài ra, phải đánh giá việc triển khai đồng bộ giữa các địa phương.

Chẳng hạn, Luật cho phép ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu công bố vào ngày 1/1/2026, nhưng thực tế mới có hơn 20 địa phương thực hiện. Nếu Hà Nội điều chỉnh bảng giá nhưng Bắc Ninh không điều chỉnh, việc quản lý sẽ gặp khó khăn.

Liên quan đến việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, đây là thách thức lớn nhất trong định giá đất. Người dân muốn nhận bồi thường cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn giá rẻ. Do đó, cần tìm giải pháp để cân bằng lợi ích trong các trường hợp này.

Một vấn đề khác cũng được ông Khởi đặt ra là các doanh nghiệp có nên công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hay không? Có doanh nghiệp cho rằng giá đất chiếm 15% trong giá bán sản phẩm, nhưng có doanh nghiệp lại khẳng định tỷ lệ này là 45%. Về mặt quản lý pháp luật, ông Khởi cho rằng trong thời gian tới, cần tiếp tục nghiên cứu, đưa ra các kiến nghị để điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành, nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn.

Phân loại nhóm đất chi tiết để xây dựng bảng giá

Để đảm bảo tính công bằng giữa các doanh nghiệp triển khai các loại dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất cần được xây dựng dựa trên việc phân loại chi tiết từng nhóm đất. Việc này giúp xác định giá đất phù hợp với giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng của từng loại hình dự án.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, nhấn mạnh Luật Đất đai yêu cầu định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Tuy nhiên, một số địa phương lại gộp chung các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ để xác định một mức giá chung, dẫn đến sai lệch và không phù hợp với quy định.

Ông Cường cho rằng, việc định giá cần dựa trên mục đích sử dụng của từng loại đất cụ thể. Luật Đất đai cũng đã phân quyền cho các địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai.

Theo đó, khi giá đất trong bảng giá tăng cao, các địa phương có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, để giảm thiểu tác động lên doanh nghiệp và thu hút đầu tư. Các dự án cần ưu tiên phát triển kinh tế có thể được áp dụng mức thu thấp hơn, trong khi những dự án không ưu tiên sẽ áp dụng mức cao hơn.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình rằng các địa phương cần xây dựng mức tỷ lệ phần trăm giá thuê đất hợp lý, dựa trên phân loại chi tiết từng nhóm đất. Điều này giúp doanh nghiệp tính toán được chi phí hợp lý, đảm bảo khả năng kinh doanh có lãi và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, đồng thời tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh.

Cũng theo ông Thịnh, với cách làm hiện nay, gộp nhiều loại đất vào một nhóm là thiếu thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp giá đất tăng cao, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc điều chỉnh đơn giá thuê đất xuống mức thấp hơn, thậm chí mức tối thiểu, là một chính sách cần thiết để giảm thiểu tác động tiêu cực, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn kinh tế, giúp doanh nghiệp phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, đề xuất rằng khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần dựa trên nguyên tắc "thị trường" và "hài hòa lợi ích". Với mức giá thương mại, dịch vụ chỉ nên bằng 20% đến 40% so với giá đất ở để đảm bảo tính hợp lý