"Gió đổi chiều" ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp

Theo Avison Young Vietnam, trong năm 2024, TP.HCM không ghi nhận dự án khu công nghiệp mới nào được đưa vào hoạt động, với tổng nguồn cung hiện tại khoảng 5.000 ha. Thành phố đang đối mặt với nhiều thách thức trong phát triển khu công nghiệp lớn do quỹ đất hạn chế, khó khăn trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mô hình.

TP.HCM và Hà Nội gặp khó

So với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. HCM áp dụng tiêu chuẩn phát triển cao hơn, với yêu cầu khắt khe về môi trường, công nghệ hiện đại và phát triển bền vững, làm tăng chi phí và độ phức tạp triển khai dự án.

Trong bối cảnh không còn lợi thế cạnh tranh về quỹ đất, TP. HCM cần tập trung vào phát triển các khu công nghiệp quy mô nhỏ, thu hút ngành công nghệ cao như điện tử, cơ khí chính xác và viễn thông. Thành phố cũng nên ưu tiên các mô hình phát triển xanh và chuỗi cung ứng giá trị gia tăng, phù hợp với định hướng đổi mới sáng tạo và bền vững.

Hiện tại, tình hình hoạt động của các KCN tại TP. HCM ổn định, với giá thuê đất trung bình đạt 240 USD/m²/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%. Đồng thời trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư Mỹ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Một số dự án đáng chú ý bao gồm nhà máy sản xuất pin lưu trữ điện năng của Smart Tech Group Vietnam (vốn 340-850 triệu USD), trung tâm dữ liệu của Coteccons (giá trị 305 triệu USD) và các kế hoạch mở rộng tại Việt Nam của NVIDIA, AMD và Marvell.

Tương tự, Hà Nội cũng không có khu công nghiệp mới đi vào hoạt động trong năm 2024. Hiện thành phố có 9 khu công nghiệp và 1 khu công nghệ cao, với tổng diện tích gần 3.000 ha. Tuy nhiên, mới đây, Hà Nội đã phê duyệt 3 khu công nghiệp mới tại các huyện Thường Tín và Sóc Sơn.

Các dự án này bao gồm KCN Bắc Thường Tín (112 ha), KCN Phụng Hiệp (175 ha) và KCN Sóc Sơn (303 ha), tập trung vào công nghiệp sạch, công nghệ cao, chế biến nông sản và công nghiệp hỗ trợ. Giá thuê đất trung bình tại Hà Nội đạt 222 USD/m²/kỳ hạn, cạnh tranh so với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86%.

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Hà Nội đang duy trì ở mức cao nhờ sự tăng trưởng mạnh mẽ của các ngành công nghiệp và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Hà Nội, với vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển và các chính sách hỗ trợ đầu tư hấp dẫn, đã trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Cơ hội cho các địa phương 

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Kinh doanh Văn phòng và Bất động sản Công nghiệp tại CBRE Việt Nam, khu vực miền Nam và miền Bắc luôn dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo giá thuê đất tăng cao. Ngược lại, các khu vực miền Trung như Nghệ An, Thanh Hóa và Nam Trung Bộ, bao gồm Tây Nguyên, đang nổi lên như những điểm đến thay thế nhờ giá thuê cạnh tranh, chỉ dao động từ 50-90 USD/m².

“Những thay đổi này mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư tìm kiếm thị trường mới, đặc biệt khi khoảng cách giá thuê giữa Hà Nội và TP.HCM đã thu hẹp đáng kể, từ mức chênh lệch 50% cách đây 5 năm xuống còn 27-30% vào năm 2024,” ông Hiếu chia sẻ.

Bên cạnh đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đang trở thành xu hướng nổi bật, khi các nhà đầu tư tận dụng hình thức này để gia nhập hoặc mở rộng thị trường. Một số thương vụ tiêu biểu bao gồm Tập đoàn ESR hoàn tất việc mua lại phần còn lại của LOGOS, đẩy mạnh quá trình hợp nhất, và các nhà phát triển Nhật Bản đầu tư mạnh vào GLB và SLB.

Ngoài ra, việc tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng với nhiều dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, dự kiến hoàn thành vào năm 2026 cũng được cho là tạo điều kiện cho phát triển khu công nghiệp.

Tại miền Bắc, các tuyến đường sắt kết nối Hà Nội, Hải Phòng và biên giới phía Bắc cũng đang được mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho thương mại xuyên biên giới. Những cải thiện đáng kể trong quy trình cấp phép và hoạt động hậu cấp phép, dự kiến từ năm 2025, được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp.

Theo ông Hiếu, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 sẽ chịu ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính. Trước tiên là tác động từ chính quyền Trump 2.0 nếu tái nắm quyền, với khả năng Mỹ áp thuế bổ sung lên Trung Quốc và Việt Nam. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực công nghiệp của Việt Nam, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức cho các doanh nghiệp.

Thứ hai, cải cách quản lý hành chính, bao gồm việc tinh gọn các bộ ngành và cơ quan chính phủ, sẽ có tác động đáng kể đến quy trình cấp phép và hậu cấp phép, đặc biệt đối với các khách thuê trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Cuối cùng, các thay đổi trong Luật Đất đai mới cũng sẽ mang lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời đặt ra những thách thức mới cho nhà đầu tư, đòi hỏi họ phải thích nghi với những điều chỉnh pháp lý trong thời gian tới.